Ставка ЦБ и ограничения программ с господдержкой: где выход из ипотечного тупика

Рынок недвижимости оказался в подвешенном состоянии. Высокая ключевая ставка, а также жесткие ограничения по программам с господдержкой привели к существенному падению спроса на новостройки. В этой ситуации, очевидно, необходимы нестандартные решения. Готовы ли банки самостоятельно снижать ставки по ипотеке, когда могут ввести льготные кредиты на вторичное жилье и на каких условиях депутаты предлагают стимулировать рождаемость за счет погашения жилищных ссуд — эти и другие вопросы обозреватель Business FM Петербург Максим Тихонов обсудил с генеральным директором Объединения строителей Петербурга Алексеем Белоусовым и генеральным директором агентства недвижимости «Главстрой» Юлией Ружицкой.

Максим Тихонов: Сегодня хотелось бы продолжить и несколько расширить тему, поднятую во время нашей прошлой беседы. Как пишут СМИ, власти и кредитные организации ищут выход из ипотечного тупика. Действующие ставки не оставляют шансов на рост. Однако недавно появилась новость, что Сбер начал снижать ставки по рыночной ипотеке на 1,5-2 процентных пункта. С учётом всех действующих скидок «первичку» по ипотеке можно купить минимум под 25,4%, готовое жилье — под 25,8%. Не исключено, что и другие крупные банки последуют по этому же пути, но будет ли от этого эффект?

Алексей Белоусов: Хотелось бы, чтобы рынок реагировал даже на такое снижение ставки. Но это будет чувствоваться только, когда ставка будет близка к официальным показателям инфляции в России.

Если мы будем находиться в пределах 10-12%, то рынок совершенно точно не почувствует снижение даже на полпроцентных пункта.

Так как на всей территории страны довольно давно действуют заградительные ставки по ипотечному кредитованию 25%, рынок не будет реагировать на снижение подобного рода. Даже падение на 3%, к сожалению, не будет ощутимо для потенциального покупателя.

Максим Тихонов: Действительно, если мне как покупателю говорят, что ипотека подешевела — 25,5%, у меня не возникает желания её брать.

Юлия Ружицкая: На сегодняшний день подобными кредитами пользуются люди, которым нужно взять небольшую сумму для того, чтобы добавить. Например, они продали своё старое жилье, покупают новое и им не хватает, допустим, миллиона.

Именно они берут такой кредит. И конкретно для них приятно, что произошло снижение на полпроцента. Тем не менее на рынок в целом это не влияет. Естественно, рынок реагирует и радуется положительной тенденции к снижению, но только в этом разрезе. Говорить, что кредитование под 25% может стать массовым, не приходится.

Максим Тихонов: В то же время есть ещё один титаник, который сдвинулся с мёртвой точки. Ожидается выдача кредитов под 6% годовых на вторичное жилье для семей с детьми. Условия достаточно жёсткие: есть ребёнок в возрасте до 7 лет или ребёнок-инвалид, купить можно не аварийную «вторичку» не старше 20 лет. Также в списке всего 901 населённый пункт. Насколько будет высок спрос на подобную меру? И насколько это актуально для нашей агломерации?

Юлия Ружицкая: Мне тоже интересно, как это будет работать. Те условия, которые предложены в этой программе, видятся очень жёсткими. Не станет большим сюрпризом то, что это дети до 7 лет, так как ровно такая же программа семейной ипотеки сформулирована для первичного рынка. Однако вызывают вопросы перечень населённых пунктов, для которых предложена эта программа, и ограничения на «вторичку» не старше 20 лет. Видимо в некоторых населённых пунктах строится не так много, раз им предложена эта программа. Поэтому посмотрим, как это будет работать.

Алексей Белоусов: На самом деле есть много регионов, в том числе на Северо-Западе, где строится либо мало, либо не строится вообще. Конечно, их основной рынок — это рынок вторичного жилья. Возьмём тот же Мурманск: наверное, за последние 15 лет в городе построили только один дом. Фактически нового жилья там и нет.

Юлия Ружицкая: И сейчас в Мурманске он взлетит в цене.

Алексей Белоусов: Наверное, эта программа актуальна в тех регионах, где массовое жилищное строительство многоквартирных домов практически отсутствует. Нас это точно не коснётся.

Максим Тихонов: Ещё одна интересная депутатская инициатива, которую хотелось бы обсудить, предполагает выплату почти до двух миллионов рублей на ипотеку за рождение детей. Понятно, что сейчас вопрос демографии стоит во главе всего. Если закон примут, он будет действовать для семей, в которых ребёнок появился после 1 января 2024. Готов ли российский бюджет к таким тратам в сегодняшних реалиях? И насколько будет интересно это предложение?

Алексей Белоусов: Это не единственная инициатива, которая направлена на облегчение условий по ипотеке. Месяца три назад одна из фракций Госдумы предложила законопроект, который позволял бы снизить нагрузку на ипотеку на 500 000 рублей для семей, которые завели нового ребёнка. В зависимости от того, первый или второй ребёнок, была определённая градация. Я хорошо знаю, что законопроект дошёл ровно до оргкомитета. Поскольку он требовал соответствующих финансовых ресурсов со стороны федерального бюджета, правительство успешно его отклонило. Поэтому я думаю, что этот законопроект потерпит такую же неудачу.

Мы знаем, насколько трудно с бюджетом в России сейчас. Изыскать в нём довольно существенную сумму, которая измерялась бы не одним триллионом рублей, было бы очень сложно.

Максим Тихонов: Юлия, если эта история всё-таки будет принята, может ли это стать началом нового беби-бума?

Юлия Ружицкая: Навряд ли. В Санкт-Петербурге уже работает программа поддержки семей, у которых родился третий ребёнок. Город компенсирует им 450 000 рублей в счёт погашения ипотеки. Это в большей степени работает на поддержание семей, а не на мотив к тому, чтобы завести третьего ребёнка. Поэтому в меньшей степени интересно рассматривать это через призму рынка недвижимости. Наряд ли это окажет влияние на ипотеку.

Максим Тихонов: Если мы говорим про Петербург, условные два миллиона действительно имеют маленькое значение для ипотеки. Но в других регионах столько может стоить даже новая квартира.

Юлия Ружицкая: Безусловно, это могло бы сработать в каком-то регионе, если бы покрывало существенную часть. Но, как правильно сказал Алексей Игоревич, сумма большая, из-за чего нагрузка на бюджет должна быть существенной.

Максим Тихонов: Давайте оценим ситуацию на рынке недвижимости в первом квартале 2025 года. Что с продажами? И насколько на данный момент высок отложенный спрос?

Юлия Ружицкая: Рынок стабилизировался. Есть ощущение, что все мы начинаем привыкать находиться в этом состоянии. Банковские программы по семейной ипотеке работают.

В конце прошлого года банки то открывали, то закрывали, то придумывали нововведения, кому они будут выдавать такие ипотечные кредиты. На сегодняшний день ситуация стабилизировалась, условия понятны. Не приходится говорить о том, что рынок начал расти. Однако он стабилизировался. Потихоньку на рынок возвращается инвестиционный спрос, потому что начали снижаться ставки по депозитам. Если ранее люди хранили деньги на депозитах или вкладывали их в валюту, то сейчас и депозиты, и валюта снижаются. Инвестиционный интерес к недвижимости возвращается. Так что справедливее всего будет сказать, что рынок стабилен.

Максим Тихонов: Алексей Игоревич, каковы ваши ожидания до конца года?

Алексей Белоусов: Мы живём в очень своеобразное время, особенно последние несколько месяцев. Турбулентность в принятии решений на региональном и даже на мировом уровнях приводит потенциального инвестора в ужас. Допустим, раньше он размещал свободные деньги в каких-то активах, о которых говорила Юлия Александровна. Но сейчас он видит, что одно падает, другое растёт, что-то непонятное творится с фондовым рынком и ценными бумагами, золото постоянно растёт.

Он не понимает, куда вкладываться. И здесь возникает хороший шанс для строительного комплекса вытащить часть этих инвесторов из цепких рук банковского сообщества и привлечь их в реальный сектор экономики, где работают миллионы людей и создаётся реальный продукт. Общая нестабильность играет на руку строителям.