Утром метры — вечером деньги

О плюсах и минусах реформы долевого строительства застройщики, представители банков, властей Петербурга и Ленобласти, а также эксперты и руководители профессиональных объединений высказались на круглом столе «Фонтанки».

Защитная реакция

Таинственный термин «эскроу» означает, что средства, размещенные на счете, можно забрать после выполнения определенного условия — то есть после завершения строительства. Переход на эскроу-счета затевался в качестве новой меры защиты дольщиков.

— Схема продажи квартир в новостройках с использованием эскроу-счетов — далеко не первая попытка защитить права покупателя жилья, — отмечает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. — Ранее предпринимались попытки обезопасить потребителей с регистрацией ДДУ с помощью страхования. К сожалению, эти инструменты не сработали. Так что утверждать, что эскроу-счета — это панацея, как минимум, преждевременно. Эффективна ли предложенная схема — покажет время. Но важно, что государство постоянно ищет пути защиты граждан от этой проблемы.

Глава СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов назвал переход на эскроу медалью о двух сторонах:

— Федеральный закон №214-ФЗ более 10 лет обеспечивал достаточную защиту дольщиков, растущую пропорционально изменениям, вносимым со временем в этот документ. Но использование эскроу — еще более надежный инструмент, нежели редакция закона, —поясняет Алексей Белоусов. — С другой стороны надо понимать, что целый ряд компаний не сможет получить проектное финансирование. Это повышает вероятность ухода этих компаний с рынка и появление новых категорий дольщиков, которых можно назвать «дольщиками от проектного финансирования». В ближайшие год-два станет понятно, кто из застройщиков не сможет завершить объекты и будет вынужден уйти и что делать дальше. Например, может включиться механизм финансирования через «Дом.рф» или финансовая помощь от органов власти, заинтересованных в приходе в регионы крупных игроков с целью «подхватить» недострои.

На 1 января 2019 года в целом по стране насчитывалось 98 тыс. обманутых дольщиков и 894 недостроя.

— Поскольку количество недостроенных объектов постоянно увеличивается, и соразмерно с этим увеличивается сумма средств, необходимых к изъятию из бюджетов субъектов и прочих источников финансирования, на государственном уровне было принято решение о необходимости изменения существующей системы долевого строительства посредством включения в цепочку взаимодействия «застройщик- клиент» новых профессиональных участников с экономическими компетенциями, — поясняет заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Юлия Морозова. — Ими выступили банки, на которые возложили не только анализ жизнеспособности строительного проекта, но и строительные риски.

В случае с проектным кредитованием, эскроу-счета открываются в том банке, где компания получает проектное финансирование. Так что, по идее, если банк выдал кредит компании, он рассчитывает на его возврат. «Разморозка» средств счетов эскроу начинается после ввода строящегося проекта строительства в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру в готовом объекте. Но возникает логичный вопрос: что будет по новой схеме с деньгами, если дом все-таки не будет достроен.

— Риск не окончания строительства или просто разорения застройщика в новой системе долевого строительства практически полностью нивелирован, — резюмирует Юлия Морозова.

— В соответствии с Гражданским кодексом по истечении срока условного депонирования договор счета эскроу прекращается, денежные средства возвращаются дольщикам, — рассказывает директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Константин Бачкин. — Если информация о банкротстве застройщика получена до истечения срока, то дольщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора участия в долевом строительстве. Банк на основании полученной из Росреестра информации о прекращении ДДУ вернет деньги дольщику.

Если дом будет передан другому застройщику, определенному субъектом РФ для завершения строительства, который принимает на себя обязательства перед дольщиками, и при этом дольщик заинтересован все же в получении квартиры и не хочет забирать денежные средства со счета, срок условного депонирования средств на счете эскроу по соглашению сторон может быть продлен.

Впрочем, возврат средств тоже имеет свои ограничения.

— Несмотря на то, что все деньги дольщиков будут храниться в банке на эскроу-счетах, страховая сумма все равно будет ограничена — поэтому эскроу не защитит дольщиков квартир, которые будут стоить выше этого уровня. Суммы выше страховой возвращаться не будут, — напоминает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.

Понятно, что новый порядок защищает, в первую очередь, покупателей квартир в сегменте масс-маркет, где чаще всего и случаются проблемы с недостроем — обманутых дольщиков элитного жилья встретить гораздо сложнее.

Регионы подготовились

К внедрению эскроу-счетов и переходу на проектное финансирование активно готовились не только сами строители, но и региональные власти.

— К исполнению поручения президента — перейти на эскроу счета — мы приступили заранее: еще в декабре прошлого года стали анализировать и оценивать строительный комплекс города, — рассказывает заместитель председателя комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский, — и к моменту выхода соответствующего постановления Правительства РФ в апреле 2019 года уже четко представляли, какие объекты будут достраиваться по старым правилам, а каким придется переходить на новую схему финансирования.

В результате на 1 октября в Петербурге около 75% проектов (если считать по разрешениям на строительство), которые реализуются с привлечением средств граждан, будут соответствовать критериям строительной готовности (15% и 30%) и проценту заключенных договоров долевого участия (10%), а это значит, что они смогут достраиваться по старой схеме.

В Ленинградской области, если считать по строящимся площадям, приблизительно 15% домов должны переходить на новые правила, остальные могут продавать жилье, как и раньше.

— Всего, по оценкам правительства Ленобласти, старым критериям соответствуют 94 из 110 застройщиков, работающих в регионе, — рассказывает заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин. — Но не все застройщики спешат подтверждать свой статус: заключение о соответствии критериям получили 64 застройщика из 94, остальные на стадии ввода и уже реализовали все объекты долевого строительства, а 10% из них не подали заявления вовсе. Мы понимаем, что часть застройщиков не перейдет на новые правила, так как это проблемные объекты.

По словам Михаила Москвина, основные трудности были связаны со сжатыми сроками подготовки документов застройщиками, ведь даже форма заявления в Госстройнадзор появилась только в конце мая. Также сотрудникам комитета по строительству пришлось поработать сверхурочно: ведь десятки застройщиков принесли свои документы одновременно и их нужно было обработалась как можно скорее.

12 сентября было принято постановление Правительства РФ, где указывается, что все, кто не успеет подать заявления до 1 октября, будут строить по новым правилам.

— В Ленинградской области строится около 9 млн кв. м жилья. Реформа была объявлена довольно давно, чтобы застройщики смогли успеть в последний вагон строительства по старым правилам, — отмечает Михаил Москвин. — Поэтому в строительстве, сфере с таким длинным инвестиционным циклом, моментальный эффект от реформы пока не виден, мы будем ощущать его через год-два.

— Постоянные изменения правил игры, конечно, не добавляют отрасли стабильности и лишают строителей возможности долгосрочного планирования, — говорит Олег Бритов. — По большому счету, во всей этой истории они являются заложниками 4-5% строительных компаний, не исполняющих свои обязательства перед покупателями. Остальные застройщики — это подавляющее большинство — честно и своевременно реализуют проекты и передают ключи новоселам.

Денежный поток

Сложность в переходе на новую систему финансирования строительства заключается в том, что ни у банков, ни у застройщиков нет опыта совместной работы. До сих пор 80% застройщиков в принципе не пользовались кредитами банков. И со стороны банков из 95 уполномоченных только 39 выразили желание работать с застройщиками. Но у «пионеров» процесса уже есть свои успехи.

— Банк «Санкт-Петербург» стоял у истоков разработки и правил применения эскроу. С 2016 года мы применяли эту схему на вторичном рынке, а с 2018 — вместе со «Строительным трестом» — открыли эскроу-счета и на первичном рынке, — обрисовала ситуацию Юлия Морозова. — Сейчас наш банк является эскроу-агентом по восьми проектам строительства в городе и области, у нас открыт 251 счет эскроу, где размещено около 800 млн рублей. Из них 87% ипотечных и 13% собственных средств дольщиков.

Константин Бачкин приводит статистику Сбербанка по России:

— На сегодняшний день по России открыто почти 10 тыс. счетов-эскроу физическими лицами. В целом по Сбербанку более 400 застройщиков заключили с нами соглашения о взаимодействии по счетам эскроу. С апреля 2018 года по текущий момент одобрено более 400 заявок проектного финансирования жилья с эскроу.

По его словам, для строителей размещение эскроу-счетов в банках — это плюс, так как благодаря этому банк может предоставлять финансирование по более низкой процентной ставке, чем при выдаче кредита по стандартной схеме.

Строители считают, что именно банки остались в выигрыше от введения новых правил.

— Это сообщество несомненно готово к работе по новой схеме, — отмечает Алексей Белоусов, — и ходят упорные слухи, что именно они лоббировали эти поправки, так как теперь в их руках действительно собрано множество рычагов и ресурсов.

— Когда переход на проектное финансирование только обсуждался, высказывались опасения относительно компетентности банков, — говорит Олег Бритов. — Сейчас в банках сформирована соответствующая инфраструктура для взаимодействия с застройщиками. Вопрос в другом. Новые требования — большое испытание для среднего и мелкого строительного бизнеса, в их случае получение проектного финансирования может стать проблематичным.

Добровольно-принудительный процесс

Не все строительные компании ждали, когда переход на эскроу-счета станет обязательным, некоторые стали внедрять его раньше, чтобы «обкатать» в спокойных условиях, а не в общем ажиотаже.

— Для нас этот переход был осознанным и плавным: мы первыми стали не просто открывать эскроу-счета, но и получать под них проектное финансирование, — рассказывает заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. — Мы понимали, что от классической «долевки» придется отказаться так или иначе, с изменениями или дополнениями. А начав раньше, мы обеспечили себе переходный период, который проходили вместе со Сбербанком — он тоже обкатывал и оптимизировал процессы. На сегодня мы уже продали 550 квартир с применением эскроу-счетов.

Проектное финансирование — не новый инструмент для ряда застройщиков, но сейчас в его применении появился ряд изменений.

— Холдинг РСТИ уже неоднократно открывал кредитные линии под строительство конкретных проектов в крупнейших банках — Сбербанке, ВТБ, Банке «Санкт-Петербург», Банке БФА, — поясняет начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК Росстройинвест) Екатерина Пчелкина. — По «старым» правилам финансовая модель могла строиться на комплексном использовании и собственных средств компании, и средств дольщиков, и заёмных денег. Теперь финансовая модель учитывает скорость наполнения эскроу-счетов, от которой зависит процентная ставка по кредиту. Для бизнеса такой механизм реализации проектов пока в новинку, поэтому ещё рано делать выводы. Холдинг РСТИ диверсифицировал схемы финансирования строительства своих жилых объектов для оптимального сочетания банковского кредитования с другими инструментами, поэтому мы продаём квартиры и по старой, и по новой схеме — в зависимости от объекта.

— «Главстрой Санкт-Петербург» первым в городе начал продажу строящегося жилья с использованием счетов эскроу, — рассказывает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Также наша компания предложила клиентам использовать жилищный сертификат для покупки строящейся квартиры по новым правилам.

Действительно, несмотря на то, что застройщики имеют возможность по-прежнему работать по-старому, социальная выплата на приобретение жилья при покупке на первичном рынке, допускается теперь только на счета эскроу. Поэтому компании, уже работающие по новой схеме, получили бонус в виде клиентов, участвующих в госпрограмме «Доступное жилье».

— Безусловно, новость о грядущих изменениях в законодательстве была неожиданной. Но к тому моменту, как законопроект был окончательно сформулирован, мы были готовы принять новые правила игры, — говорит генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — ГК «КВС» как серьезный застройщик, который работает в рамках закона, не стала искать лазеек и способов отсрочить нововведения, переходить на иные формы договоров, поскольку это могло вызвать дополнительные вопросы у покупателей. Для нас важна репутация надежного девелопера, которую мы смогли заработать за 16 лет. Важна и социальная составляющая новых форм взаимодействия: например, ГК «КВС» уже начала работать с федеральными субсидиями по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». При покупке жилья на первичном рынке перечисление федеральной субсидии теперь допускается только на счет эскроу. И здесь мы чувствуем наше преимущество по сравнению с конкурентами.

— Таков закон — иначе нельзя, поэтому можно назвать переход на эскроу неизбежным, — констатирует директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. — Сейчас наша компания реализует несколько проектов через эскроу-счета — сегодня это «Болконский», Futurist и Studio Moskovskiy. У нас отличные отношения с банками, поэтому проблем с эскроу не возникало. Так совсем недавно RBI подписали соглашение о финансировании с использованием счетов эскроу на общую сумму 5,4 млрд рублей.

Как отмечает Анжелика Альшаева, рано или поздно все будут вынуждены перейти на эскроу-счета: кто-то пошел первым, а кто-то решил подождать, когда «пионеры» рынка опробуют новую схему. «В дальнейшем, я думаю, компании, не побоявшиеся сложностей в переходный период, только выиграют», — резюмирует она.

Скидка на котловане

Главным плюсом «долевки» для покупателя была возможность купить квартиру дешевле на ранней стадии строительства. Сейчас деньги дольщиков застройщик получает в конце, и причины делать скидки в начале продаж неочевидны.

— Сегодня можно прогнозировать то, что дельта между стоимостью жилья в начале строительства и после ввода в эксплуатацию станет минимальной, а стоимость жилья в целом ощутимо вырастет для конечного покупателя, — комментирует Катерина Соболева.

А вот Максим Жабин считает, что на самом деле для покупателя ничего принципиально не изменится:

— Деньги дольщиков действительно лежат на счетах до окончания строительства, но от банка проектное финансирование он получит вначале, и этих средств будет достаточно, чтобы построить объект, сдать его в срок, зарегистрировать право собственности и раскрыть эскроу-счета. Кроме того, есть схема, при которой чем больше средств на эскроу-счетах, тем меньше будет ставка по взятому кредиту, так что и продавать, и покупать квартиры «на котловане» по-прежнему имеет смысл.

— По-прежнему сохраняется выгода от ранней покупки квартиры, — подтверждает Юлия Ружицкая. — На старте продаж жилье предлагается по наиболее привлекательным ценам, которые меняются по мере увеличения готовности дома. Дополнительное преимущество для первых покупателей — наиболее широкий выбор планировок и этажности.

— Покупателям все равно выгодно брать квартиру на старте продаж. Рост, который мы закладываем по плану, аналогичен показателям по другим объектам — минимум 20-25%. Кроме того, работают объективные причины: квартира, которую нужно ждать 2-3 года, и готовая квартира, в которую можно заселиться сразу после получения ключей, не могут стоить одинаково, — объясняет Анжелика Альшаева. — Для застройщика плюс от продажи на ранних этапах в том, чтобы снизить ставку по проектному финансированию по накоплении определенного баланса на эскроу-счетах.

Но она отмечает, что план продаж все-таки несколько изменился. Если раньше к моменту ввода в эксплуатацию в ЖК не должно было остаться свободных квартир, то сейчас, в связи с переходом на новую схему работы, нет задачи обеспечивать стабильные поступления для оплаты строительства, т. к. оно ведется на кредитные денежные средства. Поэтому определенная доля квартир остается для реализации после ввода в эксплуатацию.

— Подход к продажам существенно не изменится — изменятся цены, — уверен Олег Бритов. — Если раньше застройщики пользовались бесплатными средствами дольщиков, то теперь им придется строить на дорогие деньги банков, что в конечном итоге приведет к подорожанию квадратного метра. Это произойдет не сразу, поскольку значительная часть жилых проектов сегодня достраивается по старой схеме. Но в перспективе, когда окончательно свершится переход на проектное финансирование и себестоимость строительства вырастет, нужно ждать роста цен: по разным экспертным оценкам, от 10 до 30%.

Компании, работающие по обеим схемам одновременно, не видят отличия в спросе на проекты:

— Мы понимаем, что люди, которые сейчас приобретают квартиры в наших новых проектах через открытие эскроу, приобрели бы их и без эскроу, поскольку покупатели обращаются именно в компанию, они уверены в результате, — считает Анжелика Альшаева. — Вопрос доверия к застройщику и его надежности остается первостепенным. В любом случае, эскроу не может гарантировать качество продукта.

— Спрос на квартиры с использованием счетов эскроу не отличается от спроса на квартиры со стандартной схемой финансирования, — соглашается Михаил Гущин. — Что касается самого механизма заключения сделки по новой схеме, для покупателя он никакой сложности не представляет. Максимум придется самостоятельно открыть эскроу-счет. Получается, что продажа и покупка жилья с эскроу и без эскроу не имеет различий для клиента.

Максим Жабин также уверен, что для покупателя при выборе квартиры определяющими факторами являются качество продукта и надежность застройщика, а схема продажи пока второстепенный фактор.

Часто покупатели вообще не обращают внимание, какую именно схему работы использует застройщик.

— Мы отмечаем, что переход к эскроу-счетам воспринимается по-разному в зависимости от класса приобретаемой недвижимости. Так, для покупателя класса масс-маркет эскроу-счет — это в первую очередь гарантия сохранности его денежных средств. В элитном сегменте клиент воспринимает получение застройщиком проектного финансирования как гарантию своевременной сдачи дома вне зависимости от темпов продаж, т.к. в премиальных проектах чётко прослеживаются всплески спроса — на старте по самым выгодным ценам и на финише, когда можно оценить качество построенного объекта, — рассказывает Екатерина Пчелкина. — При этом уровень осведомлённости о самом факте перехода строительной отрасли на расчеты через эскроу-счета также разнится. Покупатель в массовом сегменте напрямую задает этот вопрос менеджеру исчезающе редко. Обратная ситуация в премиум-сегменте: почти каждый звонящий интересуется наличием проектного финансирования и аккредитации продаж через счета эскроу.

Трудности перехода

Пока процент открытых эскроу-счетов минимален. Схема обкатывается, проявляются шероховатости. Так, по словам Катерины Соболевой, последнее, что произошло в контексте перехода на эскроу-счета, — УФРС перестало регистрировать договора на покупку апартаментов, компенсационный фонд не принимает взносы, а застройщики комплексов апартаментов терпят убытки.

Алексей Белоусов считает, что раз уж переход идет плавно, то строителям нужно подготовиться, подкопить ресурсов, подождать: вдруг что-то еще законодательно изменится. Прежде всего, сохраняется надежда на возможные поправки по поэтапному раскрытию эскроу-счетов.

Автор: Мария Мокейчева, Анна Романова