Как купить квартиру через счет эскроу? Представляем 10-серийный видеогид от специалистов компании «Главстрой Санкт-Петербург».
1. Почему вокруг эскроу-счетов столько шума? Откуда они вообще взялись?
В июле прошлого года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, радикально изменившие финансирование квартир в новостройках.
Если раньше покупатель платил непосредственно продавцу-застройщику, то теперь между ними появился посредник — эскроу-агент. Эту роль выполняет банк, который следит за ходом сделки купли-продажи и хранит деньги будущего новосела на специальном счете эскроу. Он передает эти средства строительной компании после того, как дом сдали в эксплуатацию и в нем было зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру.
2. Эскроу-счета действительно сделают покупку квартиры абсолютно безопасным процессом?
Они устранят самый серьезный риск. Благодаря эскроу застройщики лишатся доступа к деньгам дольщиков, а значит — не смогут потратить их на, например, возведение другого объекта или завершение предыдущих очередей. Теперь же возможности застройщика будет оценивать банк, который выдаст ему проектный кредит. И эти деньги уже невозможно будет направить на иные цели, так как банки требуют от компаний отчетности куда более серьезной, чем могли требовать физические лица. Безопасности у инвестиций в жилье это и вправду прибавит.
Такая схема позволит избежать появления новых обманутых дольщиков, которых в прошлом году в России насчитывалось 34 тыс. человек. Кроме того, это снимет проблему недостроев и долгостроев. В Петербурге, например, на начало 2019 года существовало 29 проблемных объектов, а в Ленобласти — целых 36.
3. Банк не дает строителям потратить мои деньги раньше времени — это хорошо. Но что будет, если что-то случится с самим банком?
В такой ситуации покупателя квартиры защищает система обязательного страхования вкладов. Для эскроу «несгораемая сумма» составляет 10 млн рублей, так что средства вам вернут, даже если банк лишится лицензии.
Нужно понимать: для работы со счетами эскроу Центробанк аккредитует не все финансовые организации, а лишь самые надежные. Согласно майскому постановлению правительства к хранению средств дольщиков допускаются банки с кредитным рейтингом не ниже ВВВ-, а таких в России ровно 100.
4. Я не хочу покупать квартиру через счет эскроу. Есть ли способ провести сделку по старой схеме?
Это возможно, если вы выберете дом, который построен как минимум на 30% и в котором не менее 10% всех площадей уже продано дольщикам по договорам долевого участия. Для некоторых проектов степень готовности может быть даже меньше. Так, достаточно 15%, если жилой комплекс возводят по договору, обязующему компанию снести ветхие и аварийные дома, построить и передать государству объекты социальной и инженерно-технической инфраструктуры. 6-процентная готовность требуется, когда застройщик — системообразующая организация, при этом возводит не менее 4 млн кв.м жилья и его объекты расположены как минимум в четырех разных субъектах федерации.
В описанных случаях строительная компания имеет право продать вам квартиру без использования счета эскроу.
Однако тут есть нюанс: по наблюдениям участников рынка, в редких случаях 30-процентная готовность может не гарантировать того, дом будет сдан в срок. Большинство проблемных проектов становятся недостроями как раз на конечном этапе процесса — когда уже есть стены, крыша, установлены окна. Тут-то и могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций, оборотными средствами и т.п. Так что, выбирая сделку без эскроу, надо очень внимательно оценить надежность конкретной компании.
С использованием счетов эскроу начинают продаваться квартиры только в новых очередях жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово». Со временем все продажи в проектах «Главстрой Санкт-Петербург» будут осуществляться через эскроу-счета.
5. Уговорили, буду открывать счет эскроу. Что для этого нужно сделать?
Следуйте пошаговой инструкции из инфографики от «Фонтанка.ру». И для надежности посмотрите видео, в котором специалист нашей компании объясняет всю процедуру.
6. Существуют ли какие-то ограничения при покупке жилья через эскроу-счет?
Абсолютно никаких (подробности — в видео ниже). Надо только, чтобы дом строился по 214-ФЗ и с заключением ДДУ. А сама квартира может быть любой конфигурации. Если кроме нее вы приобретаете машиноместо в паркинге, это также делается через эскроу.
7. Есть ли у покупателя возможность снять деньги со счета эскроу? Или ему они теперь тоже недоступны, как и застройщику?
Это осуществимо, однако конкретная схема действий зависит от того, почему вы решили это сделать.
Если просто изменились обстоятельства: квартира вам больше не нужна, а деньги как раз нужны, — их можно легко вернуть, продав права требования на приобретенное жилье. Если же возникают проблемы с застройщиком, то требуется расторжение договора долевого участия — через суд или по соглашению сторон.
8. Сочетаются ли эскроу-счета с ипотекой?
Отлично сочетаются. Для покупателя квартиры ничего не меняется: те же документы, тот же порядок получения ипотеки.
Просто банк-кредитор будет перечислять деньги не застройщику, а финансовой организации, в которой открыт счет эскроу.
9. У меня двое детей и материнский капитал. Получится ли использовать его при покупке квартиры через эскроу?
Да, вы имеете полное право потратить эти деньги на взнос по ипотеке.
В этом году материнский капитал на второго ребенка составляет 453 тысячи 26 рублей.
10. Как использование эскроу и проектное финансирование повлияют на стоимость квартир?
Проектное финансирование может оказать некоторое влияние на стоимость квартир. Но главное — что деньги покупателей теперь надежно защищены и застрахованы.
11. В Петербурге уже кто-то продает квартиры через счета эскроу?
«Главстрой Санкт-Петербург» первым в городе продал квартиру в строящемся доме через счет эскроу. Приобретенное жилье находится в 30-м корпусе 21 квартала ЖК «Северная долина». Это 25-этажный дом на 388 квартир, расположенный между улицами Федора Абрамова, Заречной и Шишкина. В июне с помощью счетов эскроу начались продажи в 31-м корпусе на 295 квартир. Корпуса планируют ввести в эксплуатацию в III квартале 2021 года.
По материалам интернет-газеты