Покупатели жилья не сбавляют обороты

Объем сделок на первичном рынке жилой недвижимости петербургской агломерации в январе-марте оказался на уровне четвертого квартала 2015-го (а конец года традиционно считается наиболее «урожайным») и более чем на треть превысил аналогичные прошлогодние показатели.

По данным аналитического центра «Главстрой-СПб», за три первых месяца 2016 года в Петербурге и пригородных районах Ленобласти было продано 1,1 млн кв. м строящегося жилья. Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» приводит такую же цифру, уточняя, что достигнутый в первом квартале года показатель лишь на 6% ниже результата четвертого квартала прошлого года и примерно на 35% выше суммарных продаж первых трех месяцев года 2015-го (тогда было реализовано около 800 тыс. кв. м жилья).

«Свою роль сыграл «ипотечный фактор», - уверена руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. - К активным действиям покупателей подстегнули заявления о намерении завершить в марте государственную программу субсидирования процентных ставок, что могло привести к их росту на 3-3,5%». В феврале застройщики зафиксировали существенный рост доли ипотечных сделок (до 60-80%), но уже в марте этот показатель вернулся к своим обычным значениям. В сегменте масс-маркет доли ипотеки, как правило, варьируется от 35 до 55-60% в зависимости от застройщика, локации и типа проекта. Впрочем, первый квартал 2015 года был исключением — резкий рост ключевой ставки практически парализовал выдачу ипотечных кредитов вплоть до начала марта. Это сказалось на спросе, объем которого обеспечил эффект низкой базы — текущие показатели смотрятся гораздо выигрышнее.

Впрочем, по данным Ольги Трошевой, март 2016 года — уже после продления госпрограммы поддержки ипотеки - также оказался довольно активным месяцем c точки зрения продаж строящегося жилья. «Апрельские результаты будут на уровне прошлогодних; признаков снижения покупательской способности не видно», - комментирует Ольга Трошева.

Руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов более осторожен в оценках. «Уже сейчас на рынке наблюдается традиционное для второго квартала снижение спроса, вызванное приближением майских праздников и летнего сезона», - говорит он.

Хрупкое равновесие

По данным аналитиков, в первом квартале 2016 года застройщики реализовали больше квадратных метров, чем вывели в продажу. Так, в «Петербургской недвижимости» насчитали 1,05 млн кв. м, выведенных на первичный рынок города и пригородных районов Ленобласти. По мнению Ольги Трошевой, рынок в целом сбалансирован. «Равновесие рынка мы определяем долей непроданного жилья в суммарном объеме рынка (общей площади квартир в строящихся домах), - поясняет эксперт. - Если эта доля на 5-10% превышает 50%-ный уровень, можно говорить о превышении предложения над спросом. Однако по состоянию на конец прошлого года данный показатель составлял 45,8%, что свидетельствовало о равновесном состоянии. Сейчас эта цифра даже немного уменьшилась».

В свою очередь, руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко также не видит проблем со спросом. «Даже в высоко конкурентных локациях всегда есть проекты, выгодно выделяющиеся из общей массы. На них всегда будет спрос, - утверждает Дмитрий Сидоренко. По его словам, в начале года ЦДС вывел на рынок новый жилой комплекс в Кудрово и продажи первой очереди идут весьма активно.

Стройка по инерции

При этом участники рынка понимают, что общая ситуация в экономике — сложная, поэтому осторожно подходят к запуску новых проектов. «Если вывод новых объектов останется на текущем уровне, сохранятся предпосылки для затоваривания», - предупреждает Петр Буслов.

«Объем вывода в первом квартале 2016 года, особенно в марте, действительно был достаточно большим. Но объекты, достигшие этапа начала продаж, должны быть выведены, - настаивает начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Светлана Лежнева. - С точки зрения рынка, ситуация «заморозки» проектов значительно опаснее, чем «навес предложения», который, собственно, является абстрактным понятием». Однако, по мнению Светланы Лежневой, кризис замедлит работу над новыми масштабными проектами. Сейчас в продажу выводятся проекты, подготовка которых стартовала, условно, до кризиса, поэтом инерция предложения сохраняется.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», более 60% вышедшего на рынок в первом квартале нового предложения – это следующие очереди уже находящихся в продаже комплексов. Текущий объем выведенного в продажу – на 27% меньше, чем рекордном 2014 году.

«По сравнению с последним кварталом прошлого года объем вывода на рынок новых проектов за первые три месяца 2016 года сократился на 2,2%», - утверждает директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова. По ее оценке, снижение произошло в первую очередь за счет новых масштабных проектов, строительство которых планировалось в рамка комплексного освоения территории. «В то же время застройщики продолжали выводить новые очереди уже существующих проектов», - подтверждает Надежда Калашникова.

«Строительный рынок, в отличие от других сфер реальной экономики, динамичностью не обладает. Предложение не имеет возможность гибко реагировать на оперативные изменения спроса в силу специфики продукта, - поясняет управляющая «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева. - Тенденцией ближайших двух лет станет сокращение объема предложения вследствие «заморозки» части проектов, ухода с рынка слабых игроков. Спрос, в свою очередь, пережив пик падения, будет нарастать в силу общего оздоровления экономики».

Параллельно застройщики продолжают пополнять свой земельный банк в расчете на перспективный запуск новых проектов. Так, по словам Дмитрия Сидоренко, ГК «ЦДС» завершила сделки по покупке двух земельных участков в Петербурге и Ленобласти под строительство 300 тыс. кв. метров жилья.

Роста три года ждут

«Объекты, работа над которыми будет остановлена сегодня, не выйдут на рынок через 1-2 года, что приведет к сокращению предложения, - рассуждает Светлана Лежнева. - Теоретически, это может способствовать росту цен и объемов продаж, но только на фоне роста денежных доходов населения. В противном случае покупатель отложит принятие решения о покупке до «лучших времен». По мнению, Светланы Лежневой, активизация рынка строящегося жилья возможна только на фоне роста экономики в целом. «Проседание рынка «дешевых денег» практически исключает возврат к прошлым объемам в обозримом будущем. Строительная отрасль находится в состоянии рецессии, выход из которого займет не менее трех лет», - прогнозирует Анжелика Альшаева.

Пока же рынок строящегося жилья переживает период дифференциации: выделяются проекты, которые не испытывают проблем с продажами, те, что начинают испытывать недостаток покупателей и, наконец, явно проблемные.

Меньше, да лучше

«Большой объем предложения может существенно увеличить время экспозиции масштабных объектов с плохой локацией (удаленность от городской черты, отсутствие станций метро и т.п.) и таким образом существенно снизить их доходность. В свою очередь, небольшие проекты, расположенные в популярных городских кварталах, легко находят своего покупателя», - описывает ситуацию Светлана Лежнева. «Легче всего период снижения спроса пройдут объекты, возводимые в зонах с дефицитом предложения, таких, например, как Кировский район города. За последние годы в нём было построено всего несколько новых домов. Также останутся востребованы проекты эконом-сегмента рядом со станциями метро», - дополняет Петр Буслов.

«На рынке первичной недвижимости возникло затоваривание стандартными квартирами с привычным набором потребительских характеристик, - делится своими наблюдениями Анжелика Альшаева. - Причина в том, что последние два – три года на рынке новостроек усилилась унификации предложения: успешные проекты дублировались застройщиками с точки зрения позиционирования, локации, наполнения объекта. Для таких объектов «навес» предложения является критичным. Чтобы выделиться из общей среды застройщик работать над формированием и внедрением своего собственного уникального продукта».

«Ожидать того, что в нынешних условиях граждане будут делать ставку исключительно на жилье с уменьшенным метражом, я бы не стал, - рассуждает председатель совета директоров группы компаний «Росстройинвест» Федор Туркин. - Застройщики достаточно грамотно ориентируются на рынке, они прекрасно знают, в какой локации пользуются спросом студии, а где люди предпочитают квартиры большего метража. Поэтому не стоит причесывать весь рынок под одну гребенку».

«Все больше людей предпочитает покупать жилье дороже, но качественнее. Мы отмечаем смещение спроса в сторону проектов, расположенных в городской черте, - говорит Надежда Калашникова. - Желающих переезжать в районы с бедной инфраструктурой и плохой транспортной доступностью становится все меньше».

«Покупатели стали по-другому относиться к приобретению недвижимости, - развивает мысль Петр Буслов. - Импульсивных покупок становится все меньше. Люди тщательно ищут оптимальное соотношение цены и качества, изучают, какой функционал они получат за свои деньги». «Думаю, что спрос на строящееся жилье уже никогда не будет прежним», - резюмирует эксперт.