Семейная ипотека со льготами и без - что выгоднее

Первый кредит по льготной ставке в рамках анонсированной президентом Владимиром Путиным программы «Семейная ипотека» банк «Российский капитал» выдал в конце января. Молодая семья приобрела двухкомнатную квартиру в Петергофе. «Фонтанка» посчитала, сколько смогут сэкономить семьи с детьми за счет сниженной ставки и когда лучше присмотреться к рыночным предложениям банков.

На господдержку могут претендовать семьи, в которых за 5 лет, с 1 января 2018-го до конца 2022-го, появится второй или третий ребенок. Причем семья — понятие достаточно широкое, она может состоять из одного взрослого, а заемщиками (созаемщиками) по одному кредиту могут быть четыре человека, включая супругов, в том числе гражданских, и близких родственников. Им выдают или рефинансируют ипотеку со льготной ставкой – 6%. Для семей, в которых родится второй ребенок, льготная ставка продлится 3 года; третий ребенок – 5 лет, а сразу второй и третий – 8 лет. После истечения этого срока ставка по кредиту вырастет и будет рассчитываться по формуле: ключевая ставка ЦБ на момент подписания договора плюс 2%. Сейчас это 9,75%.

Льготы выдают только на покупку в новостройках. Максимальная стоимость квартиры – 10 млн рублей. А первый взнос должен превышать 20%. Получить льготную ипотеку уже можно в банке «Российский капитал», Абсолют банке или государственном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Правда, пока АИЖК аккредитовал для участия в госпрограмме только 2,5 десятка петербургских новостроек, но скоро список должен расшириться. О планах выдавать льготные кредиты уже заявили ВТБ, «Зенит». Вопрос изучают в Сбербанке. Новые участники будут аккредитовывать проекты и застройщиков самостоятельно.

Когда выгоднее брать обычную ипотеку

Для тех, кто не планирует погашать ипотеку досрочно, рыночные предложения банков могут оказаться выгоднее. К примеру, по кредиту с субсидией на 15 лет средний процент годовых составляет 8,5%. Тогда как в петербургских банках можно отыскать ставки от 7%. Правда, получить их – целое испытание. Как правило, минимальный процент доступен только зарплатным клиентам, горожанам с хорошей кредитной историей.

Это еще не все ограничения. Сбербанк предлагает ставки в 7,4 – 7,9% только на срок 7 – 12 лет. «Дельтакредит» для получения ставки в 8,25% просит заплатить сразу полстоимости квартиры. А Транскапиталбанк устанавливает ставку в 7% только на первые 7 лет. Затем она повышается до 9,4 – 11,4%.

Третий путь

Самый выгодный способ – оформить ипотеку с государственной льготой, но гасить ее досрочно. Большинство банков и АИЖК предоставляют такую возможность.

Вдобавок у участников госпрограмм есть гипотетический шанс избежать повышения ставки и платежей после окончания льготы. Эксперты ждут удешевления ипотеки еще на 1 – 2% к концу 2018-го, писали «Ведомости». А в перспективе нескольких лет ставкам предрекали падение до 5 – 6% министр строительства и ЖКХ Михаил Мень и предправления Сбербанка Герман Греф. Если прогнозы сбудутся, семьи с детьми смогут рефинансировать займы и сократить платежи.

Плюс к спросу на новостройки

Минстрой ожидает, что за 5 лет программа охватит 1,3 млн российских семей. Застройщики уже чувствуют интерес горожан. «К нам еще до старта программы начали звонить, приходить беременные женщины. Спрашивали, как считать детей и льготы», – рассказывают в одной из крупных компаний.

Сложно сказать, подстегнут ли субсидии рождаемость. А вот девелоперы ей рады. Крупнейшие застройщики – «Группа ЛСР», «Эталон», «Главстрой-СПб» уже объявили об участии в госпрограмме.

Субсидирование стимулирует спрос на двух- и трехкомнатные квартиры, полагает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест». Какие-то семьи решатся расшириться, какие-то купят квартиры большего метража, чем рассчитывали. «По статистике, большая доля ипотечных заемщиков погашают кредит в течение семи лет. То есть льготный период 3 года (или 5 лет) – это хороший срок, он может быть эффективной мерой для повышения спроса на новостройки», – согласна Тамара Попова, руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций «Северного города». На рост продаж рассчитывают и в «Полис групп». В компании отметили, что существенный процент от всех их покупателей составляют именно молодые семьи, которые уже сейчас могут воспользоваться новой программой при приобретении жилья.

Впрочем, едва ли программа повлияет на спрос радикально. Исходя из оценок застройщиков, семьи с двумя-тремя детьми приобретают около 10 – 15% квартир. «Предложение не окажет большого влияния на рынок, – сдержан Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости «Группы ЦДС». – Речь скорее идет не о финансовой роли программы для рынка, а о социальной значимости проекта, что, на мой взгляд, не менее важно».

«Трешки» в дефиците

Льготы на ипотеку для семей с детьми, как ни странно, могут принести выгоду и другим новоселам. Недорогие жилые комплексы примерно на 70% состоят из однушек и студий, сообщала «Петербургская недвижимость» в ноябре. В домах, состоящих из малометражек, – парадные на сотни квартир, в которых соседи не знакомы друг с другом, не хватает парковок и социальной инфраструктуры.

Рост спроса на «двушки» и «трешки» мог бы сделать будущие новостройки хоть чуть-чуть менее тесными, а заодно расширить выбор для многодетных семей. «Отсутствие больших квартир для многодетных семей – это боль нашего рынка, – считает директор по маркетингу и рекламе LEGENDA Всеволод Глазунов. – Хотя в последнее время мы наращиваем долю многоспальневых квартир в наших проектах – число семей с 2 – 3 детьми среди покупателей стало стремительно расти. В новых комплексах доля таких планировок составляет более 50%».

У компании «Главстрой-СПб» семейные покупатели приобретают около 35 – 40% квартир. «Наиболее востребованы у данной категории клиентов квартиры площадью 55 – 90 кв. м. Средний размер кредита составляет 2,5 млн рублей», – поясняет Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой-СПб».

Застройщики уже снижают количество студий в проектах. За два года их доля в новых комплексах упала с 39% до 29%, говорят в «Петербургской недвижимости». «Семейная ипотека» может подкрепить этот тренд.

Елена Вавилова, «Фонтанка.ру»