Рефинансирование ипотеки: как снизить расходы на погашение кредита

По данным из открытых источников, с 2009 года наблюдается динамика снижения средневзвешенной ипотечной ставки в РФ, которая к концу 2016 года сократилась на 1,7%. В июле 2017 средневзвешенная ставка составила 10,94% вместо 14,3%, как это было раньше. Становится понятно, что заемщикам имеет смысл задуматься о снижении своих текущих расходов по ипотеке, тем более что сейчас имеются предложения с диапазоном ставок от 6 до 10%. Однако всегда ли это выгодно? Какие преимущества получает заемщик, решившийся на этот шаг?

По мнению экспертов, главное преимущество рефинансирования ипотеки заключается в получении более низкой процентной ставки и возможности перезаключения кредитного договора на более выгодных, доступных для заемщика условиях. Тогда можно будет выплачивать кредит по меньшей ставке со сниженным ежемесячным платежом. Снижение долговой нагрузки по действующему обязательству повлияет на уменьшение расходов семейного бюджета.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, считает, что имеет смысл реструктурировать кредит в том случае, если заем был взят во время кризиса, когда ставка была ощутимо выше, чем на текущий момент. Рефинансирование можно пройти в том же или в другом банке.

Рефинансирование ипотеки подразумевает не только снижение процентов. Уменьшить ежемесячный платеж можно продлив срок кредита.

Дмитрий Фалалеев, руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка, в качестве преимуществ рефинансирования выделяет не только более выгодные условия кредита, но и увеличение его срока, что дает больше времени на выплату средств банку, рефинансирующему ипотеку в другом банке. Для клиента это очень хорошо.

«Сегодня покупатели строящегося жилья могут смело брать ипотечный кредит и быть уверенными в том, что в дальнейшем всегда можно подать заявку на пересмотр долга», – Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Рефинансирование ипотеки стоит проводить, если ставка по вновь получаемому кредиту хотя бы на 1-1,5% ниже, а также отсутствует комиссия или повышенные расходы на страхование нового займа. При этом нужно учитывать остаток задолженности и срок обслуживания кредита, считает Роман Строилов, директор по продажам в Северо-Западном регионе Glorax Development. В среднем, в случае рефинансирования банки предлагают ставку либо такую же, как на стандартную стройку и готовое жилье, либо на 0,5-1% больше, комментирует Катерина Соболева.

Дмитрий Фалалеев делает акцент на том, что рефинансирование выгодно осуществлять в тех условиях, когда до выплаты всей суммы долга остается еще достаточно времени. Именно в первое время клиент выплачивает в основном проценты, а снижение ставки приводит к снижению процентных платежей.

«Выгода есть в том случае, если разница между текущей ипотечной ставкой и ставкой рефинансирования составляет не менее 2 %, потому что рефинансирование – по сути, оформление нового кредита, которое заново влечет за собой начисление процентов за пользование», – Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.

Условия рефинансирования ипотеки каждый банк устанавливает самостоятельно. Механизм оценки заемщика при обращении за пересмотром кредита не отличается от оценки первичного заемщика. Рассматривается и определяется фиксированный размер суммы долга, который может быть реструктурирован, текущая процентная ставка, вид кредита, его документальное оформление и сопровождение, кредитная история клиента. Однако здесь есть одно «но»: существует высокая вероятность того, что новый банк попросит приобрести страховку, в то время как старая будет еще действовать, и перерегистрировать залог. А это дополнительные траты, и важно, чтобы положительный эффект от снижения ставки их покрыл. Но, даже принимая во внимания данные факторы, эксперты считают, что в условиях сохраняющейся тенденции к снижению ставок переоформление долга в ближайший год будет весьма востребовано у заемщиков.

Реструктуризация ипотеки: пошаговая инструкция

Если вы собираетесь взять ипотеку на более выгодных условиях, то общий алгоритм действий с учетом индивидуальных требований банка выглядит следующим образом:

1. Оформляется заявка в банк, который занимается рефинансированием.

2. Предоставляется необходимый пакет документов:

• действующий кредитный договор;

• график платежей;

• выписка по текущему остатку;

• документы на квартиру;

• документы, подтверждающие платежеспособность клиента (справка о доходах);

• копия трудовой книжки;

• паспорт.

3. Банк принимает документы для рассмотрения и проводит проверку.

4. В случае принятия положительного решения заключается кредитный договор.

5. Банк погашает кредит в другом банке безналичным способом и открывает обязательства по погашению нового кредита уже в своей организации.

6. Осуществляется перерегистрация залога на нового залогодержателя (ипотечная квартира передается новому банку в залог).

Реструктуризация ипотечного кредита при рождении второго ребенка

На днях президент России Владимир Путин сообщил, что в 2018 году начнет действовать программа по субсидированию процентной ставки по ипотеке для многодетных семей, имеющих двух и более детей. Такие семьи будут оплачивать 6% стоимости кредита, оставшуюся часть возьмет на себя государство. Данная программа будет носить срочный характер. В связи с этим, при рождении второго ребенка семьям имеет смысл рефинансировать имеющийся ипотечный кредит, чтобы выплачивать, положим, не 11-12%, а только 6%.

Как считают спикеры, несмотря на предпринятые правительством меры, серьезного оживления спроса на многокомнатные квартиры в обозримом будущем не предвидится, потому что многодетные семьи и без дополнительного субсидирования нуждаются в улучшении жилищных условий.

«Предпосылка, что многодетные семьи будут покупать в основном многокомнатные квартиры, не совсем корректна, поскольку остаются вопросы размера первоначального взноса и ежемесячного платежа. Малогабаритное жилье будет приобретаться по субсидируемой ипотеке, например, с расчетом на будущее, или же для сдачи», – Ирина Орлянкина, руководитель отдела продаж «Полис Групп».

Однако оживление спроса на многокомнатные квартиры будет зависеть и от действий самих банков, которые получат право предоставлять подобные кредиты, считает Роман Строилов. Последние три года наблюдалась тенденция снижения площади и комнатности реализуемых квартир, то есть спрос был в основном на небольшие помещения. Но не стоит опасаться: многокомнатных квартир хватит на всех желающих, тем более что у многих клиентов уже есть своя жилплощадь, и в аналогичных условиях большинство предпочтет приобрести небольшую квартиру для инвестиций, комментирует Катерина Соболева.

По мнению Юлии Ружицкой, хоть субсидирование процентной ставки и не приведет к значительному росту спроса, но зато данная мера расширит возможности покупки жилья. Низкая ставка позволит выбрать квартиру с большим числом комнат или большим метражом. За счет сокращения ежемесячных платежей молодые и многодетные семьи смогут увеличить бюджет покупки и решиться на более весомую сумму ипотечного кредита. И в итоге приобрести вместо запланированной двухкомнатной квартиры трехкомнатную. Стоит также отметить, что помимо сниженной процентной ставки, хорошими стимуляторами к покупке недвижимости являются ипотечные программы с минимальным первоначальным взносом или вовсе без него.