Покупатели захотели комфорта. Экономкласс сдает позиции более дорогому жилью

Доля комфорткласса, как в спросе, так и в объеме представленного на рынке предложения, выросла за последние несколько лет на 8–10%. Уже более 60% проданного жилья в Петербурге — это сегмент комфорт. Большинство застройщиков сегодня предпочитают позиционировать свои комплексы не в экономклассе, а в этом, более высоком уровне.

По мере развития промышленных территорий растет и количество новых жилых комплексов недавно появившегося на рынке класса комфорт-плюс. До этого объем продаж в сегменте комфорткласса формировался в основном за счет высокого спроса на квартиры в крупнейших проектах-миллионниках от известных застройщиков с репутацией.

Такие проекты стартовали на городских окраинах еще несколько лет назад. Для того, чтобы в то время привлечь покупателей в малоосвоенные локации, такие как, например, Каменка или Новосергиево, девелоперы постарались разработать более качественное предложение, чем в классе эконом. При этом в жилых комплексах здесь были достаточно низкие для того времени цены — например, приобрести студию можно было всего лишь за 1,7–1,8 млн руб. И, конечно, они отличались соответствующей квартирографией, которая включала в большинстве своем доступное жилье — однокомнатные и студии. Тем не менее, помимо этого, проекты выделялись еще рядом особенностей. Именно они и позволили, несмотря на расположение в новых, только развивающихся локациях, выйти на существующие объемы продаж.

От класса эконом их отличало более современное благоустройство, более продуманные, часто закрытые от машин дворы, нестандартные, более новаторские подходы к оформлению дворовых территорий, холлов, входных групп жилых комплексов и многого другого. Вместе с тем далеко не всегда эти новшества требовали от застройщика больших затрат, что позволило стоимости квартир оставаться доступной для населения.

Дерево снова в моде

С годами благоустройство все больше совершенствовалось. Вместо аляповатых детских площадок советского типа появлялись новые, более современные и интересные. Ряд застройщиков повсеместно стал применять гранитную крошку разных цветов. Изменения коснулись не только новых проектов, которые выходили на рынок, но и очередей жилых комплексов, которые строились вслед за уже заселенными домами.

Сейчас при оформлении дворов многие застройщики отдают предпочтение натуральным материалам таких как дерево, стружка. Сооружаются перголы и различные арт-объекты. В прошлом остаются дворы с типовыми лавочками, бетонными урнами и практически полным отсутствием зелени. В комфортклассе девелоперы сажают растения разнообразных пород, многие застройщики организуют детские площадки не «муниципального» типа, а более интересные, предназначенные для игр детей различного возраста и наиболее близкие к своим европейским собратьям.

Несмотря на то, что цена и репутация застройщика по-прежнему наиболее важны для покупателя, в текущих условиях высокой конкуренции между застройщиками выигрывают те, кто предлагает дополнительные бонусы. Сейчас правильная атмосфера квартала может сыграть для клиента решающую роль при выборе жилого комплекса.

— При прочих равных уютный озелененный двор или продуманные общественные пространства могут стать последним аргументом за покупку квартиры в конкретном проекте, — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В этом мы неоднократно убеждались на примере нашего проекта «Янила», где мы позаботились о создании инфраструктуры, учитывающей интересы разных категорий населения. Так, в квартале оборудованы не только детские площадки, но и места для отдыха и физической активности остальных жителей. У нас есть спортивные площадки с тренажерами, футбольное и волейбольное поля, скейтпарк для подростков, мангальная беседка для семейных пикников и территория для выгула и дрессировки собак. Часть покупателей готовы увеличивать бюджет покупки ради насыщенной жилой среды.

— Обязательный сегодня элемент успеха — это решения, которые отвечают современной повестке дня. Например, раздельный сбор мусора, зарядки для электромобилей, каршеринг, уютные кофейни в доме и беседки для отдыха, — полагает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — Например, «фотогеничность» — это то, что диктует время соцсетей. Людям хочется, чтобы пространство, где они живут, было не только красивым, но и демонстрировало в соцсетях их образ жизни, чтобы они могли гордиться своим домом и своим двором.

Так, сейчас модно заниматься спортом, и поэтому большинство застройщиков организует в своих комплексах современные спортивные площадки с тренажерами. А мода на кофе сформировала сразу несколько сегментов бизнеса: кофейни и небольшие магазинчики с большим выбором кофе на вынос часто располагаются во встроенных помещениях в новых районах.

На месте заводов

Пару-тройку лет назад на рынке стали появляться новые форматы — например, проекты наиболее «свежего» для рынка сегмента жилья — класса комфорт плюс. Большинство из них расположено на территории бывших промышленных предприятий в обжитых районах с развитой инфраструктурой. По данным аналитиков, уже каждая третья сделка на рынке строящегося жилья — это покупка квартиры в проекте редевелопмента.

Ввиду того, что большая часть в прошлом заводских территорий находится в зоне «серого пояса», у застройщиков имеется возможность реализовать проект в непосредственной близости к центру города. Ведь исторически эта зона формировалась именно вокруг него. Кроме того, крупные промпредприятия исторически находились и в таких популярных сегодня районах как Московский, Невский, Выборгский и Приморский.

— Развитие редевелопмента в популярных и престижных локациях позволяет застройщикам позиционировать объекты уже как класс комфорт плюс, с ценой, как правило, выше на 15–20%, чем в традиционном классе комфорт, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (SetlGroup). Это жилье рядом с набережными или прямо на них, близко к метро, с расположенным рядом со статусными учебными заведениями, в кварталах «старой» добротной застройки с недвижимостью, популярной на вторичном рынке, неподалеку от парков и скверов. Так в сегменте комфорт средняя цена «квадрата» составляет 117,2 тыс. руб., а в «комфорт плюс» — 149 тыс. руб.

Благодаря росту числа проектов в этом новом сегменте, а также еще и потому, что большинство застройщиков предпочитает позиционирование своих проектов именно в классе комфорт, выросла доля этого класса, как в предложении, так и в спросе. Так, в первом квартале 2020 года в объеме продаж новостроек в городе она составила 63%. Это уже на 8% больше, чем два года назад. В прошлом и позапрошлом году было продано примерно по 2,1 млн кв. м такого жилья, а в первом квартале — 528 тыс. кв. м. Объём рынка в этом сегменте достиг 5,5 млн кв. м, из них в предложении — 2 млн кв. м.

По мнению Анжелики Альшаевой, комфорткласс и дальше продолжит приходить на смену эконому. Во-первых, проекты этого класса отличаются более высокой рентабельностью для застройщика, чем проекты экономкласса. А во-вторых, несмотря на более высокую стоимость жилья в этом классе, покупатели сегодня благодаря развитию ипотечных программ и снижению ставок могут приобрести более качественное жилье в сегменте комфорт.

Что выбирают?

Наиболее востребованными в комфорт-классе остаются однокомнатные квартиры.

— В ситуации, когда ипотека доступна как сегодня, разница в стоимости между однокомнатной квартирой и студией становится минимальной, а функционал «однушки», конечно, гораздо шире. Сегодня нормой стали европланировки с большой кухней-гостиной, потребители очень их полюбили. В комфортклассе стало больше квартир с дополнительными удобствами вроде кладовых, гардеробных, вторых санузлов, просторных лоджий и увеличенных окон. В наших проектах около 40–50% квартир имеют такие особенности, — рассказала специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.

С учетом того, что уже более 60% на рынке — это сделки с участием ипотеки, повысился и интерес покупателей к «двушкам» и «трешкам», правда, скромных площадей. По словам руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, по итогам 2019 года в проектах компании было продано на 43% больше компактных — 35–50 кв.м — двухкомнатных квартир. И на 90% вырос в компании спрос на небольшие, 50–65 кв. м «трешки» с кухней-гостиной и изолированными спальнями. Вместе с тем в целом на рынке по-прежнему тенденции иные: наибольший объем занимают в спросе —72% — занимают студии и однокомнатные.

— Планировка должна быть функциональной. Покупатель квартиры в комфортклассе считает деньги и не хочет переплачивать за помещения, которыми не будет пользоваться. Поэтому для современного покупателя не столь важен общий метраж сколько эргономичность пространства, — объясняет интерес покупателя к компактным квартирам Ян Фельдман.

Всё большую долю рынка занимают в комфортклассе квартиры с готовой отделкой — сейчас таких около 65%. Причём, если ещё несколько лет назад в порядке вещей была дешёвая сантехника и линолеум на полу, то сегодня девелоперы предлагают отделку более высокого качества. Расширяется и предложение квартир с полной или частичной меблировкой, что зачастую получается выгоднее, чем покупать мебель самостоятельно.

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»