Первичный рынок жилья в Петербурге постепенно монополизируется: в руках крупных застройщиков уже сейчас сконцентрировано почти 70% всех новостроек. Лидеры строительной отрасли постепенно меняют структуру предложения, что отражается на стоимости жилья.
Еще три года назад крупнейшие застройщики «держали» лишь 40% рынка строящегося жилья Петербурга. Сейчас эта цифра, по разным оценкам, составляет от 65% до 70%. Попробуем выяснить, чем это грозит покупателям жилья.
Чемпионы рынка
Для начала разберемся в терминологии, точнее, определим, кого считать лидерами строительного рынка. Рейтинг застройщиков может выглядеть по-разному – в зависимости от критериев оценки.
Если брать за основу строящиеся объемы, то тройка лидеров выглядит следующим образом. На первом месте – компания «Главстрой-СПб», которая возводит 740,2 тыс. кв. м жилья. На втором – «Л1», у которой в работе 588 тыс. «квадратов». На третьем – «ЛенСпецСМУ» с 424 тыс. кв. м жилья.
Но наличие у компании большого числа реализуемых проектов часто не отражает результативность ее работы. Фирма может регулярно задерживать сроки сдачи объектов, тогда одни и те же жилищные комплексы годами будут числиться в портфеле застройщика.
Тогда, если судить о лидерах по объемам сданного жилья, у нас получится несколько иная картина. С учетом «квадратов», введенных в строй с начала нынешнего года, тройка лидеров – это компании Setl City, «ЛСР Недвижимость-Северо-Запад» и «ЛенСпецСтрой». Впрочем, и этот критерий не совсем объективен: например, некрупный застройщик может разом сдать большую часть своих объектов. Скажем, в активе фирмы «ЛенСпецСтрой» – лишь четыре жилых комплекса, сразу два из которых сданы в этом году. А по итогам 2012-го топ-лист компаний, сдавших наибольшее количество жилья, выглядел по-другому. К примеру, компания «Балтрос», по объемам сдачи вышедшая тогда на первое место (515 тыс. кв. м. в проекте «Славянка»), в текущем году к вводу в строй ничего не планирует.
Еще один критерий оценки – объемы выводимого в продажу жилья. В целом по рынку эти показатели увеличиваются: по словам директора аналитического маркетинга холдинга RBI Веры Сережиной, только за первые девять месяцев нынешнего года на рынок Петербурга вышло несколько десятков новых проектов совокупной площадью 1,98 млн кв. м жилья (для сравнения: по итогам 2012-го в продаже появилось всего 1,5 млн «квадратов»). Часть новых объектов сегодня выводят именно крупные игроки рынка, занимающие лидирующие позиции как по объемам строительства, так и по количеству вводимого в строй жилья.
Таким образом, если учитывать все вышеуказанные критерии по совокупности, то получаем следующую картину: тройку лидеров в Петербурге возглавляет компания «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад», на втором месте – «Главстрой СПб». Третье место отдаем Setl City.
Все остальные застройщики попадают на верхние строчки топа лидеров лишь по одному (реже – двум) критерию.
Ориентация на «комфорт»
В начале этого года БН уже писал о том, что жилье в новостройках, которые возводятся в обжитых районах, превращается в практически недоступную роскошь – причем независимо от типа и качества будущего дома. С тех пор тенденция лишь усилилась. Чиновники утверждают, что в Петербурге почти не осталось принадлежащих городу участков под строительство жилья. Действительно, с начала нынешнего года Фонд имущества провел всего четыре аукциона по реализации права аренды земель под возведение жилых домов.
Впрочем, немалый задел есть у девелоперов: по оценкам генерального директора компании Peterland Юрия Зарецкого, объем находящихся в частной собственности участков позволяет возвести на территории Петербурга почти 15 млн кв. м жилья. Но в свободную продажу эти земли практически не поступают – большинство участков сконцентрированы как раз в руках крупных застройщиков.
В условиях дефицита земельных ресурсов, а также последних инициатив чиновников, которые обязали застройщиков за собственный счет строить и дарить городу социальные объекты, на рынке происходит «естественный отбор». «Тенденция началась еще несколько лет назад. После кризиса осени 2008 года с рынка ушло много небольших компаний. Крупные игроки преодолели период экономических потрясений за счет мощного финансового и административного ресурса», – утверждает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин.
Усиление влияния крупных компаний на рынке новостроек и серьезное административное давление на бизнес приводят к существенной дифференциации предложения на первичном рынке жилья Петербурга. «Все больше крупных компаний переходят на строительство жилья комфорт-класса. Позиционируя объект в данном сегменте, компания-монополист продает жилье дороже, чем у конкурентов, хотя формально потребительские характеристики объектов часто бывают схожи, а возводить их могут на соседних участках», – отмечает руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.
Вперед – к «вторичке»?
Впрочем, как считают некоторые эксперты, дальнейшее усиление роли крупных компаний на рынке не приведет к росту цен. «Даже если предположить, что десятка лидеров будет строить, к примеру, 95% всего жилья, это вряд ли приведет к изменению цен на новостройки. Платежеспособный спрос не меняется, и если лидеры рынка начнут увеличивать цену жилья, покупателей станет значительно меньше. А спрос полностью переместится в Ленобласть, где стоимость квадратного метра пока еще значительно ниже, чем в городе», – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
Правда, здесь есть несколько «но». Безусловно, цена квадратного метра является одним из важнейших, но далеко не единственным критерием выбора жилья. На решение о покупке новостройки также влияют местоположение объекта и репутация компании-застройщика. Причем, давно не требует доказательств тот факт, что работа на рынке исключительно крупных компаний означает более высокую степень надежности для покупателей. Действительно, число скандалов, связанных с обманом дольщиков, банкротствами строительных компаний и прочими «неприятностями» долевого строительства, за последние несколько лет значительно сократилось. «Очевидно, что лидеры рынка будут и дальше говорить о том, что исполняют свои обязательства в срок, рассказывать потенциальным покупателям о “качестве” своих объектов и при этом – повышать цены», – предполагает Марина Чижкова. В результате на рынке появится новый продукт – эдакая «первичка» без рисков, стоимость которой будет сопоставима с ценой готового жилья.
Если лидеры рынка на самом деле начнут повышать цены, большая часть спроса может переместиться на вторичный рынок.
Источник
Бюллетень недвижимости