Спрос подрос. Льготная ипотека подогрела рынок жилья в третьем квартале

Сейчас уже известно, что программа льготного кредитования продлена до июля 2021 года, поэтому застройщики ожидают, что ажиотаж спадет, а рост цен — не остановится, но замедлится.

По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в сентябре в Петербурге ввели в эксплуатацию 180 тыс. кв. м жилья — это 57 домов на 4265 квартир, включая индивидуальное строительство. Лидером по вводу жилья в третьем квартале стал Выборгский район. На втором месте — Московский, где сдали 46,9 тыс. кв. м, причем это всего один дом почти на 1200 квартир. Замыкает тройку лидеров Невский район. Всего же за 9 месяцев в Северной столице строители возвели 1,2 млн кв. м жилья, что на 16,7% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Вышли из сумрака

Застройщики в третьем квартале говорят в первую очередь о возросшем спросе на жилье.

— Начало третьего квартала ознаменовалось выходом людей из изоляции, многие при этом не поехали в отпуск из-за закрытых границ и остались решать свой квартирный вопрос, — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — Увеличению спроса способствовали также рекордно низкие ставки по ипотеке и падение курса рубля.

По его словам, ажиотажный спрос подстегнул рост цен на квартиры, который, в свою очередь, вызвал еще больший спрос со стороны тех, кто только думал о покупке недвижимости и планировал ее, например, на следующий год. И это привело к еще более быстрому росту цен. «Доходило до того, что застройщики каждую неделю поднимали стоимость квартир, — комментирует он. — В целом за этот период квартиры в новостройках подорожали на 10–15%».

— Третий квартал бьет все рекорды по запросам от покупателей и по количеству заключенных ДДУ, — подтверждает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. — Мы наблюдаем именно такую тенденцию. Конечно, такой спрос не может не сказываться на ценах — цены на предложения по всему рынку растут.

Важным фактором стало сокращение предложения. «Из-за пандемии и перехода на эскроу-счета застройщики выводили в продажу не так много новых объектов, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», — в итоге в 2020 году на рынке новостроек зафиксирован рекордный рост цен — около 16%».

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман подтверждает, что в продажу было выведено 2,1 млн кв. м, что на 35–38% ниже уровня аналогичных периодов 2017–2019 гг.

— Остановить процесс «вымывания» предложения быстро не получится — для этого застройщики должны запустить сразу несколько крупных проектов, — говорит он. — Но пока предпосылок к этому не наблюдается, особенно в черте города. В основном открываются продажи в новых очередях уже реализующихся объектов

— Если говорить о трендах на рынке новостроек, то к осени этого года сформировалось явное преобладание спроса над предложением, что послужило одной из причин роста цен, — комментирует генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров. — Предложение снизилось из-за дефицита на рынке строящегося жилья, который, в свою очередь, был вызван банальным простоем на стройках — сначала из-за введения проектного финансирования и эскроу-счетов в прошлом году, позже — из-за локдауна во время объявленной пандемии.

Сейчас постепенно рынок приходит в себя, строители возвращаются к привычным темпам, поэтому в ближайшие месяцы цены на новостройки, по его мнению, скорее, всего, зафиксируются — если опять не случится какого-нибудь форс-мажора.

Ситуация в третьем квартале отличается от первого полугодия, отмечает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development: «Соотношение спроса и предложения изменилось — новых проектов выходит не много, а существующие объемы сейчас довольно быстро раскупаются. Спрос, особенно на проекты в высокой стадии готовности и вторичное жилье, очень активен, в то время как предложение на рынке нового строительства уменьшилось примерно на 30%. Рост цен мотивирует покупателей инвестировать в недвижимость на наиболее выгодных условиях».

Результат налицо

Ведущие девелоперы говорят о том, что именно третий квартал стал самым удачным за весь год. Так, в ГК «КВС» в июле-сентябре было реализовано на 40% больше жилья, чем за январь-март.

Продажи «Группы ЛСР» выросли в третьем квартале почти в 2 раза в Петербурге год к году в денежном выражении, продажи в квадратных метрах выросли на 73% год к году, а средняя цена увеличилась на 15%. «В марте-апреле многих затронула пандемия, которая внесла свои коррективы на рынке недвижимости. Сегодня спрос выровнялся, как и предложение», — подчеркивают в компании.

— В начале года мы планировали увеличить продажи на 20% по сравнению с 2019 годом, и на протяжении последних 5 месяцев мы этот план стабильно перевыполняем, — рассказывает Ян Фельдман.

— В третьем квартале можно констатировать очень сильно выросшую активность покупателей, — говорит Аркадий Скоров. — Что касается нашей компании, то квартиры во всех наших сданных или готовящихся к сдаче объектах на сегодняшний день распроданы

Как рассказывает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», за 9 месяцев 2020 года рост цен в целом по рынку составил 17–19% в зависимости от локации и проекта. «В нашей компании ценовая динамика была более активной — стоимость увеличилась на 23–25%, это обусловлено тем, что многие объекты компании находятся на завершающих стадиях строительства и компания ни на один день не останавливала работы на стройплощадке, набирая высокие темпы готовности жилых комплексов», — отмечает она.

Объем продаж холдинга Setl Group в денежном выражении в III квартале 2020 года вырос на 38% по сравнению со вторым кварталом текущего года: он составил 29,04 млрд рублей в рублевом эквиваленте и 212,5 тыс. кв. м в натуральном выражении. Также отмечен рост на 11,3% в рублях по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В компании также отмечают, что в 2020 году холдинг Setl Group практически в 2 раза по сравнению с теми же периодами 2019-го увеличил объемы ввода в эксплуатацию, как за III квартал (340 тыс. кв. м общей площади), так и за 9 месяцев 2020 года (617 тыс. кв. м общей площади).

У группы «Эталон» продажи недвижимости выросли на 10%, до 150,5 тыс. кв. м, и на 40%, до 23,9 млрд рублей, по сравнению с третьим кварталом 2019 года. При этом в Петербурге за 9 месяцев введено 73,5 тыс. кв. м, что на 17% больше, чем за три квартала 2019 года. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости компании выросла на 18% по сравнению с 9 месяцами 2019 года и составила 172,8 тыс. рублей.

Кредитная история

Спрос подстегнуло и активное обсуждение того, что льготная ипотека заканчивается в конце октября и продлевать ее не планируют, поскольку все средства на ее субсидирование закончились.

«Так как изначально программа была рассчитана до ноября, многие спешили заключить сделку по выгодным ставкам», — говорит Ольга Ульянова.

«Теперь же субсидированную ипотеку продлили до июля 2021 года, и все немного успокоились», — комментирует Николай Гражданкин.

С такой ставкой доля квартир, продаваемых в кредит, выросла у всех компаний.

— В конце второго квартала и в третьем началось восстановление, главным драйвером которого стала программа ипотеки «Господдержка-2020», — говорит Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Доля сделок с привлечением ипотеки достигала 90% по некоторым проектам, данные значения стали историческим максимумом за весь период продаж объектов.

При этом, по ее словам, уменьшилось количество сделок со 100%-ной оплатой и рассрочкой. Растущая популярность ипотеки привела к снижению среднего возраста покупателя — клиент «помолодел» на 2–3 года.

В Setl Group напоминают, что во втором квартале 2020 года программа льготной ипотеки только стартовала, причем не с начала квартала, а позже. Поэтому необходимо было время для «разгона». В третьем квартале мы отмечали высокий интерес к этой программе, доля ипотечных сделок достигла 80%, и почтит все они — это льготная ипотека. Что также позволило значительно увеличить показатели объема продаж.

— Уже на протяжении пяти месяцев 80% сделок в нашей компании совершаются с ипотекой, — комментирует Анжелика Альшаева. — До запуска программы господдержки кредиты на жилье оформляли около 60% наших клиентов.

— За три квартала доля ипотеки составила 73% против 60% за такой же период 2019 года, — подтверждает директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. — Основной тренд, который отмечается в наших проектах, — это увеличение средней площади продаваемых квартир на 6 кв. м и рост спроса на двух- и трехкомнатные квартиры — в 1,6 и 2,6 раза, соответственно. Во-первых, благодаря снижению ставок покупатели могут приобрести более комфортное жилье. Во-вторых, квартирография наших жилых комплексов в целом меняется в сторону семейного формата, в продаже становится больше квартир с несколькими комнатами.

Также, по словам Ольги Ульяновой, субсидированная ставка в рамках государственной программы переключила внимание покупателей со вторичного рынка на первичный, за счет чего и объем продаж в этом году превысил показатели последних лет.

Также растет число ипотечных сделок в проектах высокого класса, где раньше их почти не было. «Предпринимателям, например, выгоднее воспользоваться программой с субсидированной ставкой, чем выводить деньги из бизнеса в нынешних условиях», — поясняет Руслан Сырцов.

При этом тот факт, что именно льготная ипотека, вызвавшая высокий спрос, стала одной из главных причин подорожания квартир, признают все.

Что покупают

По данным пресс-службы «Группы ЛСР», сегодня сохраняется тренд на европланировки. Это может быть как однокомнатная, так и двух-трехкомнатная квартира. Клиенты предпочитают просторную кухню-гостиную для семейных встреч и изолированные комнаты, чтобы спокойно поработать или почитать книжку. Но студии по-прежнему занимают лидирующую позицию на рынке. Они привлекают как инвестиционных покупателей, так и молодое поколение, которые решилось приобрести свое первое жилье. В том числе, актуальны студии и в проектах бизнес-класса, отмечают в «Группе ЛСР».

Пик продаж пришелся на конец августа — сентябрь, говорит Николай Гражданкин. По его словам, особым спросом пользовались 1–2-комнатные квартиры в готовых домах в высокой степени готовности.

Ян Фельдман отмечает, что сохраняется тренд на покупку жилья с отделкой — в проектах «Ленстройтреста» с отделкой приобретается около 60% квартир. Что касается квартирографии, то она должна быть продуманной: мастер-спальни, гардеробные и кладовые, объединенные кухни-гостиные, окна в ванной комнате, распашные двери на балкон, террасы — все это важные характеристики жилья для комфорт-класса.

Екатерина Пчелкина рассказывает, что у них в компании изменилась структура продаж по типам квартир: вырос спрос на 2- и 3-комнатные квартиры, в то время как продажи студий и 1-комнатных квартир снизились. «Это можно объяснить снижением доли инвестиционных покупок, уменьшением количества тех клиентов, которые приобретают первую квартиру для себя, а также ростом числа покупателей, улучшающих жилищные условия, — говорит она. — Стоит отметить, что средняя продаваемая площадь лота в нашей компании увеличилась на 5% — сейчас она чуть более 44 кв. м, а наиболее существенно выросли продажи в жилых комплексах высоких ценовых категорий».

Еще одна важная тенденция — рост доли региональных покупателей. Сейчас это более 40% от всех наших клиентов при том, что еще год назад их количество не превышало трети. Наши квартиры традиционно пользуются спросом у жителей СЗФО (Мурманская, Архангельская, Вологодская и другие области). Их доля — не менее 10%. В этом году значительно прибавилось покупателей из регионов Дальнего Востока и из Москвы.

Руслан Сырцов, напротив, отмечает рост числа сделок по покупке недвижимости с целью инвестирования — некоторые покупатели рассматривают такое вложение, как консервативную инвестицию после введения налога на вклады.

И, наконец, изменилась схема взаимодействия с клиентом. Перевод на дистанционные продажи даже несколько сократил срок выбора проекта и принятия решения у покупателей.

Прогноз до лета

Для всех застройщиков существенную роль в будущем сыграет то, что программу льготной ипотеки продлили до июля 2021 года. «Мы ожидаем стабильного спроса и выполнения всех своих задач», — говорит Ольга Ульянова.

Екатерина Пчелкина также считает, что решение о продлении программы господдержки ипотеки до 1 июля 2021 года окажет положительное влияние на рынок. В то же время ожидается увеличение количества сделок с другими типами оплаты (100%-ная оплата и рассрочка). Покупатели, выбирающие эти схемы расчетов, уже начали возвращаться на рынок, но пока сделки по данным типам оплат не восстановились в полном объеме.

— Ипотека по субсидированной ставке будет и дальше поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. Соответственно, ликвидное предложение продолжит вымываться с рынка, — уверена Елена Валуева. — Тем людям, которые рассматривают приобретение квартиры в среднесрочной перспективе, мы рекомендуем не откладывать покупку на долгое время. Также до конца года возможен рост цен, но более плавный, чем мы фиксировали в III квартале 2020 года.

— Можно ожидать, что в ближайшее время спрос будет оставаться устойчиво высоким, а объем предложения будет продолжать сокращаться, — прогнозирует Юлия Ружицкая. — Основной подъем цен в этом году уже произошел, но и к снижению цен предпосылки не наблюдаются, в том числе из-за роста себестоимости строительства.

Ян Фельдман отмечает, что многое будет зависеть от развития событий, связанных с пандемией.

— При отсутствии жестких ограничительных мер, которые могут повлечь существенные изменения в реальном секторе экономики, на рынке недвижимости спада быть не должно. Если судить исходя из тенденций, то по уровню спроса 2020 год будет сопоставим с предыдущими, — считает он.

Актуален вопрос восстановления объема предложения. Для того, чтобы рынок пришел в равновесное со спросом состояние, потребуется много времени. Скорее всего, на это уйдет весь следующий год при достаточном уровне вывода новых объектов.

Руслан Сырцов также ожидает стабильные продажи до конца года. Тем не менее, по его словам, возможен планомерный спад покупателей, поскольку в настоящее время наблюдается рекордное количество сделок.

Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»