Тяжкий гнет себестоимости

Официальную себестоимость каждый квартал назначает Минстрой РФ. Сейчас она составляет 67,2 тыс. рублей – на 3,8 тыс. рублей больше, чем в предыдущем квартале. Однако застройщики не ориентируются на эти цифры – затраты у каждой компании разные и зависят от множества факторов: местоположения объекта, ПЗЗ для конкретного участка, градостроительных норм, класса жилья, квартирографии, материалов, технологий, масштаба проекта – не считая удорожания отдельных позиций и инфляционных процессов.

Так, Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб», отмечает: «Значительную часть в структуре себестоимости занимают затраты на подключение жилого комплекса к инженерным сетям. При реализации проектов комплексного освоения территорий, таких как ЖК «Северная долина» или ЖК «Юнтолово» в, застройщик строит не только сети, но и головные источники».

Однако, по его словам, основная часть затрат в любом проекте – строительно-монтажные работы (СМР).

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» также указывает: «Около 60-65% в полной себестоимости - это затраты на возведение конструктива жилого дома, а остальное – это сопутствующие затраты, которые, конечно, обязательны, чтобы в доме можно было полноценно жить. Значительную часть затрат составляет инженерия, подключение к коммуникациям, и конечно, социальная инфраструктура».

По расчетам компании «Главстрой-СПб», в черте Петербурга и на пригородных территориях в проектах масс-маркет на СМР приходится около 70% затрат. «При расчете себестоимости в новостройках более высокой ценовой категории – бизнес и премиум – на СМР также приходится более 70%. Существенные затраты у застройщиков также уходят на приобретение земельного участка. Если к этому добавить расходы девелопера на управление проектом и возведение социальной и дорожной инфраструктуры, себестоимость еще возрастет», - отмечает Лелин.

По мнению Андрея Кузнецова, руководителя группы компаний «СТОУН», затраты на благоустройство, озеленение, формирование зон отдыха чаще всего не превышают 5%, но затраты на строительство социальной инфраструктуры могут повысить стоимость всего проекта на 25-30%.

Только цифры

Себестоимость также разнится в зависимости от класса жилья. Например, в проектах эконом-класса «УНИСТО Петросталь», включая инженерную подготовку, планировку квартальной инфраструктуры, составляет 50-55 тыс. за кв. м. Плюс 4-5 тыс. на строительство социальной инфраструктуры, которую в компании считают отдельной строкой.

В ГК «СТОУН» в проектах масс-маркет себестоимость оценивается в 30-35 тыс. рублей – без учета стоимости участка, его подготовки к строительству, работ по подготовке проекта и т.п. Себестоимость квадратного метра в объектах бизнес-класса (при такой же схеме расчета) начинается от 50 тыс. рублей, премиум-класса – от 55 тыс. рублей.

По словам Михаила Гущина, директора по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»), себестоимость квадратного метра продаваемой площади в объектах комфорт-класса составляет в среднем 80 тыс. рублей. Для объектов бизнес-класса себестоимость больше – в среднем 150 тыс. рублей на кв. м.

«Понятно, что при крупных объемах застройки строители смогут несколько оптимизировать затраты. Небольшие по объему проекты теряют экономический смысл», - резюмирует Васильев.

Факторы роста

Очевидно, что в более дорогих проектах используются более дорогие материалы и инженерные системы, в том числе импортные, которые в силу своей дороговизны не только увеличивают себестоимость в сравнении с более демократичными сегментами, но также влияют на ее рост благодаря инфляционным процессам.

Между тем, Кузнецов отмечает рост себестоимости в эконом-сегменте в сравнении с прошлым годом на 6%, хотя в объектах такого класса дорогостоящие материалы точно не используются.

Рост себестоимости обеспечивает целый ряд факторов. В первую очередь, можно говорить о макроэкономических причинах, в том числе курсе рубля и платежеспособности потенциальных покупателей – падение спроса (как следствие – замедление темпов продаж) также отрицательно влияют на себестоимость.

Есть вполне ощутимые, «материальные», факторы: повышение цен на строительные материалы, прежде всего, песок, арматура, щебень. По мнению Лелина, больше всего себестоимость зависит от ситуации на рынке строительных материалов, а за последние несколько лет цены на арматуру, цемент и щебень существенно увеличились.

«На рост себестоимости строительства влияют, ценовая динамика на которые значительно превышает инфляцию, стоимость подключения к коммуникациям также ежегодно индексируется. В 2016-2017 годы наблюдалось повышение тарифов на грузоперевозки, что было связано с ужесточением правил перевозки грузов. В настоящее время заметным стало влияние валютных курсов, т. к. несмотря на то, что после 2015 года многие девелоперы максимально перешли на оборудование и материалы отечественного производства, отдельные виды комплектующих не имеют схожих по качеству отечественных аналогов», - рассуждает Васильев.

Кроме того, все эксперты отмечают влияние социальной нагрузки и постоянное изменение правил игры на рынке.

Также Лелин отмечает необходимое увеличение маркетинговых бюджетов. Это связано с растущей конкуренцией между застройщиками.

Бремя обязательств

В перспективе все специалистам очевидно, что рост себестоимости продолжится.

«Это прозвучит банально и просто: если застройщик привлекает минимальное количество заемных средств или не привлекает их вовсе (практически не встречается в природе), тогда себестоимость строительства снижается. Экономическая модель строительства сейчас сильно усложнилась, а проектное финансирование и отказ от долевки фактически лишаю девелоперов относительно дешевых и беспроцентных денег участников ДДУ. Так что можно ожидать очередное повышение себестоимости, а, следовательно, и финальные цены для покупателей тоже станут выше», - комментирует Кузнецов.

Аналогичного мнения относительно проектного финансирования придерживается большинство застройщиков. «Проектное финансирование однозначно вызовет рост себестоимости строительства, т. к. денежные средства банки будут выдавать застройщикам не на безвозмездной основе. Каков будет дополнительный прирост затрат зависит от конкретных условий, в которых будут функционировать строительные компании после ухода от долевого строительства», - поясняет Васильев.

Однако мнения застройщиков о последствия влияния этого фактора на рынок расходятся. Например, Гущин полагает, что проектное финансирование не отразится на себестоимости. «Профессиональные девелоперы и застройщики к этому готовы», - уверен он.

Лелин не столь категоричен – он полагает, что крупные компании смогут работать в новых условиях.

Кроме проектного финансирования, над петербургскими застройщиками нависла угроза в виде Фонда социальных обязательств, образованного по инициативе самих застройщиков в феврале прошлого года. Задача фонда – аккумулировать средства на строительство детских садов. Предполагалось, что с каждого возводимого квадратного метра жилья в фонд будут поступать отчисления в размере 4 тыс. рублей. Изначально застройщики рассчитывали собрать 9 млрд рублей отчислений в 2017 году. Затем, исходя из запланированного объема строительства, - 12 млрд рублей. Однако аппетиты властей растут: в декабре прошлого Смольный решил увеличить размер отчислений и брать уже по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра, чтобы на эти средства строить еще и школы. Общая сумма сборов, по расчетам, должна превысить 30 млрд рублей.

Многие россияне уверены в фантастической прибыльности строительных проектов. Сегодня времена, когда застройщик окупал вложения, едва дотянув строительство до третьего этажа, прошли. Разница между себестоимостью квадратного метра и его продажной ценой оценивается в 10% - и это не есть чистая прибыль.

Если застройщики действительно до упора оптимизировали расходы, не могу существенно поднимать цену продажи, себестоимость продолжает расти, а власти требуют все новых обязательств и отчислений, возникает вопрос: смогут ли девелоперские компании развиваться и дальше?

МНЕНИЕ:

Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой-СПб»

Мы реализуем политику по оптимизации производственных и логистических процессов, контролю издержек при строительстве. Для этих целей усовершенствованы тендерные процедуры и формат электронных торгов на проведение строительных работ. Большое внимание уделяется поиску оптимальных проектных решений. В компании успешно используются программные продукты BIM. Так, с применением BIM-технологий сегодня мы проектируем девять жилых корпусов и два социальных объекта в проекте «Юнтолово». Это позволяет компании повысить экономическую эффективность и управляемость строительного проекта на всех стадиях его реализации. Еще одно направление деятельности – улучшение производительности труда, в том числе, за счет повышения уровня механизации и автоматизации выполняемых работ.

Важным шагом для нас является внедрение опыта японских коллег из автомобильной промышленности, а именно Производственной системы концерна «Тойота». Данная система базируется на 4-х принципах: все внимание на заказчика, на производственную площадку, и, конечно, на людей, которые являются самым ценным активом компании, плюс внедрение культуры непрерывных улучшений. На самом деле в основе японского менеджмента лежат простые и понятные принципы организации производства, использование которых может стать тем самым драйвером, способным вывести на новый уровень эффективность и производительность в строительном бизнесе, а также в целом повысить культуру производства в России.

МНЕНИЕ:

Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»)

Повышение производительности труда и качества проектирования. В последнее время все активнее внедряются, например, BIM-технологии проектирования, создание трехмерной информационной модели здания. Это ускоряет многие процессы и минимизирует ошибки, связанные с человеческим фактором. Мы уже начали внедрять BIM-проектирование, первый такой проект – наш ЖК «Биография».