Первичка: чем рынок успокоится?

В начале этого года, на январском круглом столе «Бюллетеня Недвижимости», застройщики и эксперты утверждали, что спонтанный всплеск спроса на первичном рынке, спровоцированный ослаблением отечественной валюты и макроэкономической нестабильностью, плавно сойдет на нет в начале, в крайнем случае – в конце мая. Мы решили проверить, насколько точным оказался прогноз: 5 июня в рамках «Жилищного проекта» Объединенная редакция ГК «Бюллетень Недвижимости» собрала участников рынка на очередной круглый стол, с тем чтобы оценить текущее соотношение спроса и предложения на первичке и выслушать прогнозы о возможных сценариях развития событий.

Праздник жизни завершился

Первый и главный вывод, сделанный в ходе дискуссии, – январский прогноз оказался верным. «Праздник жизни первого квартала, когда продажи застройщиков, риэлторов и ипотечных банков резко возросли, закончился. Те, кто хотел купить квартиры, сняв сбережения в банке, сделали это в период с января по апрель, а в мае обращений стало значительно меньше», – констатировал генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за первый квартал было продано 1,3 млн кв. м строящегося жилья (для сравнения: за весь 2013 год – 3,7 млн кв. м). Пиковыми месяцами стали март и апрель: в этот период крупнейшие застройщики говорили об удвоении числа сделок по наиболее востребованным объектам эконом-класса. В последний месяц весны обозначилось отчетливое «остывание» рынка. «Количество обращений в мае по сравнению с апрелем снизилось, но не больше, чем в прошлом году. В апреле было 22 рабочих дня, в мае – 19. Спрос сократился примерно в этой пропорции. Можно говорить о спаде на фоне предшествующего роста», – рассказал руководитель аналитического центра «Главстрой СПб» Петр Буслов.

По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дениса Бабакова, поведение покупателей жилья разных ценовых категорий заметно различалось. Наиболее эмоционально себя вела аудитория, приобретающая квартиры в массовых сегментах, в первую очередь – в эконом-классе. Именно в этой части рынка был зафиксирован максимальный всплеск спроса, за которым последовало снижение интереса по сравнению с пиковыми показателями. Кривая продаж в других сегментах – комфорте плюс, бизнесе и премиальном – была более плавной. «Рынок элитной недвижимости практически не подвержен существенным колебаниям спроса и цены: покупатели рассматривают такие квартиры как объект надежного вложения средств в условиях валютных колебаний. Поэтому по ряду объектов продажи весной даже увеличились», – утверждает Денис Бабаков.

Наталия Деньгова, начальник отдела ипотечных продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург», работающей по преимуществу в сегментах комфорт и бизнес, подтвердила наблюдение коллеги. «Мы в меньшей степени ощутили спонтанный всплеск спроса, чем компании, строящие жилье эконом-класса. Но также зимой и в начале весны отметили рост продаж, а в последние два месяца – некоторое снижение. В конце мая – начале июня интерес покупателей начал опять расти», – пояснила она. Но это, скорее, частный случай, связанный с началом продаж квартир в новом объекте компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

В целом же рынок слегка «просел»: по данным департамента новостроек NAI Becar, в мае объем продаж на первичке снизился на 15%.

Банки на лаврах

Повышенный спрос на недвижимость логичным образом потянул за собой рынок ипотеки. Причем представители ведущих банков утверждают, что, в отличие от застройщиков, не видят пока ослабления интереса со стороны клиентов. «Мы не разделяем пессимизма относительно снижения активности рынка. Наши цифры говорят об обратном: в мае и апреле банк в Санкт-Петербурге выдал ровно в три раза больше кредитов, чем за эти два месяца в 2013 году. Отмечаем некоторое снижение количества заявок на ипотечные кредиты, поданных в мае. Но это случается каждый год на фоне длительных праздников», – сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка РФ Аркадий Бочарников.

О том же говорят представители других банков. «За первый квартал этого года наш портфель ипотечных кредитов для первичного рынка прирос на 11%. Тенденция была удивительная. Такого роста никогда не было», – утверждает управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева. Майский же спад, как она считает, «не настолько велик, чтобы об этом можно было беспокоиться».

Банковские портфели росли вместе с продажами на рынке недвижимости – ипотека в период ажиотажа не вытеснила ни рассрочку от застройщиков, ни стопроцентную оплату. Доля покупок с привлечением банковских кредитов, по данным участников круглого стола, либо осталась прежней, либо незначительно выросла. Так, по подсчетам «Петербургской Недвижимости», с декабря по май доля ипотечных сделок на первичном рынке выросла с 40 до 44%. Логично предположить, что объемы выдачи кредитов будут падать параллельно снижению спроса на строящееся жилье.

Не исключено, что объемы выдачи ипотеки снизятся по другим причинам. «Условия деятельности для банков заметно меняются. Ставка рефинансирования ЦБ поднималась за весну дважды. Ставки по депозитам растут. Соответственно, деньги дорожают, а значит, можно уже в ближайшие месяцы ожидать корректировки ставок по ипотечным кредитам», – рассуждает руководитель отдела ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Но насколько ощутимо подорожают ипотечные займы и скажется ли это на рынке недвижимости, он спрогнозировать не рискнул.

Надежда на иногородних

Участники круглого стола опровергли гипотезу, что ажиотаж первых месяцев «иссушил» спрос следующих периодов и до конца года рынок будет переживать спад. «Летом мы, безусловно, увидим спад покупательской активности, вызванный традиционными сезонными факторами. А к осени рассчитываем на привычное оживление рынка. Но ждем, что к концу августа – началу сентября спрос вновь оживится, хотя вряд ли вернется к весенним показателям», – делится прогнозами начальник отдела маркетинга компании «Ленстройтрест» Марианна Ивлева.

В ходе круглого стола мы попытались выяснить, на какую категорию покупателей делают ставку застройщики в своих оптимистических прогнозах. Однозначно это не инвесторы – доля инвестиционных сделок после некоторого увеличения в марте вернулась к традиционному для рынка показателю в 10-15%. Похоже, недвижимость перестает быть безусловно привлекательным способом преумножения накоплений. «Покупка квартиры – не самая взвешенная инвестиция. Цены на жилье не будут расти вечно, есть некий разумный предел. Сегодня, к примеру, в Праге можно купить квартиру с мебелью вдвое дешевле, чем в Петербурге», – отмечает Аркадий Бочарников.

Показательно, что, несмотря на оживленный покупательский спрос, «квадраты» дорожали весьма умеренно. По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, с января по май этого года цены на новое жилье в сегменте масс-маркет увеличились примерно на 4%, а комфорт-класс подрос примерно на 6%. «До конца 2014 года рост цен на новое жилье в Петербурге и ближайших пригородах, скорее всего, не превысит уровень инфляции», – прогнозирует Ольга Трошева.

Надежды застройщиков преимущественно связаны с категорий покупателей, приобретающих квартиры «для жизни». «Кто-то поддался ажиотажу и приобрел жилье на несколько месяцев раньше, чем планировал. Но кто-то сохранил холодную голову, оценил, что количество предложения увеличивается, а цены практически не растут, и не стал спешить. Эти покупатели сейчас могут прийти на рынок, дождавшись скидок и акций от застройщиков», – рассуждает Петр Буслов.

Обеспеченность россиян жилой площадью остается на крайне низком уровне, и это обеспечит стабильный спрос на годы вперед, подхватил мысль коллеги Денис Бабаков. Кроме того, подчеркнул он, нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что у людей формируется запрос на более комфортные условия жизни и он обеспечивает стабильность спроса в более высоких ценовых сегментах рынка.

Наконец, Санкт-Петербург как магнит притягивает жителей других городов. По словам Аркадия Бочарникова, второй год подряд доля ипотечных кредитов, выдаваемых иногородним клиентам, держится на уровне 29%.

Понятно, что за каждую из названных категорий потенциальных покупателей на фоне растущего предложения придется жестко бороться. Рискнем дать свой прогноз: на следующем круглом столе БН мы наверняка услышим о новых креативных акциях и программах, с помощью которых застройщики и банки будут конкурировать за клиентов.