Почем эскроу? Как застройщики торгуют по-новому

ТОРГУЮТ ПО-НОВОМУ

С 1 июля в стране изменился порядок продажи жилья в новостройках. Застройщик теперь должен получать у чиновников заключение о строительной готовности своего объекта (30% или 15%) и объемах продаж (10%). Если до этих критериев стройка не дотягивает, то продавать жилье нужно исключительно по новой схеме ДДУ – через эскроу-счета. Напомним, что в этом случае деньги покупателя-дольщика поступают на спецсчет в аккредитованном банке, а застройщик вынужден дальше строить на свои кровные либо на заемные средства.

Абсолютное большинство девелоперов сумели уберечься от новых правил. По оценкам чиновников, как минимум 70% всех строящихся объектов в Петербурге и Ленобласти можно и дальше продавать по старинке. Тем не менее жить только на старых запасах не получится, и многие застройщики сейчас вынуждены отрабатывать продажу квартир через эскроу. 

До 1 июля в Петербурге и Ленобласти насчитывалась лишь пара таких застройщиков. Так, компания «Строительный трест» еще в конце прошлого года перевела на эскроу десятый лот (девятиэтажный дом на 200 квартир) ЖК «New Питер» в поселке Новоселье Ломоносовского района. В Петербурге компания «Главстрой – Санкт-Петербург» к лету начала продавать квартиры в одном из корпусов 16-й очереди «Северной долины». К осени, спустя два месяца после наступления часа Х, таких первопроходцев на рынке стало на порядок больше.

По данным БН, сейчас продажи по эскроу в некоторых своих проектах или отдельных очередях запустили компании RBI, «Арсенал-Недвижимость», «Мегалит – Охта Групп», Glorax Development, «РСТИ» («РосСтройИнвест»), «КВС» и ряд других застройщиков. В отделах продаж этих девелоперов данную информацию подтвердили. В основном это котлован со сдачей в 2021–2022 годах.

Пока таких квартир представлено немного. И на общую ценовую картину рынка они никакого влияния не оказывают. Хотя денег за них зачастую просят больше – в продажную стоимость жилья некоторые застройщики начали закладывать возросшие затраты.

ДОРОГОГО СТОИТ

В основном на эскроу застройщики переводят небольшие объекты, пополнявшие рынок в конце прошлого или в текущем году. И, как правило, это проекты в высоких ценовых сегментах, далекие от масс-маркета. К примеру, компания RBI перевела на расчеты с покупателями через эскроу-счета сразу три cвоих проекта (дом премиум-класса Futurist на Барочной улице и два объекта бизнес-класса: ЖК «Болконский» и комплекс апартаментов Studio Moskovsky на Заозерной улице). Компания «РСТИ» стала продавать по новой схеме квартиры в ЖК элит-класса Familia на Петровском острове. Компания «КВС» в августе объявила о старте продаж в «Клубном доме Б57» на Благодатной улице. Здесь с самого начала квартиры можно приобрести исключительно через эскроу-счета.

Есть и примеры крупных проектов масс-маркета, когда в одном и том же комплексе квартиры на котловане можно купить и по старой аккредитивной схеме, и по новой – через эскроу-счет. Как правило, квартира по эскроу дороже либо предполагает более поздний срок сдачи дома.

К примеру, в ЖК «Приморский квартал» от компании «Мегалит – Охта Групп» на новую схему переведен один из корпусов со сдачей в 2023 году: однушка общей площадью в 41 кв. м здесь предлагается за 4,4 млн руб. Аналогичные квартиры, но в корпусах со сдачей на год-два раньше, реализация которых идет по старой схеме, можно купить за 4,5 млн руб. (108–111 тыс. руб. за кв. м). То есть примерно по той же цене.

Но есть и разительные контрасты. Компания «РСТИ» («РосСтройИнвест») практикует разные схемы продаж в ЖК Terra на Черной речке. Однушку площадью 38 квадратов в первой очереди со сдачей в третьем квартале 2021 года можно приобрести за 4,59 млн руб. Во второй очереди, которая продается только через эскроу и сдается почти на год позже, близкая по метражу квартира обойдется уже в 5,34 млн. Переход на эскроу увеличил цену, лаконично объясняет менеджер отдела продаж компании.

В некоторых случаях покупателя по эскроу привлекают дополнительными скидками, и разница цен не так бросается в глаза. К примеру, в жилом комплексе Golden City от Glorax Development 45-метровую однушку в корпусе со сдачей во II квартале 2022 года предлагают за 4,3 млн. Такую же квартиру без эскроу в корпусе со сдачей на год раньше можно купить уже за 5,3 млн.

КОТЛОВАН НА ВЫБОР

Среди застройщиков Ленобласти также все больше последователей новой схемы продаж. Правда, в соседнем регионе в основном возводят новостройки масс-маркет, и цены на квартиры ведут себя более сдержано. Но и здесь при одинаковой цене на квартиры ждать окончания строительства корпусов с эскроу придется дольше.    

К примеру, компания «Арсенал-Недвижимость» перевела на продажи по эскроу один из домов в ЖК «Энфилд» в Мурино со сдачей в четвертом квартале 2020 года. Однушка общей площадью 38 квадратов здесь продается за 3,5 млн руб. Но в соседнем доме со сдачей во втором квартале 2020-го аналогичные квартиры с долевкой идут примерно по той же цене. Зато ждать на полгода меньше.

У компании «КВС» в ЖК «Новое Сертолово» на новую схему перешел один из корпусов с вводом в конце 2021 года. Покупка 40-метровой однушки обойдется здесь в 3,14 млн. Однокомнатные квартиры в соседнем корпусе, который продается по-старому, стоят лишь немногим дороже. Но ввод в эксплуатацию почти на год раньше.

У других застройщиков чем дальше срок сдачи, тем дешевле квартира по эскроу. В Ломоносовском районе компания «ЛенРусСтрой» продает по новой схеме квартиры в новом корпусе ЖК «Новое Горелово»: 40-метровую однушку в доме со сдачей в III квартале 2021 года можно купить за 2,76 млн. Похожий вариант в доме с вводом в конце 2020-го будет стоить уже 3,58 млн.

ПЛАНЫ НА МИЛЛИОН

Прогнозы о том, что при эскроу застройщики уже чуть ли не на стадии котлована будут выставлять цену готовых квартир, разумеется, далеки от реальности. По крайней мере это невозможно в рамках крупных проектов – тогда в соседних корпусах с высокой степенью готовности жилье окажется существенно дешевле.

Впрочем, пока объемы продаж по эскроу, как и успехи в получении проектного финансирования, у застройщиков двух регионов весьма скромные. Как свидетельствуют свежие данные Центробанка, к исходу августа девелоперами в Петербурге было заключено 11 кредитных договоров с банками на общую сумму 14,4 млрд руб. и для покупателей открыты 167 эскроу-счетов. В Ленобласти – пять кредитных договоров на 8,2 млрд руб., зато жилья по новой схеме продано больше – 674 квартиры. Судя по всему, проблемных объектов в 47-м регионе в разы больше и покупатель здесь активней выбирает эскроу, как более безопасную схему приобретения жилья.

В целом жилье по эскроу постепенно перестает быть редким товаром на рынке новостроек. По данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), где застройщики обязаны размещать информацию о себе и строящихся объектах, только в Петербурге на новую модель с использованием эскроу уже должны перейти 18 объектов (747 тыс. кв. м жилья). Еще 13 таких разрешений на строительство (380 тыс. кв. м) – на руках у застройщиков Ленинградской области. То есть на рынке новостроек агломерации к переходу на эскроу заявлено проектов на миллион квадратных метров.

Пока столько объектов мы не насчитали. В отделах продаж некоторых застройщиков сообщают, что по ряду объектов переход на эскроу отложен – будут тянуть до последнего, иначе придется задирать ценники. В двух компаниях, впрочем, сообщили о переходе на новую модель по ряду проектов в течение месяца-двух.

Отметим, что самые крупные застройщики на рынке новостроек – «Группа ЛСР», Setl City и др. – вовсе не торопятся запускать новые проекты по эскроу. А всем остальным игрокам в сегменте масс-маркет придется действовать с оглядкой на сопоставимые по параметрам объекты, с эскроу они или нет, и выдерживать примерно одинаковые цены. Иначе покупатель просто откажется брать.

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

– По эскроу мы реализуем три проекта: «Болконский», Futurist и Studio Moskovskiy. Специального повышения цен, связанного с переводом на эскроу летом, в этих проектах не было. Цены растут, как обычно, только в связи с увеличением строительной готовности или с повышением спроса. Если говорить о рынке, резкого скачка в июле тоже не произошло: рост цен растянулся на длинный период, он начался еще в IV квартале 2018 года.

Для застройщика новая схема финансирования проектов связана с дополнительными издержками, поэтому девелоперам, конечно, выгодно продавать по старым правилам, если это возможно. Неслучайно сегодня большинство проектов на рынке до сих пор реализуется без эскроу. Через два года, когда эти проекты будут завершены, на рынке останется только схема эскроу – тогда и увидим обновленную картину рынка.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой – Санкт-Петербург»:

– Наша компания первой в Петербурге начала работу с оформлением сделок на первичном рынке через счета эскроу. В настоящее время заключено 174 ДДУ с открытием эскроу. Цена на квадратные метры по новым правилам не изменилась: квартиры, которые вышли в продажу сейчас, продаются по той же рыночной стоимости, что и аналогичные квартиры, которые продавались бы без эскроу. Мы готовим к продажам новые корпуса 16-й очереди ЖК «Северная долина» и новую, 6-ю очередь ЖК «Юнтолово». На старте продаж эти объекты предлагаются по максимально привлекательным ценам, которые будут меняться по мере увеличения степени готовности дома, то есть выгода от ранней покупки сохранится.

Мы выбрали для себя работу по новым правилам с открытием эскроу-счетов. Другие застройщики еще продают свои запасы квартир по старой схеме. Думаю, в следующем году этот запас закончится и строительный рынок полностью перейдет на новую модель работы.

Текст: Александр Смирнов