Свое жилье за 4 млн рублей: какую квартиру купить в новостройке Петербурга при ограниченном бюджете

Реально – студии и однушки

Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. На нее влияют разные обстоятельства, и в 2020 году они особенно ощутимы: падение рубля, экономический кризис, пандемия коронавирусной инфекции и последовавшая за ней самоизоляция.

В апреле был резкий спад продаж, но затем последовал ощутимый подъем, когда для поддержания строительной отрасли правительство предложило «вкусные» ставки по ипотеке в рамках льготных программ. Те, у кого имелись накопления, поспешили воспользоваться предложением властей, чтобы конвертировать свои деньги в самую надежную валюту – квадратные метры.

Результат оказался следующим: за первое полугодие 2020 года выдача ипотечных кредитов возросла на 14%, что позволило застройщикам планово повышать цены на свои объекты.

В итоге средний бюджет покупки вырос в сравнении с 2019 годом: по данным «Петербургской Недвижимости», весной прошлого года он составлял 4,19 млн руб. по Петербургу и 2,77 млн руб. по Ленобласти.

На эти деньги на этапе котлована можно было приобрести одно- или даже двухкомнатную квартиру в границах города в сегменте «эконом» (теперь он называется «стандарт»). В области можно было рассчитывать на полноценную «двушку» или даже «трешку», если хорошо поискать.

Теперь о двухкомнатной квартире за 4 млн руб. не может быть и речи, разве что в виде исключения: средняя цена студии в Петербурге составляет порядка 3,5 млн руб., однокомнатной квартиры – 5,25 млн руб., двухкомнатной – 7,63 млн руб. В области цены гуманнее: студия обходится в среднем в 2,34 млн руб., «однушка» – в 3,26 млн руб., «двушка» – в 4,62 млн руб., «трешка» – в 6,27 млн руб.

«Сегодня за 4 млн рублей можно приобрести просторную студию или небольшую однокомнатную квартиру в черте города. Оптимально рассматривать варианты на ранних этапах строительства – так будет дешевле. Часть квартир идет уже с отделкой, что исключает дополнительные расходы на ремонт. Да и срок сдачи выглядит довольно привлекательно – 2021-2022 годы»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Бюджет в 4 млн рублей позволит покупателю приобрести также объекты евроформата. Они экспонируются в домах в высокой степени готовности или в сданных проектах. В сегменте квартир с одной спальней эта сумма позволит рассматривать предложения в проектах со сроком сдачи, начиная от 2021 года, говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор».

Что касается локаций, то квартиры в новостройках в данном ценовом диапазоне можно найти почти во всех спальных районах Петербурга. В том числе, в таких востребованных, как Приморский, Выборгский, Московский, комментирует Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

По информации Алексея Лякина, руководителя компании «Только Лучшая Недвижимость» и управляющего партнера франшизы АН «НФЦ», около 90% квартир-студий в строящихся домах находятся в Московском районе вблизи от станции метро «Звездная», в Невском районе неподалеку от станций «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко», в Красносельском районе – в конце проспекта Ветеранов, на Комендантском проспекте около одноименной станции метро.

Большая часть однокомнатных квартир с бюджетом до 4 млн руб. располагаются в конце Комендантского проспекта, на Суздальском шоссе, а также на Парнасе.

Одним из наиболее интересных проектов в заданном ценовом диапазоне Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, считает ЖК «Панорама парк Сосновка» от Setl Group.

Самыми доступными по цене с городской пропиской по соотношению цена/качество оказались проекты «Солнечный город» от Setl Group в Красносельском районе (студия от 2,7 млн руб.), «Цветной город» от Группы ЛСР в Красногвардейском (студия от 2,2 млн руб.), «Зеленый квартал» от Setl Group в Московском (студия от 2,8 млн руб.), сообщает Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамкНам».

Также квартиры по самой привлекательной цене есть в ЖК «Новое Колпино» от «СПб Реновация» в Колпинском районе (студия от 2,1 млн руб.), ЖК «Ручьи» от Группы ЛСР в Красногвардейском районе (студия от 2,4 млн руб.), ЖК «Клены» от СК «Петергофское» в Красносельском районе (студия от 2,3 млн руб.), ЖК «Новое Колпино» от «СПб Реновация» в Колпинском районе (студия от 2,1 млн руб.), ЖК All Inclusive от Группы «Аквилон» в Пушкинском район (студия от 2,6 млн руб.), ЖК «ЭкспоГрад II» и «ЭкспоГрад III» от ИСК Вита в Пушкинском районе (студия от 1,9 млн руб.), ЖК AEROCITY от «Лидер Групп» в Пушкинском районе (студия от 1,9 млн руб.), ЖК «Добрыня» от СТ Плюс в Пушкинском районе (студия от 1,8 млн руб.).

На какие районы обратить внимание

Почти в каждом спальном районе Петербурга можно подыскать себе студию или «однушку» стоимостью до 4 млн руб. Но каждая локация обладает своей спецификой, которую нужно учитывать при подборе новостройки. Где-то ощущается нехватка соцобъектов, где-то постоянные сложности с трафиком.

Наиболее комфортными для проживания считаются Приморский и Московский районы. Там давно сложилась качественная инфраструктура, есть много зеленых зон, в достатке имеются социальные объекты, торгово-развлекательные центры, различные магазины и гипермаркеты. Транспортную доступность их тоже можно назвать относительно благополучной.

В 2019 году Приморский район стал лидером в городе по объемам ввода жилья с показателем 618 тыс. кв. м, а Выборгский район показал третий результат. По данным Дмитрия Ефремова, руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», сегодня в этих двух районах представлено более тысячи квартир, укладывающихся в бюджет до 4 млн, при условии 100%-ной оплаты.

Московский район всегда считался престижным, добавляет Ольга Ульянова. Его главные плюсы – близость к центру и аэропорту Пулково, уникальный архитектурный стиль, развитая инфраструктура, наличие парковых зон и бизнес-кластера.

Новым модным кварталом относительно недавно стала Каменка, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена. Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус. Основные плюсы – хорошая экология за счет близости Финского залива и большого количества зеленых зон, а также развитая инфраструктура, в том числе транспортная, комментирует Ольга Ульянова.

 «В каждом районе можно найти свои плюсы и минусы. При поиске квартиры необходимо тщательно изучить локацию, не полагаясь на чей-то опыт или советы. Если вы всегда передвигаетесь на автомобиле, то удаленность станции метро или ее отсутствие не будет для вас проблемой. Если вы ищете квартиру поблизости от школы, то посмотрите по карте, а лучше пройдите самостоятельно путь от нее до дома – ведь вашим детям придется проделывать этот маршрут ежедневно»

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Говоря о локациях, нужно понимать, для чего квартира приобретается, считает Алексей Лякин. Если для себя, то это одно, если для сдачи, то другое. Среди наиболее интересных в обоих смыслах является ЖК «Богатырь 3» от «Лидер Групп» (студия от 3,4 млн руб.), «Дом на Львовской» от ООО «Мегалит» (однокомнатные апартаменты от 4 млн руб.) и ЖК «ЦДС «Полюстрово» от ГК ЦДС (студия от 4 млн руб.).

А что с отделкой?

Многие покупатели квартир в сегменте «стандарт» и «комфорт» интересуются возможностью купить жилье с готовой отделкой. Они не хотят тратить время и деньги на ремонт, предпочитая сразу заселиться в дом.

При бюджете 4 млн руб. такая возможность имеется, особенно есть речь идет о приобретении студии. С «однушками» ситуация обстоит сложнее, но предложения от застройщиков все равно есть.

Кроме того, сейчас действуют очень выгодные ипотечные программы, поэтому необходимую на ремонт сумму можно взять в кредит.

«Купить квартиру с небольшим бюджетом можно и с чистовой отделкой, в том числе и с помощью ипотеки. Сейчас отличные ставки по ипотечным программам и небольшой первоначальный взнос, поэтому это прекрасное время для того, чтобы приобрести недвижимость, если вы готовы к регулярным платежам»

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management.

Что предлагают застройщики за 4 млн рублей

У всех ситуация сейчас складывается по-разному. Например, у Seven Suns Development свободных предложений практически не осталось. Можно приобрести студию-апартаменты в квартале «Светлый мир «Я-Романтик…» за 3 млн руб. – с полной отделкой и сантехникой. Есть варианты и в ЖК «Светлый мир «Жизнь…» - две студии 28 и 30 кв. м. за 3,6 и 3,9 млн руб. соответственно, с полной отделкой по одному из трех вариантов на выбор.

В Компании Л1 можно приобрести студии от 27 до 30 кв. м. с полной отделкой по стоимости от 3,4 до 4 млн руб. Речь идет как о готовых, так и о строящихся квартирах в ЖК «Маршал» (метро «Лесная») и в первой очереди ЖК «Лондон Парк» (пр. Просвещения).

Например, во II очереди ЖК «Лондон парк» можно купить квартиру в 5-этажной секции (всего три этажа) с отделкой за 3,4 млн руб. со сроком сдачи I квартал 2021 года. Или видовую 27-метровую квартиру с отделкой на 15 этаже за 3,6 млн руб.

Высота потолков в проекте – 2,75 м, есть школа и детский сад прямо под окнами. На все квартиры действует льготная ипотека под 5,75%. Еще более выгодное предложение распространяется на уже готовые лоты в первой очереди ЖК «Лондон Парк»: 0,9% на первые 8 месяцев, а потом 8,9%.

В жилом комплексе «Английская миля», строящемся в Красносельском районе, стоимость квартир стартует от 3,1 млн руб. Покупателю с бюджетом до 4 млн руб. будут доступны студии, однокомнатные квартиры и двухкомнатные квартиры формата «евро». Можно выбрать подходящий вариант площадью от 27 до 36 кв. м.

В комплексе реализуются как квартиры без отделки, так и с предчистовой и чистовой отделкой в двух цветовых решениях. Жилой комплекс «Английская миля» находится на завершающем этапе строительства и будет введен в эксплуатацию до конца года, говорит Александр Андрианов, заместитель генерального директора Glorax Development.

Компания «Полис Групп» реализует в городской черте проекты ЖК «Полис на Московской» и «Полис на Комендантском». В пределах 4 млн рублей в ЖК «Полис на Комендантском» можно приобрести квартиры-студии площадью 22, 24, 26 или 28 кв. м, а также однокомнатную квартиру площадью 31 кв. м. Срок окончания строительства – 4 квартал 2021 года.

В ЖК «Полис на Московской» за эту стоимость можно выбрать студию от 24 до 27 кв. м, срок окончания строительства – 4 квартал 2020 г.

ГК «Ленстройтрест» недавно вывела в продажу новый корпус финского городка «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. Стоимость квартир в нем начинается от 2,045 млн рублей. За 4 млн в нем можно приобрести однокомнатную квартиру с отделкой, площадью 34 кв. м, а студия с отделкой стоит около 3 млн руб.

В данном корпусе «Юттери» есть ограниченное предложение студий, в стоимость которых уже включены отделка и меблировка кухни (кухонный гарнитур с навесными и напольными модулями, вытяжка, варочная панель, духовой шкаф и посудомоечная машина).

Если есть желание выйти за рамки бюджета и поискать другие варианты, то можно воспользоваться ипотекой с господдержкой. Для клиентов компании при первоначальном взносе 15% от стоимости квартиры, ставка в первый год составит всего 0,5%, на остальной срок кредита – 6,5% годовых.

При 100%-ной оплате, в том числе в ипотеку, в 21 квартале «Северной долины» от «Главстрой Санкт-Петербург» в Выборгском районе можно купить студию площадью около 22 кв. м по цене до 3 млн. руб. – с отделкой и без нее. Дом будет введен в эксплуатацию во втором полугодии 2021 года. В бюджете до 4 млн имеется большой выбор однокомнатных квартир площадью до 41 кв. м (с отделкой и без отделки, ввод дома в эксплуатацию во втором полугодии 2021 года).

Что касается компании Becar Asset Management, то все ее текущие проекты подходят для бюджета до 4 млн руб. Но тут важно понимать, что в данном случае клиент вкладывается в инвестиционный продукт, который приносит стабильный доход, поясняет Катерина Соболева. Это не квартира для жизни.

На стадии котлована можно приобрести номер в проекте Ramada Encore (отель 4* в Московском районе, с франшизой международного отельного оператора): инвестор зарабатывает на росте стоимости актива за время строительства, а после запуска отеля получает доходность до 16,5% годовых.

В этой локации в продаже появился коливинг с порогом входа от 2 млн руб. Если же инвестору интересны готовые проекты, то еще можно войти в проект «We&I by Vertical».

Объекты в Ленобласти до 3 млн рублей

У желающих купить квартиру в Ленобласти бюджет обычно чуть меньше, чем у тех, кто прицелился на город. Ориентируясь на сумму в 3 млн рублей, покупатели могут приобрести как студию, так и однокомнатную квартиру в популярных пригородных локациях вроде Мурино и Кудрово. Интересные предложения есть также в Янино, Сертолово, Песочном, Всеволожске, Горелово и Гатчине.

Одной из наиболее удачных локаций Ленобласти с точки зрения инфраструктуры и транспортной доступности можно назвать Янино: КАД всего в 2 км, до метро ходит много автобусов и маршруток. Помимо внутренней инфраструктуры, которой наполняют свои кварталы застройщики, активно строятся объекты, появление которых инициировано местными властями.

Например, этим летом на Голландской улице открыли большое футбольное поле, соответствующее стандартам FIFA, рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Недавно в микрорайоне началось строительство ТРК, в котором со временем появится фитнес-центр, гипермаркет, фуд-корт.

Также можно отметить Гатчину, которая знаменита своими историко-культурными достопримечательностями. Главная из них – дворцово-парковый ансамбль с Большим Гатчинским дворцом. Недавно Гатчина получила федеральный грант на реализацию проекта общественного пространства «Аэропарк».

Кроме того, это город со сложившейся застройкой: количество новостроек здесь невелико в сравнении с более молодыми городами Ленобласти.

Жилье в пределах 3 млн руб. в Ленинградской области можно купить в следующих проектах:

- ЖК «Мой мир», ГК «Полис Групп»: однокомнатные квартиры от 29 до 30 кв. м (срок сдачи 4 квартал 2022 года);

- ЖК «Вернисаж», ГК «Полис Групп»: студия 21 кв. м (проект уже готов);

- ЖК «Новое Сертолово», компания КВС (срок сдачи – конец 2021 года): «однушка» с полной чистовой отделкой чуть больше, чем за 3 млн руб. (32,50 кв. м за 3,1 млн руб.), студия 27,15 кв. м обойдется покупателю в 2,57 млн руб.;

- ЖК «ID Мурино», «Евроинвест Девелопмент» (срок сдачи – 4 квартал 2021 г.): студия с отделкой от 2,5 млн руб. (22,32 кв. м);

- ЖК «Северный вальс», «Петрострой» (срок сдачи 2 квартал 2021 г.): «двушка» от 45,96 кв. м за 2,9 млн руб.;

- ЖК «Янила Драйв», ГК «Ленстройтрест»: «однушка» от 2,3 млн руб. Если добавить к текущему бюджету 400 тыс. руб., то можно будет выбирать из двухкомнатных квартир;

- ЖК «IQ Гатчина», ГК «Ленстройтрест» (срок сдачи III очереди – весна 2021 года): студия без отделки – 3 млн руб., ограниченное количество «однушек» метражом 32 кв. м – 3 млн руб.

«Покупателям с ограничением бюджета в 3 млн рублей, которые не являются фанатами Ленобласти, можно порекомендовать обратить внимание не на саму область, а на те районы, которые присоединились к городу относительно недавно. Это Колпинский, Петродворцовый, Пушкинский. В последнем, например, можно выбрать квартиру в малоэтажном комплексе и радоваться близости к дворцам Пушкина и Павловска»

Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамкНам».

Автор: Евгения Рекшан