Старое уступает новому

Для первичного рынка бизнес-класса 2013 год прошел под знаком нового предложения. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость» на март 2014 года, в продаже находятся квартиры в 69 объектах этого сегмента - всего это 49 жилых комплексов в различных районах города и 20 очередей. Объем рынка по этому классу (имеется в виду число квадратных метров в процессе строительства, считая уже проданные квартиры) составляет 860 тыс. м2 жилья.

За январь-февраль текущего года рынок пополнился еще тремя объектами бизнес-класса: это новый жилой комплекс «Софийский бульвар» в Пушкине, а также две новые очереди в проектах, которые находятся в реализации, - многофункциональный комплекс Riverside от Setl City на Ушаковской наб. и жилой комплекс «Смольный проспект» от компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Всего за эти месяцы на рынок было выведено 280 тыс. м2 нового жилья бизнес-класса.

Масштаб растет

По данным Knight Frank St. Petersburg, объем свободного предложения на рынке жилой недвижимости бизнес-класса на конец 2013 года превысил 500 тыс. м2, что на 46 % больше, чем было в аналогичный период в 2012 году. При этом существенно выросла и востребованность квартир бизнес-класса среди покупателей: по разным данным, увеличение объема продаж в прошлом году составило 23-25 % по сравнению с 2012 годом. Такой рост связан главным образом с выходом в продажу крупных объектов квартальной жилой застройки бывших промышленных территорий. Рынок все больше дифференцируется на небольшие локальные проекты с малым числом квартир и крупные комплексы, часто - многофункциональные, возникающие на месте бывших промзон в Петербурге. Все идет к тому, что последние скоро будут занимать не менее половины всего предложения на рынке бизнес-класса.

Старое сдает позиции

На фоне появления существенного объема нового предложения стало еще более заметно, что те объекты, которое выходили на рынок в 2007-2009 годах, остались по своим свойствам далеко позади: основной спрос в этом сегменте сосредоточен на новых проектах и их очередях, которые выходят на рынок. Ряд объектов бизнес-класса докризисного старта, где квартиры еще остались в продаже, испытывает на себе конкуренцию уже не соседей по классу, а новых проектов в сегменте комфорт. Все, что считалось для того времени настоящей находкой, сейчас уже используется при строительстве домов более низкой ценовой категории. Это касается типа остекления, навесных вентилируемых фасадов с применением керамогранита, которые еще несколько лет назад впервые появились в проекте сегмента комфорт - «Балтийской жемчужине».

Изменились и технические характеристики зданий, и внешний вид домов, и их интерьер. Поменялся подход к оформлению холлов и входных групп, были усовершенствованы инженерное обеспечение и квартирография. По словам Веры Сережиной, директора управления аналитического маркетинга компании RBI, в проектах увеличилась доля двухкомнатных квартир и вместе с тем покупатели стали более требовательными к планировкам жилья. При этом снизилась средняя площадь квартиры бизнес-класса: сейчас она составляет в основном не более 85-100 м2. «Покупатели стали более избирательны при выборе квартир, - отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg. - Помимо расположения объекта на первый план вышли качественные характеристики дома: удобные планировочные решения, качество мест общего пользования, дизайнерские решения, оригинальный архитектурный стиль. Все большую популярность стали приобретать объекты с готовыми решениями в отделке квартир. За прошедший год произошло также перераспределение части спроса из элитного сегмента в пользу бизнес- класса, расположенных в центральных районах. Сохранение тенденции приведет к ужесточению требований к критериям, применяемым к элитному объекту. В будущем мы ожидаем увеличения спроса на бюджетные квартиры в жилых комплексах бизнес-класса, а также укрупнения предложения за счет появления новых масштабных проектов по доступным ценам».

С готовым ремонтом

Наиболее, на первый взгляд, неожиданной новацией 2013 года стало появление на рынке строящегося жилья бизнес-класса квартир с готовой отделкой. По словам Дениса Бабакова, коммерческого директора бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад», практика показала, что и в бизнес-сегменте качественная чистовая отделка из европейских материалов востребована и актуальна. Наибольшей популярностью пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры средней площадью 45 и 70 м2.

Изменения в размерах квартир и домов, внешних и внутренних параметрах зданий - это далеко не все, что произошло за последнее время на рынке бизнес-класса. Так, в центре Петербурга, у пл. Восстания, впервые в такой престижной локации появился проект, который не относится к элитному классу. За счет своего масштаба комплекс «Царская столица» от холдинга «Эталон» частично занимает нишу комфорт-класса, частично его некоторые корпуса позиционируются в сегменте бизнес.

Отложенный спрос

Несмотря на то что по-прежнему наибольшее число объектов (20 с очередями) в этом классе строится в Петроградском районе, девелоперы бизнес-сегмента активно начинают осваивать иные локации. Как отмечает Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб», сегодня строящиеся объекты выходят за традиционные для этого класса территории, теперь проекты бизнес-класса можно увидеть в Московском, Приморском и Красногвардейских районах. В некоторых традиционно престижных местах, например в окрестностях Черной речки, на красивейших набережных, в некоторых локациях Василеостровского района или в окружении Московского пр. давно уже сформировался отложенный спрос. Также девелоперы, возводящие объекты бизнес-класса, начали освоение территории Адмиралтейского района, где еще недавно строились исключительно дома в сегменте масс-маркет. Например, у станции метро «Фрунзенская» компания «ЮИТ Санкт-Петербург» возводит комплекс «Новомосковский», а компания «Лемминкяйнен Рус» - комплекс «Тапиола». «Здесь произошло то, что назревало давно: появились новые интересные проекты бизнес-класса, - говорит Анастасия Лебедева, директор департамента маркетинга, рекламы и PR корпорации «Адвекс. Недвижимость». - Развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность этого района всегда привлекают покупателей, поэтому девелоперы просто не могли обойти своим вниманием ряд территорий Адмиралтейского района. При этом, помимо достоинств, район имеет известные недостатки: повышенное содержание выхлопных газов и высокий уровень шума из-за транспортной загруженности. Именно поэтому строящиеся объекты расположены здесь глубоко в жилых массивах».

В 2014 году на рынке строящегося жилья также ожидается ряд интересных премьер. Больше всего проектов запланировано в Петроградском районе. Новый комплекс на Аптекарском пр., 16, представит компания NCC. Ряд проектов ожидает старта на Петровском острове. В планах компании Astra Group - проект «Монетный двор». Ожидается выход на рынок проекта «Ждановская, 10» («ЭкоИнвест»). В Центральном районе готовится к реализации объект компании О2 Development.