Покупка недвижимости: будущее льготных ипотечных программ

Спрос на новостройки в Петербурге и Ленобласти в I квартале 2025 года снизился на 23%. Не в последнюю очередь это связано с дорогой ипотекой. Ее доля в общем объеме ДДУ составила всего 43% против 66% в 2024-м, подсчитали в «Петербургской недвижимости». И далее положительных изменений не ожидается. Более того, в публике заговорили о возможном повышении ставок по льготным программам, а Центробанк готовится устанавливать лимиты на выдачу рискованных займов. Ситуацию на рынке обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: Сегодня мы затронем тему ипотеки и, в том числе будущее льготных программ. Не секрет, что сегодня льготная ипотека остаётся чуть ли не единственным способом для широкого круга россиян приобрести недвижимость. Однако и здесь наблюдаются интересные сигналы. Ранее в соцсетях активно распространялась информация о повышении ставок по госпрограммам, в том числе по IT-ипотеке, с 6 до 15%. Спустя некоторое время Минцифры это опровергло. На ваш взгляд, это банальный вброс фейка или прощупывание ситуации на тему сокращения расходов бюджета на ряд льготных программ?

Алексей Белоусов: Во-первых, льготная ипотека — это не единственный инструмент, который позволяет поддерживать рынок сейчас. Ещё год-полтора назад она реально занимала львиную долю всего, что продаётся и в Санкт-Петербурге, и в России. Сейчас, после её ухода летом прошлого года, нашлись другие инструменты. Их нашли сами застройщики. Речь идёт про те рассрочки, которые они предоставляют. Сейчас льготная ипотека занимает примерно 45% рынка.

Максим Тихонов: В любом случае, достаточно много.

Алексей Белоусов: Без сомнения. Поэтому на рынок плохо влияют любые сигналы, которые связаны с её уходом или дополнительными воздействиями, которые приведут к удорожанию этой ипотеки. На мой взгляд, это не вброс и даже не прощупывание рынка. Это, скорее, «хотелки», которые иногда вбрасывают, закидывают, показывают наши коллеги из финансового блока. На самом деле, пока строительный блок очень хорошо поддерживает рынок. И в этом очень большая заслуга нашего вице-премьера.

Максим Тихонов: Юлия, вы разделяете осторожный оптимизм Алексея Игоревича?

Юлия Ружицкая: Безусловно. Но я бы хотела вернуться к тому, что описанная ситуации относится к IT-ипотеке. Ряд IT-специалистов не представили подтверждение того, что они таковыми являются. Из-за этого им якобы изменили ставки с 5 до 15%, как и было написано в кредитном договоре. Очень надеюсь, что это не фейк и не проверка. Скорее всего, некоторые IT-специалисты действительно могли расслабиться и забыть о необходимости предоставляться эти документы.

Однако то, как отреагировал рынок, является показательным. Люди не готовы к ставке 15%. Это критичное значение. Раньше велись разговоры о том, что снижение ставки до 15 — это уже хорошо. Какое-то время назад всё радовались объявлению Сбербанка, ВТБ и других крупных банков снизили ставки на полпроцента и пришли к значению 25. Но на самом деле это никак не может повлиять на продажи, потому что действительно является заградительной ставкой.

Максим Тихонов: Вместе с тем заместитель министра финансов Иван Чебесков заявил, что в текущем году выдача ипотеки по льготным программам достигнет четырёх триллионов рублей. Как вы оцениваете такой объём?

Алексей Белоусов: На самом деле в этом году обещали добавить ресурсов для выдачи льготной ипотеке. Причём обещали, что уже в первом квартале текущего года на рынок выйдет два триллиона рублей. Я не смотрел, действительно ли эти деньги были потрачены на получение льготных кредитов по ипотеке. По ощущениям эти цифры очень близки к тем показателям, которые мы отмечаем по России. Что касается прогнозов: если бы эти четыре триллиона были выделены полтора года назад, я бы сказал, что это мало. Однако сейчас фактически половина льготных программ ушла с рынка. Также есть тенденция к сокращению ввода жилья и новых строек. Так что эта цифра близка к тому, чтобы сбалансировать рынок.

Юлия Ружицкая: Спрос действительно стал несколько ниже, потому что покупательские способности снизились. Люди не готовы брать ипотеку под ставку 25-26%. Если говорить про первичный рынок, сейчас люди берут кредиты по семейной ипотеке. Однако сумма кредитов стала существенно больше. Раньше не нужно было выбирать сумму 12 миллионов по семейной ипотеке полностью, чтобы купить жильё. Сейчас же кредиты в основном идут по полной сумме. Так как количество кредитов сокращается, объём по отношению к нашим ожиданиям, наоборот, подрастает. То, что заявлено сейчас, соответствует рынку.

Максим Тихонов: Говоря об ипотеке, невозможно не упомянуть о просрочке. Здесь картина отнюдь не радужная: к 1 марта размер просроченной задолженности вырос почти на восемь миллиардов рублей. В прошлые месяцы показатель увеличился в среднем на пять миллиардов. С чем связано такое ускорение? И какова ситуация в Петербурге?

Алексей Белоусов: Во-первых, нужно отметить, что восемь миллиардов рублей — это небольшая цифра для огромной матушки России. Это касается тех субъектов и крупных городов, в которых изменилась ситуация с работой и уровнем заработной платы. Ситуация по Санкт-Петербургу как раз хорошая. У нас большой дефицит рабочих ресурсов. За год заработные платы по разным отраслям очень серьёзно выросли. Соответственно, у нас нет серьёзных сокращений рабочих мест.

Более того, Санкт-Петербург — это город военно-промышленного комплекса России, один из лидеров по производству военной продукции. Мы знаем, насколько сильно государство поддерживает ВПК сейчас. Поэтому существующие цифры лучше посмотреть в процентном отношении. Может быть, именно Санкт-Петербург пострадал меньше всего.

Максим Тихонов: Юлия, какие инструменты для борьбы с должниками кажутся вам эффективными?

Юлия Ружицкая: Просрочка по ипотечным кредитам в Санкт-Петербурге действительно подросла незначительно. Она и была незначительной. В прессе любят красиво подавать увеличение цифр: выросло на 40%. Однако если то существующее маленькое выросло на 40%, то оно всё равно осталось в рамках норм. Также нужно понимать, что ипотечный кредит — это один из самых лучших кредитов для банкиров. Он обеспечен не чем-нибудь, а квартирой. Думаю, что надёжнее этого предмета залога нет. Банки знают, как работать с просроченной задолженностью по ипотечным кредитам ипотечным. У них для этого есть все механизмы. Так что увеличение просроченной задолженности просроченной никак не повлияет на ситуацию и не станет проблемой для банков.

Максим Тихонов: Как мы уже сказали, восемь миллиардов для страны — это не очень большие деньги. Скорее всего, банки даже не будут сильно паниковать по этому поводу. Тем более, что они не особо любят забирать жильё, так как потом его необходимо реализовывать.

Юлия Ружицкая: Однозначно.

Максим Тихонов: Вместе с тем в апреле ЦБ получил возможность устанавливать лимиты на выдачу рискованных ипотечных и автокредитов. Проблемными заёмщиками будут признаваться те, кто тратит на погашение кредита более половины своих доходов. Также будет учитываться низкий первоначальный взнос. Как это отразится на рынке?

Юлия Ружицкая: Банкам будет спокойнее. Однозначно ужесточат андеррайтинг и будут более пристально рассматривать платежеспособность заёмщика. Хотя и сейчас к этому относятся достаточно внимательно. Если долговая нагрузка в размере 40% действительно будет оцениваться как проблемная, меньшее количество людей сможет взять ипотечный кредит. Однако и сейчас условия при оценке покупательской способности заёмщика и его возможности взять кредит достаточно строгие. Поэтому я не думаю, что это ужесточение существенно повлияет на ситуацию.

Максим Тихонов: Алексей Игоревич, как застройщики отнесутся к таким мерам?

Алексей Белоусов: Я бы хотел вернуться к тезису о том, что застройщики сокращают количество вводимого жилья. На рынках, может быть, дефицит не появился. Однако сами застройщики получили возможность выбирать. Допустим, приходят два покупателя, один — с большой финансовой нагрузкой на собственные доходы, а второй — с меньшими показателями. Застройщик всегда выберет того, кто является более надёжным с точки зрения платёжеспособности. Подчеркну ещё раз — снижение количества строящегося жилья, ввода жилья, количества экспозиций, которые находятся на рынке, приводят к тому, что баланс позволяет застройщикам выбирать.