Транспортное уравнение

Вопрос транспортной доступности строящегося жилья по праву можно считать самым масштабным и самым «долгоиграющим» при реализации любого девелоперского проекта. Уже на этапе выбора земельного участка застройщик задумывается о том, как будущие жители доберутся до своих квартир: на личном или на общественном транспорте, по каким дорогам и кто их будет строить? В процессе проектирования приходится уделить серьезное внимание внутридворовым проездам, парковкам, не забыть про набирающие популярность сегодня велосипедные дорожки. Каждый конкретный проект требует продуманных транспортных решений, ведь от них напрямую зависит востребованность квадратных метров, а ошибки, и тем более их исправление, будут стоить очень дорого.

Транспортный анамнез

В процессе поиска территории под строительство жилья девелоперы учитывают множество факторов транспортной доступности. Значение имеют расположение транспортных развязок, вылетных магистралей и путей в центр города, отмечает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева добавляет, что при выборе участка рассматривается в целом вопрос транспортной доступности, оценивается пропускная способность существующих дорог, нынешнее и перспективное количество жителей, планы по развитию транспортной сети, плюсом будет быстрый доступ к въезду на КАД или ЗСД.

Важно также наличие остановок общественного транспорта, а вот близость КАД — это палка о двух концах, уверен партнер Rusland SP Андрей Бойков. «С одной стороны, КАД положительно сказывается на транспортной доступности, с другой — отрицательно на экологической ситуации», — отмечает он.

Руководитель проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест» Анзор Берсиров рассказывает о нюансах выбора участка для строительства на примере проекта жилого квартала NEWПИТЕР в Ленинградской области: «основным плюсом с точки зрения логистики является близость выездов на КАД и ЗСД. Несмотря на кажущуюся отдаленность комплекса от метро, на автомобиле до парка 300-летия в Приморском районе можно добраться за 40 минут, до аэропорта «Пулково» — за 20, до Московского вокзала — те же 40 минут».

Фактор метро

Самым значимым критерием, по мнению экспертов, является близость к станциям метро. Они должны находится в пределах пешеходной доступности. В этом случае квартиры пользуются высоким спросом.

По словам Андрея Бойкова, при покупке земли застройщики изучают существующую сеть метрополитена, а также планы развития подземки на ближайшие 5-10 лет. И если рядом с участком запланировано строительство станции, девелопер охотнее согласится на его покупку, хотя объект может стоить на 20-30% дороже, чем в среднем по району. Однако эксперт подчеркивает, что наличие рядом с жилым комплексом метро обеспечивает половину успеха при реализации квартир, но и стоимость квадратного метра будет выше.

«Запланированное в ближайшие 2-3 года открытие метро может увеличить стоимость строящегося жилья в пределах 5-10% и подстегнуть спрос», — отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Он также подчеркивает, что если в Петербурге будут реализованы планы развития скоростного железнодорожного сообщения со строительством новых путей, тоннелей, переходов и путепроводов - это может  стать драйвером развития как неосвоенных, так и ранее застроенных локаций.

В то же время фактор метро может оказать и негативное влияние, полагает Анзор Берсиров. «Лет 10-15 назад считалось, что чем ближе новостройка к метро, тем лучше для будущих жителей. Практика показала, что это не совсем так. Если дом расположен напротив вестибюля метрополитена, то зачастую спутником жизни для новоселов будет повышенный уровень шума, постоянные потоки людей, затруднения на близлежащих перекрестках из-за скопления автомобилей. Если рассматривать новостройку рядом с метро, то оптимальным расстоянием можно считать радиус 1-2 километра», — отмечает он.

Плата за проезд

Масштабы дорожного проектирования напрямую зависят от размеров проекта. Как отмечает Петр Буслов, при разработке проектов комплексного развития территории девелопер совместно с городом продумывает транспортные потоки и развитие дорожной сети в рамках жилого комплекса. Если речь идет о небольших объектах в районах сложившейся застройки, необходимость проводить столь сложные вычисления отсутствует.

По словам Анзора Берсирова, основные транспортные потоки, особенно в масштабных проектах в ближайших к городу районах области, связаны с маятниковой миграцией жителей, которые утром массово уезжают на работу, а после 6 вечера также массово возвращаются домой. «Мы это учитываем и стараемся прогнозировать различные ситуации», — говорит представитель «Строительного треста».

«Для крупного проекта девелопер также планирует внутриквартальную сеть, проектируя удобные выезды и въезды, разводя транспортные потоки, чтобы личный автотранспорт не создавал пробки и не мешал пешеходам. Все это необходимо для оптимальной логистики внутри жилого комплекса», — отмечает Петр Буслов.

Вопросы финансирования крупных инфраструктурных работ весьма непростые. Как отмечает Андрей Бойков, девелоперы не горят желанием тратить лишние средства на создание дорожной инфраструктуры, не относящейся к внутридворовой территории, поскольку это негативно отражается на доходности. Однако, если это необходимо для сдачи проекта, то они идут на уступки. «В таких случаях финансирование идет либо полностью за счет, например, нескольких девелоперов, застраивающих территорию, либо частично привлекаются средства из городского бюджета», — отмечает эксперт.

Дмитрий Ефремов приводит в пример создание дорожной инфраструктуры в рамках проектов компании: в ЖК «Северная долина» на сегодня построено более 5 км, в ЖК «Юнтолово» — 1,5 км новых дорог, которые обеспечивают подключение жилых кварталов к городским магистралям, формируют маршруты общественного транспорта, разгружают трафик в районе.

Общественный приоритет

Доедет ли до новых кварталов общественный транспорт решают в первую очередь городские власти, однако застройщики, как главные заинтересованные лица в данных случаях, должны проводить серьезную подготовительную работу. Как говорит Анжелика Альшаева, на застройщика в рамках комплексных проектов ложится согласование продления маршрутов и строительство необходимой инфраструктуры, причем новые остановочные площадки закладываются еще на этапе проектирования. Так, ГК «КВС» занималась вопросом продления маршрутов общественного транспорта в рамках строительства микрорайонов «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино». «С какими-либо проблемами мы не сталкивались, нужно иметь в виду только длительность процедуры — со всеми необходимыми согласованиями она может занимать до полугода», — отмечает Анжелика Альшаева.

Все больше покупателей сегодня интересуются жилыми проектами, которые предполагают свободные от автомобилей дворы, говорят эксперты, и застройшики отвечают на эти запросы, разными способами организуя парковочные места, обеспечивая разведение и регулирование транспортных и пешеходных потоков внутри дворов. «Особенно данный фактор важен для молодых родителей, поскольку в этом случае повышается безопасность нахождения во дворе и увеличиваются возможности для досуга с ребенком», — говорит Петр Буслов.

Дмитрий Ефремов напоминает, что минимальное количество парковочных мест в новостройках регламентируется Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга: в спальном районе на каждые 80 кв.м общей площади квартиры должно приходиться одно парковочное место. «Застройщики в крупных проектах помимо размещения машино-мест на прилегающей территории, как правило, стараются строить крытые парковки. Тенденция последнего времени — на смену подземным паркингам приходят многоуровневые отдельно стоящие», — говорит он. Эксперт подчеркивает, что спрос на парковочные места в разных сегментах жилья разный, при этом продажи машино-мест часто увеличиваются уже после ввода дома в эксплуатацию. «В этом случае можно на практике оценить преимущества собственного парковочного места, когда не приходится искать свободное место для парковки во дворе», — замечает Дмитрий Ефремов.

По словам Анзора Берсирова, такая ситуация с паркингами отчасти связана с диверсификацией средств: клиенты скорее вложат дополнительные средства в увеличение площади квартиры или ее отделку, чем в машиноместо для своего автомобиля. «В результате зачастую можно наблюдать ситуацию, когда жилой комплекс заставлен автомобилями при полупустых паркингах. Однако, по нашим наблюдениям, ситуация постепенно меняется в лучшую сторону», — говорит Анзор Берсиров.

Микротранспорт

Велосипедные маршруты, велопарковки, дорожки для бега — все это становится более востребованным у покупателей квартир и все чаще реализуется застройщиками. «В последнее время в строительстве жилых комплексов прослеживается тенденция освобождения дворов от машин и проектирования среды, направленной на развитие здорового образа жизни, и ближайшие годы она будет развиваться, интегрироваться в более интересные форматы», — отмечает Анжелика Альшаева.

Помимо создания сети велодорожек, застройщики предусматривают места для хранения велосипедов и спортивного инвентаря в рамках жилых проектов — как открытых, так и во встроенных помещениях колясочных.

Все большее распространение получает также индивидуальный электротранспорт: электросамокаты, гироскутеры, сигвеи, моноколеса.

По мнению Дмитрия Ефремова, в недалеком будущем пункты для их подзарядки могут появиться во дворах жилых комплексов, в парках и скверах, на остановках общественного транспорта. «Еще одним новшеством может стать организация площадок для каршеринга, что особенно актуально в отдаленных от города микрорайонах», — говорит Анжелика Альшаева.

Петр Буслов добавляет, что в новых и проектируемых объектах компании инфраструктура для велосипедистов является важным элементом внутриквартальной логистики. «Хотя автомобили, безусловно, продолжают оставаться основным средством передвижения. В проектах класса масс-маркет доля жителей с личным автотранспортом составляет 50-70%, достигая 100% в жилых комплексах бизнес-класса», — оценивает он.

Тем не менее, Петр Буслов уверен, что в ближайшие годы транспортная логистика будет развиваться в направлении полного выведения парковок личного автотранспорта за границы жилого комплекса с возможностью погрузки/разгрузки у парадной и беспрепятственного подъезда автомобилей экстренных служб. 

Автор: Ирина Лапеченкова.