10 августа 2020

В ожидании второй волны: что будет с ценами на новостройки до конца года?

Как будут развиваться события на рынке новостроек Петербурга во второй половине года, станет ли больше новых проектов, что будет с ценами, ипотекой и государственной поддержкой?

Ипотекой едины

По мнению экспертов, во втором полугодии рынок новостроек продолжит держать на плаву господдержка ипотеки. Напомним, как минимум, до 1 ноября продолжит действовать программа субсидирования ипотечной ставки. Порядка 80% сделок в первые шесть месяцев года были осуществлены с привлечением ипотечных средств, из них 90% - это ипотека с господдержкой. Тот факт, что пока что по заявлению властей после 1 ноября программа продлена не будет, только подстегивает спрос.

С другой стороны, и базовая ипотечная ставка продолжает сейчас падать вслед за снижением ключевой ставки Центробанка. На сегодняшний день она достигла своего исторического минимума – 4,25%. Эксперты предполагают, что до конца года и базовая ипотечная ставка продолжит обновлять рекорды. «Как будет развиваться ситуация с ипотечным кредитованием после 1 ноября, пока не до конца ясно. В правительстве пока что четко высказывают позицию о том, что продления программы не будет. С другой стороны, ключевая ставка снижается, и вслед за ней опускается базовая ставка по ипотеке. Вряд ли к ноябрю она сравняется с текущей льготной ставкой 6-6,5%, но вероятно приблизится к ней на 1-1,5 п.п.», - считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Сегодня по программе господдержки многие банки совместно с застройщиками предлагают беспрецедентно низкие ставки на первые 1-2 года выплаты ипотеки. «Например, мы совместно в банком ВТБ даем возможность нашим клиентам в первый год пользоваться кредитом по ставке 0,5%, вместо 6,5%. Тем, кто оформляет займ на приобретение жилья в Сбербанке мы субсидируем ставку в первые 24 месяца выплат до 2,6% вместо 6,1%, что сопоставимо с ипотечными ставками в странах Европы», - приводит пример Ян Фельдман.

Эксперты отмечают, что господдержка влияет не только на уровень спроса, но и на его качество. «Средняя площадь наших квартир, приобретенных в ипотеку, выросла с 42 кв. м в марте до 48 кв. м в июне. Ставки находятся в исторически низких пределах, что позволяет существенно снизить ежемесячный платеж и общую сумму выплат по сравнению с условиями, которые были еще год назад, либо приобрести дополнительные квадратные метры», - комментирует Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».

Тем не менее, надо понимать, что субсидирование ипотечной ставки (даже если программа будет продлена) — это временная мера, которая подогревает спрос лишь в краткосрочной перспективе. Снижение ставки по кредиту не решает всех проблем, и финансовая нагрузка на покупателей жилья остается очень высокой. Качественно поддержать покупательскую способность населения можно только укрепив общую экономическую ситуацию в стране, тогда как сейчас она только ухудшается. Например, по официальным данным Правительства города уровень безработицы в Петербурге повысился в несколько раз. На конец мая 2020 года на учете у службы занятости населения состояло 93,3 тыс. человек, тогда как в мае прошлого года – 13,3 тыс. человек. По данным Росстата, реальные располагаемые доходы россиян во втором квартале 2020 года, на который пришелся основной удар пандемического кризиса, упали на 8% в годовом выражении. Это рекордное падение с 1999 года.

Негативный эффект пандемии для девелоперского бизнеса выражается в снижении доходов населения и общем спаде экономики. Немногие готовы решиться на крупный займ, не имея уверенности в том, что их доход сохранится на уровне, достаточном, чтобы оплачивать кредит. Одновременно с этим, часть населения ищет возможности для сохранения своих накоплений и обращается к инвестициям в недвижимость, как к наиболее понятному и стабильному инвестиционному инструменту с гарантированным доходом.

Новых проектов будет больше, но не намного

В первом полугодии в продажу был выведен всего 1 млн кв. м жилья, в прошлом году за тот же период – 2,6 млн квадратов. Это еще один фактор, который поддерживал рост цен на квартиры: чем меньше выбор – тем выше цена. Эксперты предполагают, что во втором полугодии дела пойдут более динамично, однако по-прежнему будут далеки от показателей прошлых лет.

Причин, по которым новых объектов стало меньше, несколько. Во-первых, снижение спроса. Нет смысла выводить в продажу новые проекты. Для крупных застройщиков, например, такая ситуация создает конкуренцию между собственными проектами, и их маржинальность падает. Да и в целом, говорить о дефиците предложения на рынке сегодня не приходится, хотя вымывание самых привлекательных вариантов имеет место. Вторая причина – новые правила игры: проектное финансирование и экскроу-счета. Процесс получения разрешения на строительство в связи с ними существенно замедлился. «Мы видим, что предложение сокращается, судя по объему выданных разрешений на строительство, в 2020 году на рынке появится в разы меньше новых строящихся домов. После перехода на банковое финансирование, очень многое зависит от банков и их оценки рентабельности того или иного жилого объекта. Подход к этому процессу очень строгий: банки готовы обеспечивать строительство только тех жилых комплексов, проект которых им понятен», - комментирует Ян Фельдман.

Подавляющую часть нового предложения на рынок выводили крупнейшие застройщики. Самыми «плодовитыми» в этом смысле были «Группа ЛСР» и Setl City. Судя по всему, во втором полугодии тенденция продолжится. «Планы компании по выводу новых квартир в продажу не корректировались. К примеру, только в июле мы вывели в продажу новые дома в «Цветном городе» и «Цивилизации на Неве». В некоторых объектах продажи идут по эскроу, в других – по так называемым старым правилам, но примерно через год-два такие проекты завершатся», - говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – СЗ» Денис Бабаков.

Ко второй волне эпидемии готовы

Эксперты уверяют, что на этот раз, даже если нас ждет вторая волна эпидемии, застройщики к этому готовы. Онлайн-каналы продаж и взаимодействия с покупателями налажены, поэтому те, кто был настроен на покупку, смогут это сделать, даже если вновь закроют все офисы. Другой вопрос, как к этому отнесутся сами покупатели, осторожность которых с точки зрения больших расходов, несомненно, возросла.

«Весной рынок приобрел большой опыт работы в условиях самоизоляции, получили развитие инструменты для онлайн-продаж, электронной регистрации сделок, удаленной демонстрации строящихся и готовых квартир. Если случится новая волна ограничений, то покупатели и застройщики к этому уже будут в определенной степени готовы. Тем не менее, «живые» продажи и коммуникации по-прежнему важны, поэтому ситуация на рынке также зависит от того, какой будет эпидемиологическая обстановка», - говорит Дмитрий Ефремов.