Спрос на новостройки в Петербурге в декабре в годовом выражении рухнул на 44%

В декабре 2024 г. в Санкт-Петербурге было заключено 3110 договоров долевого участия (ДДУ) на покупку нового жилья и апартаментов, следует из данных сервиса Dataflat. В годовом выражении, то есть по сравнению с декабрем 2023 г., когда было оформлено 5531 ДДУ, число сделок рухнуло на 44%. Впрочем, если рассматривать динамику за один месяц (к ноябрю 2024 г.), то в декабре на фоне предновогоднего спроса количество ДДУ показало небольшой, но все же прирост на 6%. При этом в ноябре к октябрю продажи снизились на 9%.

Напомним, что спрос на новостройки резко упал в июле этого года в связи с отменой основной программы льготной ипотеки и коррекцией условий по программе «семейной ипотеки». Затем с августа по декабрь количество сделок за один месяц колебалось в узком диапазоне от 2590 до 3310 ДДУ. Как сообщили изданию в компании «Циан.Аналитика», за 12 месяцев 2024 г. в Петербурге суммарно было заключено порядка 45 000 ДДУ, что на 19% меньше, чем за аналогичный период 2023 г.

Несмотря на некоторое оживление спроса к концу 2024 г., доля ипотеки от общего объема сделок продолжала падать. Так, в декабре прошлого года в Петербурге она составила 43%. Это на 11 п. п. меньше, чем в ноябре 2024 г. и уже на 41 п. п. меньше, чем в декабре 2023 г.

В соседней Ленинградской области основные тенденции были схожими. В декабре 2024 г., по данным Dataflat, в регионе было заключено 1575 ДДУ, что на 40% меньше, чем в декабре 2023 г. Однако по сравнению с ноябрем прошлого года число сделок не изменилось, несмотря на традиционный фактор сезонного спроса. За 12 месяцев прошлого года в сравнении с аналогичным периодом 2023 г. число сделок снизилось на 16% до 19 000 ДДУ, прокомментировали изданию в «Циан.Аналитике». Что касается доли ипотеки от общего объема ДДУ, то в декабре 2024 г. она составила 55%. Это на 33 п. п. меньше, чем за аналогичный период 2023 г. и на 5 п. п. меньше, чем в ноябре 2024 г.

Примечательно, что значительное падение спроса на первичное жилье в годовом выражении не остановило рост цен на недвижимость. С декабря 2023 г. по декабрь 2024 г. цена 1 кв. м «первички» (без скидок) в Петербурге, по данным Dataflat, выросла на 12% до 273 848 руб. В Ленобласти за тот же период прирост составил 6% до 159 345 руб.

Опрошенные изданием представители девелоперских компаний подтверждают, что к концу прошлого года спрос на первичное жилье несколько оживился, однако рынок продолжает оставаться в условиях неопределенности на фоне ограниченных возможностей для льготного ипотечного кредитования и высокой ключевой ставки.

«Конец года был отмечен повышением покупательской активности. Свою роль сыграл сезонный фактор (те, кто принял решение о покупке, спешили до конца года оформить сделку), а также стимулирующие мероприятия – рассрочки, субсидированные ипотечные программы, скидки», – прокомментировал директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Директор по развитию ГК «Лидер Групп» Надежда Ильина также отметила, что для компании декабрь 2024 г. отметился достаточно позитивными итогами, при этом основными инструментами продаж по-прежнему оставались «семейная ипотека» и программы рассрочки. «Сейчас условия приобретения жилья в рассрочку по некоторым проектам значительно более выгодные, чем по стандартным ипотечным программам», – добавила она.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов отметил, что в декабре прошлого года спрос в сегменте «масс-маркет» держался на уровне средних значений, которые наблюдались на рынке с августа. «Но в последний месяц 2024 г. мы фиксировали увеличение продаж, итоги декабря на 6% превысили показатели ноября. Кроме того, этот рост оказался чуть больше, чем в конце 2023 г., тогда прирост декабря к ноябрю составил всего 1%», – добавил он.

Пока основным драйвером спроса наряду с рассрочками остается «семейная ипотека». Напомним, в декабре прошлого года Минфин изменил механизм предоставления субсидий банкам по этой программе. Новый механизм распределения квот на выдачу кредитов по «семейной ипотеке» обеспечивает равный доступ всех банков к субсидиям (при условии общего неиспользованного лимита) вместо согласования лимитов каждому банку.

Однако на ситуацию продолжает влиять другой фактор: после коррекции условий самой программы «семейной ипотеки» не все потенциальные клиенты могут соответствовать нынешним (более жестким, чем раньше) условиям «семейной ипотеки», что в совокупности ведет к дальнейшему снижению ипотечной доли в структуре сделок, отметил Фельдман.

Несмотря на оживление рынка, наблюдавшееся в декабре общее падение спроса, которое фиксируется в годовом выражении, может притормозить вывод новых объектов, прогнозируют девелоперы. «Ввиду текущей экономической ситуации ряд девелоперов, в том числе в Петербурге, сосредоточились на следующих очередях проектов, которые уже находятся в стадии реализации. И такая тенденция сохранится – рынок продолжит снижаться, а новые проекты многие поставят «на стоп»», – полагает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – СЗ» (входит в «Группу ЛСР») Денис Бабаков. Учитывая, что рынок продолжит сжиматься и принимая во внимание дальнейший рост затрат, удерживать лояльные цены будет непросто, подчеркнул он.

«На динамике цен сказывается ряд факторов. Не стоит забывать об инфляции и росте себестоимости строительства. В том числе в 2024 г. важным фактором для строительного рынка стал рост фонда оплаты труда», – прокомментировал вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин.

Коммерческий директор Группы «Аквилон» в Москве, Санкт-Петербурге и Ленобласти Алексей Бушуев прогнозирует, что с учетом всех факторов застройщики будут смотреть в будущее со сдержанным оптимизмом. «Для девелоперов, которые умеют рассчитывать экономику проектов и качественно строить, это время возможностей. Если говорить о рынке в целом, можно выделить несколько трендов 2025 г. Компании будут наращивать земельный банк, чтобы реализовать его потенциал позже, при более дружелюбном «ключе». Некоторые из застройщиков отложат старты новых проектов, сильнее всего это скажется на сегменте класса «стандарт», – резюмировал он.