Прописка против покупки жилья: к чему приведет реформа ипотеки

Российское правительство готовит реформу семейной ипотеки: выдавать кредиты под 6% на квартиры в новостройках собираются запретить для покупателей жилья с регистрацией в другом регионе. За эту идею выступили в Совете Федерации и Минфине. В Госдуме обещают принять такой закон до 2026 года. Это может сильно ударить по массовому сегменту жилья в Санкт-Петербурге и особенно в Ленобласти, которую из-за более низких цен часто выбирают иногородние покупатели, говорят опрошенные РБК Петербург участники рынка.

Центр притяжения

О необходимости ужесточить механизм выдачи семейной ипотеки и выдавать кредиты на приобретение или строительство жилья только на территории региона, в котором зарегистрирован заемщик, заявила председатель Совфеда Валентина Матвиенко 30 июня. По ее данным, в прошлом году более 50% выданной семейной ипотеки пришлось на Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, и Ленинградскую область. При этом более 40% заемщиков на момент покупки не проживали в этих четырех регионах. За счет льготных кредитов с господдержкой квартиры покупают в инвестиционных целях, уверена спикер Совфеда.

В Минфине поддержали идею выдавать семейную ипотеку по месту регистрации заемщика. Об этом 10 июля заявил замминистра финансов России Иван Чебесков. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что законопроект о запрете на оформление семейной ипотеки для покупки жилья не по месту регистрации заемщика внесут на рассмотрение Госдумы в течение месяца, а вступить в силу он может в первом квартале 2026 года.

Влияние на рынок

После отмены безадресной льготной ипотеки летом прошлого года программа семейной ипотеки стала одним из главных драйвером продаж новостроек. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), за 6 месяцев 2025 года в Петербурге было выдано 9,28 тыс. кредитов по программе семейной ипотеки на сумму 71 млрд руб. В Ленобласти — 5,19 тыс. кредитов на 30,49 млрд руб. Аналитический центр «Домклик» оценивает долю семейной ипотеки в июне 2025 года в Петербурге в 69,9% от общего объема выдач ипотечных кредитов, в Ленобласти — в 72,8%.

«Если предложенный механизм действительно приобретет статус закона, пострадают продажи многих строительных компаний, особенно тех, кто возводит объекты в формате «комфорт», в Ленобласти или на окраинах города», — уверена директор по маркетингу ИСГ «Мавис» Мария Кононова. По ее словам, доля региональных сделок в общем объеме продаж в компании в этом году этот держится на уровне около 30%.

«По итогам первого полугодия 2025 года 66% сделок в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» были заключены жителями Петербурга — это на 5 п.п. больше, чем за аналогичный период 2024 года. Доля регионалов составляет 27%, при этом число покупателей из Ленобласти выросло до 7%. Таким образом, иногородние клиенты формируют важную часть спроса петербургской агломерации. И потенциальное ограничение действия семейной ипотеки по территориальному признаку может негативно повлиять на первичный рынок недвижимости», — подтверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.

«В Петербурге не найдется застройщиков, у которых не будет региональных покупателей. Таким образом, влияние этой инициативы на продажи может быть очень печальным. Причем как в Петербурге, так и в Ленобласти, так как доля сделок с региональными покупателями в обоих субъектах РФ держится примерно на одинаковом уровне. Только в петербургских проектах высокого ценового сегмента доля региональных покупателей несколько ниже, чем в среднем по рынку», — считает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев (у этого застройщика до 40% покупателей имеют региональную прописку).

Правильная «прописка»

Пока в парламент не внесен текст законопроекта, застройщикам остается только прогнозировать, насколько жесткие условия в нем пропишут. Например, по какому признаку будут группироваться регионы.

«Если мы разделяем Санкт-Петербургскую агломерацию на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, то с большой долей вероятности это обрушит продажи в области. Много ли людей, которые покупают квартиру в 47-м регионе, будучи прописаны там же? Думаю, не много. Если мы посмотрим на портрет покупателей в Мурино, Кудрово, Буграх, Новосаратовке и других населенных пунктах на границе двух регионов, то большинство из них имеют петербургскую прописку. Квартира в ближайшей области выбирается в силу более доступной цены», — объясняет Сергей Терентьев.

«Принятие закона усложнит механизмы внутренней миграции, что может негативно сказаться на легальности механизмов и привести к увеличению числа фиктивных регистраций. Это, в свою очередь, потребует ужесточения контроля над данным вопросам, и, вероятно, увеличения финансирования соответствующих структур», — прогнозирует Мария Кононова.

Председатель петербургского отделения «Деловой России» и председатель профильной Комиссии по инвестициям петербургского Заксобрания Дмитрий Панов указывает, что российские семьи хотят найти свой дом там, «где создаются качественные условия не только для труда, но и для проживания», и в интересах «всей страны», чтобы семейная ипотека была полицентричной и не приводила к развитию одних только городов-миллионников. «Возможные злоупотребления в части получения ипотеки на основании временной регистрации в Санкт-Петербурге или Ленинградской области можно купировать, установив ограничение на получение ипотеки только тем, кто имеет постоянную регистрацию в регионе не менее, к примеру, 2-3 лет», — считает он.

«Регистрация — формальный параметр, который нередко расходится с реальным местом проживания. Молодые семьи, студенты, специалисты — те, на кого во многом ориентирована программа, — могут жить и работать в одном регионе, но оставаться зарегистрированными в другом. В условиях внутренней миграции подобная модель не учитывает реальные потребности граждан», — настаивает Ольга Кузнецова.

Ужесточение условий выдачи семейной ипотеки планируется на фоне спада на первичном рынке. Так, в июне 2025 года в Санкт-Петербурге было продано на 20% меньше 2278 квартир и апартаментов, чем в мае. По сравнению с июнем прошлого года сокращение продаж составило 57% (5307 сделок в июне 2024-го), подсчитали в Dataflat.