Девелоперы вынуждены строить паркинги по нормативам, а покупатели на машино-места находятся отнюдь не всегда.
Мы предложили нашим ньюcмейкерам ответить на несколько вопросов. Соответствуют ли действующие нормативы по количеству парковочных мест в жилых новостройках реальным потребностям горожан? Различаются ли подходы к строительству паркингов в Петербурге и Ленобласти? По вашему опыту, удается ли реализовать проекты паркингов хотя бы с нулевой рентабельностью? Помогают ли комбинированные варианты: продажа и аренда? И как это сказывается на сроках окупаемости паркинга и проекта ЖК в целом? Есть ли локации, в которых паркинги пользуются спросом, и по каким ценам? Или стереотип «бесплатной парковки у поребрика» пока не перебороть? Удается ли найти другие варианты использования паркингов? Насколько серьезны затраты на их переоборудование? И как относятся к такому перепрофилированию контролирующие органы?
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС:
– Ситуацию с паркингами можно охарактеризовать как неудовлетворительную и для покупателей, и для застройщиков вне зависимости от того, идет ли речь о городе или области.
В связи с высокой себестоимостью возведения даже наземных паркингов (более 1 млн рублей за машино-место) большинство из них застройщики вынуждены продавать себе в убыток. И даже в этом случае объем реализации машино-мест редко превышает 30%. Строительство паркингов – это заведомо невозвратные инвестиции. При этом застройщики обязаны возводить их в рамках своих проектов, чтобы соблюсти нормативы по парковочным местам. Для покупателей же даже текущие цены на машино-места зачастую являются неподъемными в совокупности с ипотекой за квартиру.
Сдача машино-мест в аренду – не профильный бизнес для девелоперов. У нас нет профессиональных компетенций в этой сфере. Наша задача – построить недвижимость и продать ее.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Сейчас при проектировании новостроек в Петербурге действует следующий норматив – 1 машино-место в паркинге на 120 кв. м жилой площади. Минимальные размеры машино-места – 5,3х2,5 м. Причем норма не зависит ни от локации (центр или спальный район), ни от класса жилого комплекса, ни от квартирографии. Как говорится, «средняя температура по больнице».
Например, в той же Москве норматив по обеспечению ЖК машино-местами зависит от класса новостройки, района (есть ли рядом незагруженные паркинги, доступность общественного транспорта, загруженность улиц, наличие плоскостных парковок и пр.). Там также внедряется система муниципальных парковок и строительства многоуровневых паркингов за счет города на свободных территориях.
В Петербурге из-за особенностей почвы себестоимость строительства заглубленных паркингов высока. Нужно ставить специальные шпунты, делать гидроизоляцию, вентиляцию, монтировать автоматику. И в итоге даже по себестоимости их не продать. Над подземным паркингом не сделать нормальное озеленение, потому что толщина грунта позволяет сажать только небольшие кусты и газон. Возведение многоуровневого паркинга обходится дешевле, но при этом сокращается дворовая территория, на которой могла бы разместиться зона отдыха, детская площадка и т. п.
В результате застройщик строит по нормативам огромное количество паркингов, но они остаются невостребованными, потому что воспринимаются людьми как излишняя роскошь. Тем более сейчас, когда цены на квартиры выросли в 2–3 раза (плюс еще надо закладывать расходы на отделку и меблировку, которые также увеличились).
Складывается парадоксальная ситуация, когда люди, купившие дорогие квартиры и автомобили, катаются кругами по ближайшим улицам в поисках бесплатного места для парковки, подпирают друг друга, ругаются в чатах, но ни за что не хотят приобретать машино-место. Другие принимают решение о его аренде (можно платить по 7–10 тысяч рублей в месяц и не обременять себя собственностью).
Единственное решение – комбинированная продажа на этапе строительства комплекта «квартира + паркинг». Либо нужно ждать, когда дом на 100% заселится и парковаться станет физически негде, а до этого времени внедрять систему сдачи непроданных паркингов через электронные сервисы.
Яна Вирченко, коммерческий директор ГК «Полис»:
– На данный момент мы видим тенденцию, что машино-места в Ленобласти реализуются довольно быстро. Это связано в том числе с низкой ценой. В Новоселье и в Мурино можно купить паркинг за 390 000 рублей, что посильно для наших покупателей.
В городе паркинги гораздо дороже. Но ликвидность мест зависит от расположения жилого комплекса и количества свободных парковок рядом с домом.
Если говорить про центр города, где введены платные парковки, там машино-места готовы скупать оптом, но застройщики «привязывают» их к квартирам, чтобы всем своим жителям досталось.
А, к примеру, в Приморском районе ситуация неоднозначная: в одном проекте все машино-места реализованы, а в другом еще хватает непроданных мест. Покупателям интересны больше подземные паркинги, нежели отдельно стоящие. Кроме того, жильцы обращают внимание на то, можно ли на лифте спуститься в паркинг.
Роман Селезнев, заместитель директора проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– В Петербурге установлен единый подход к определению оптимального количества парковочных мест, а именно: минимум одно место на 80 кв. м общей площади квартир. В спальных районах девелоперы руководствуются этими требованиями. В историческом центре, в зонах охраны объектов культурного наследия действуют градостроительные регламенты закона КГИОП, и нормативы варьируются от 80 до 150 кв. м квартир за каждое парковочное место.
В Ленобласти нормативы устанавливаются на уровне муниципальных образований. Однако в локациях, находящихся вблизи от города, действуют требования, сравнимые с петербургскими.
Девелоперы всячески стремятся к тому, чтобы реализовать проекты паркингов хотя бы с нулевой рентабельностью. Однако это крайне сложно из-за постоянного роста стоимости строительства при отсутствии возможности существенного увеличения цен на машино-места. Это вынуждает оптимизировать проектные и технические решения, в том числе за счет размещения встроенных коммерческих помещений.
В целом класс жилого комплекса должен коррелировать с выбранной локацией, объемом застройки, обозначенной ЦА, а также со стоимостью парковочных мест. В сегменте элитной недвижимости большая часть паркингов продается до ввода в эксплуатацию. В ЖК комфорт-класса, как правило, часть машино-мест остается нереализованной в составе жилых кварталов после ввода в эксплуатацию и продается в течение 3–5 лет.
Мы рассматривали варианты включения парковочных мест в объем коммерческих помещений, назначение которых было бы полезным как для владельцев машино-мест, так и для жильцов ближайших домов: это пункты техобслуживания, магазины хозтоваров и т. д. Но такой вариант чреват сложностями из-за требований контролирующих органов.
В городе есть несколько примеров по переоборудованию уже построенных и введенных в эксплуатацию паркингов под другие функции – бизнес-центр, торговый центр и даже под комплекс апартаментов. Подобные варианты имеют риски: само переустройство требует существенных затрат, если на начальном этапе проектирования не были заложены какие-то универсальные решения, и не гарантируют реализацию задуманного из-за конструктивных и архитектурных ограничений. Кроме того, к таким объектам у контролирующих органов и властей возникает множество вопросов – от выполнения противопожарных требований до размещения парковочных мест для посетителей и работников.
Подходы к строительству паркингов в Петербурге и Ленобласти не отличаются. Нормы общероссийские, разница лишь в том, что разные классы жилья предполагают размещение подземных или наземных стоянок. В городе можно чаще встретить подземный паркинг у жилья комфорт-класса и выше (в зависимости от локации), на территории области подземные паркинги встречаются реже. Кроме того, в области есть нормативная возможность выноса части парковок в соседние кварталы на открытые и закрытые парковки, в Петербурге такой возможности нет.
Спрос на паркинги есть в уже застроенных локациях, расположенных ближе к центру города, если рядом нет свободных территорий под бесплатную парковку, и в жилых комплексах бизнес- и элит-класса.
Стереотип бесплатной парковки пока преобладает в сознании граждан, и в том числе задача застройщика состоит в том, чтобы донести до жителей, что автомобиль должен стоять на парковке, а не в придомовом проезде или тем более на газоне.
Концепция «двора без машин» – важная составляющая комфортного проживания, и она не может быть реализована без паркингов. При этом двор без машин – это и безопасность передвижения по территории для детей и взрослых, и отсутствие грязи от машин и конфликтов между жителями за «бесплатное» парковочное место.
По мере того, как будут развиваться проекты, у покупателей жилья будет усиливаться понимание того, что машино-место – неотъемлемая часть приобретаемой квартиры.