На петербургском рынке недвижимости сложилась благоприятная ситуация для покупки жилья: предложение превышает спрос, цены слегка понизились, а продавцы предлагают скидки и проводят акции.
Кризис докатился до рынка недвижимости. Полгода назад, на острой фазе экономических потрясений, на фоне максимального ослабления отечественной валюты, когда население спасало свои накопления, квартиры расходились влет. Сейчас наступила следующая фаза: покупатели успокоились, продажи упали как минимум вдвое, и продавцам приходится искать новые возможности «взбодрить» спрос. Об этом говорили профессионалы рынка недвижимости на мероприятиях в рамках выставки-семинара «Жилищный проект», которая прошла в минувшие выходные.
РЫНОК ПОКУПАТЕЛЯ
«Текущий год – самый удачный для решения жилищного вопроса», – заявил руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Свое утверждение эксперт обосновал с цифрами в руках. В 2014 году, разогретые двумя волнами ажиотажного спроса, застройщики вывели на рынок в Петербурге и ближайших пригородах более 5 млн кв. м жилья. Покупатели, несмотря на невиданную активность в начале и в конце прошлого года, эти объемы «переварить» не смогли. Сегодня предложение превалирует над спросом.
В ближайшие два года оживления рынка ждать не стоит. Инвесторы (а это 10-20% покупателей) покинули рынок ввиду низкой доходности недвижимости. Те, кому необходимо новое жилье, осторожничают и откладывают решение о покупке до лучших времен. Собравшиеся с духом отдают предпочтение практически завершенным объектам, в результате чего разница цен на котловане и на высокой стадии готовности выросла с традиционных 20% до 30%. «Я называю 2015-й годом надежного застройщика. Критерий надежности в данный момент выдвинулся на первый план и заслонил собой даже цену, которая практически не растет», – поясняет Петр Буслов.
Но, по мнению аналитика, рынок покупателя не будет вечным. Минувшей весной объем выведенного в продажу жилья снизился вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2014-го. До конца текущего года, по прогнозам «Главстроя-СПб», суммарный объем нового предложения вряд ли превысит 2 млн «квадратов».
Последствия «провала» в полной мере будут ощутимы в 2017-м. Спрос оживится, на рынок вернутся инвесторы, и окажется, что из-за сокращения строительства сформировался дефицит предложения. Несложно догадаться, что такой сценарий предопределит рост цен, особенно в интересных локациях с небольшим количеством предложения.
Вторичный рынок также не назовешь оживленным: в течение минувшей весны время экспонирования объектов удлинялось, а цены снижались. «В декабре прошлого года однокомнатную квартиру в Петербурге можно было приобрести минимум за 3,1 млн руб. Сейчас можно найти “однушку” на окраине, далеко от метро, на первом этаже брежневки или хрущевки за 2,6-2,7 млн руб. Это будет квартира без ремонта, в старом доме, но такие предложения на рынке есть», – приводит пример заместитель директора компании «Адвекс-Петроградский» Елена Василевская.
Не на пике также активность покупателей загородной недвижимости. На этом рынке уже не первый год длится стагнация из-за переизбытка предложения. По мнению главного редактора журнала «Пригород» Дмитрия Синочкина, на рынке коттеджей и земельных участков Петербурга и Ленобласти сформирован запас объектов на ближайшие три года. Понятно, что цены на жилье в зеленых пригородах не растут.
СТИМУЛЯТОРЫ СПРОСА
Покупатель сейчас на коне – он может перебирать предложения, оценивая объекты по самым разным критериям, торговаться с продавцами и в конце концов выбрать жилище своей мечты. При одном условии: на покупку есть деньги. А этот ресурс в период кризиса обычно иссякает.
В конце прошлого года около половины сделок совершалось с привлечением ипотечных кредитов. К февралю, после резкого повышения ключевой ставки Центробанка, банки повысили стоимость ипотечных займов до заградительных 20-26% – и кредитование практически схлопнулось. Поддержка государства вернула ставки на приемлемый уровень 12% и даже ниже – в тех случаях, когда застройщики готовы компенсировать разницу банкам за счет своей маржи.
Но объемы выдачи жилищных кредитов все равно не вернутся на уровень прошлого года. Во-первых, выделенные из федерального бюджета на субсидирование банков 20 млрд руб. не бесконечны: топ-менеджер Сбербанка заявил в недавнем интервью, что льготной ипотеки хватит только до середины лета. Во-вторых, кредиты доступны далеко не всем заемщикам. «Банки стали гораздо строже относится к потенциальным клиентам, их уровню дохода и способам его подтверждения. Были случаи, когда отказывали выдать заем уже в назначенный день выдачи кредита», – рассказывает эксперт по долевому строительству компании «Адвекс. Недвижимость» Полина Глазкова.
Однако, по мнению управляющего операционным офисом банка «ЖилФинанс» Андрея Пименова, кредитным организациям придется вернуться к более гибкой политике, в том числе ценовой. По его прогнозу, к концу года процентные ставки по ипотечным займам снизятся на 2 процентных пункта: на первичном рынке – до 8-12% годовых, на вторичном – до 12-18%. Отдельные банки, кроме того, уже сейчас стараются работать с разными категориями покупателей, предлагая интересные условия по военной ипотеке или, к примеру, для покупки квартир по переуступке, рассказала исполнительный директор компании «Петербургская Недвижимость» Галина Афанасенко.
Свято место пусто не бывает: застройщики в качестве альтернативы предложили покупателям длительную рассрочку – до пяти, а в отдельных случаях до десяти лет. Однако руководитель ипотечного отдела компании «Итака» Анна Филатова напомнила, что это предложение надо рассматривать весьма пристрастно. Процентные ставки на остаток платежа могут доходить до 18%, что выше стоимости ипотечного займа, да и стоимость квартиры при такой схеме продажи повышается в большинстве случаев на 10-15%. «Кроме того, надо помнить, что квартира станет вашей только после полной оплаты ее стоимости. Объект же, купленный в ипотеку, сразу оформляется на покупателя, пусть и с банковским обременением», – предупреждает Анна Филатова.
Впрочем, у застройщиков есть более убедительные аргументы в пользу немедленного решения жилищного вопроса. Заместитель начальника отдела продаж компании «УНИСТО Петросталь» Анатолий Ячников посоветовал клиентам перманентно мониторить рынок на предмет акций и скидок. По его словам, специальные предложения бывают самые разные – приуроченные к праздникам, на первые и на последние квартиры в доме, на студии и на «трешки», причем выигрыш в цене может доходить до 18-25%.
ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ РЕШИТЕЛЬНЫХ
Как обычно, на «Жилпроекте» можно было не только выяснить тенденции рынка, но получить вполне практическую информацию. В зале «Где жить?» посетители выставки смогли узнать о новостройках каждого из районов города, о диапазоне цен на квартиры в них, прослушать обзоры экспертов об уровне развития социальной и транспортной инфраструктуры в разных частях Петербурга.
Строительные компании представили свои проекты комплексного освоения территорий на бывших совхозных землях, прилегающих к мегаполису. Имеются в виду такие локации, как Мурино, Новое Девяткино, Кудрово, Янино. По уверениям девелоперов, через несколько лет на месте бывших полей появятся целые самодостаточные мини-города с собственной социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой.
Для предпочитающих настоящую загородную жизнь были подготовлены обзоры предложений в коттеджных поселках и таунхаусах разных уровней – от эконом- до бизнес-класса.
Петербуржцы, уже определившиеся с районом проживания, имели возможность осмотреть новостройки вживую. От Ледового дворца в субботу и воскресенье отправлялись автобусы в туры по новым кварталам Калининского, Невского и Всеволожского районов.
Источник
бн.ру