Тенденции-2019 на рынке недвижимости: о чем нужно знать покупателю

ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ПОНЕМНОГУ РАСТУТ

Еще в середине прошлого года ставки по ипотеке упали до своих исторических минимумов (около 9,4%), вызвав оживление в стане заемщиков. Но с осени ипотека начала опять дорожать. Вслед за ключевой ставкой ЦБ средние ставки во многих банках, хотя и маленькими шажками, вновь поползли вверх, к отметке 10%.

Эксперты в один голос заверяют, что пока этот рост несущественный и в 2019 году спрос на рынке новостроек по-прежнему будет стимулировать ипотека. «Ставки с сентября уже дважды повышались, но они все равно достаточно разумны и существенно ниже, чем в предыдущие годы», – отмечает заместитель директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Ольга Кузнецова. И предлагает вспомнить хотя бы недавнюю госпрограмму поддержки ипотеки – тогда ставки держались на уровне 12%, а объемы кредитования били очередные рекорды.

Менеджер по развитию бизнеса отдела по работе с застройщиками банка «ДельтаКредит» Василий Огарков также считает, что повышение Банком России ключевой ставки пока несильно сказывается на объемах кредитования. Ипотека в 2019 году будет развиваться, просто, может быть, более сдержанными темпами.

ВЗЯТЬ КРЕДИТ БУДЕТ СЛОЖНЕЕ

В большей степени все озабочены ужесточением требований к банкам и заемщикам, из-за чего кредиты для граждан грозят стать менее доступными. В частности, с начала года ЦБ РФ повысил нормы резервирования для кредитов с первоначальным взносом ниже 20%. В результате число таких продуктов на рынке начало уменьшаться. На подходе и иные инициативы.

«Мы в нашем банке еще в прошлом году ввели обязательное требование, что первый взнос должен быть не менее 20%. Но больше беспокоит ужесточение требований по подтверждению заемщиков своих доходов. В этом случае такие продукты, как выдача ипотеки только по паспорту, будут банками сворачиваться. Это наряду с другими причинами может серьезно повлиять на объемы ипотечного кредитования», – рассуждает заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.

«Фактически, чтобы взять кредит, потенциальный заемщик еще больше должен будет зарабатывать. Если доля ипотеки в структуре расходов семьи начнет уменьшаться, тогда мы почувствуем резкое снижение числа заемщиков», – уверена директор по продажам и маркетингу компании «Ленстройтрест» Ольга Копейкина.

ИНВЕСТИРОВАТЬ «В КОТЛОВАН» СТАНЕТ НЕВЫГОДНО

Инвестиции в покупку строящегося жилья по-прежнему распространены на рынке. Застройщики бьют рекорды продаж, и чем больше жилья сдается в эксплуатацию, тем больше предлагается в аренду: многие пытаются инвестировать в стройку, в том числе с помощью ипотеки, и таким образом зарабатывать. «Но это не значит, что на рынке аренды появляется все больше нанимателей. Сейчас большей частью это студенты и молодежь, которая хочет жить отдельно от родителей. И нет оснований полагать, что таких категорий граждан в этом году станет еще больше, чем в прошлом. Одна из ошибок “инвесторов” – зачастую они ничего не просчитывают. К примеру, не учитывают расходы на амортизацию жилья и прочие затраты, ведь через два-три года проживания в квартире студентов в ней придется делать косметический ремонт, иначе за те же деньги ты ее уже не сдашь», – отмечает коммерческий директор АН «Панорама» Артем Каспаров.

В то же время эксперты обращают внимание, что многие инвесторы уже переориентируются на новые сегменты рынка. «Классический вид инвестирования в жилье – покупка квартир в массовых проектах застройки – отмирает. Выгоднее всего инвестировать в точечные жилищные проекты или форматы кондоотелей, где доходность от сдачи в аренду составляет 17-20%, чего нельзя сказать о рынке жилой аренды. Мы ожидаем в 2019 году усиления спроса на апарт-отели», – говорит заместитель директора Центра инвестиций в недвижимость NAI Becar Яна Васильева.

Изменению мотивации инвесторов будет способствовать и переход рынка новостроек на эскроу-счета, при котором застройщику станет невыгодно привлекать клиентов скидками на начальной стадии строительства. «Скорее всего, уже на стадии котлована мы изначально будем видеть ту цену, которая останется и в конце строительства дома», – считает Антон Комаров.

ПОКУПАТЕЛИ ЖИЛЬЯ ПОЙДУТ НА ВТОРИЧКУ

Все отмечают, что инфляция увеличивается, а население нищает... Но продажи на рынке жилья при этом продолжают расти. «У нас по сравнению с 2017 годом произошло увеличение числа сделок на 40%, как на первичке, так и на вторичке. А число обращений и звонков от клиентов выросло вдвое, – рассказывает заместитель генерального директора по информационно-рекламным технологиям АН “Итака” Василий Павлов. – Вторичка всегда была стабильным рынком и уменьшаться не будет. Есть прогнозы дальнейшего сокращения ценового разрыва между первичным и вторичным рынками. Особенно если действительно после введения эскроу-счетов цены в новостройках сравняются и будут одинаковыми на стадии котлована и сдачи. Тогда и клиент себя спросит: а зачем мне котлован? Ведь жить в нем нельзя. Если цены начнут сближаться таким образом, тогда – да здравствует вторичка!»

Такие мнения были высказаны экспертами на круглом столе «Тенденции 2019 года на рынке недвижимости». БН проведет серию круглых столов, на которых будут обсуждаться самые сложные и актуальные вопросы развития рынка строительства и недвижимости. Следите за информацией в разделе «Календарь мероприятий».

ТЕКСТ: АЛЕКСАНДР СМИРНОВ