В Петербурге строительные компании начали продавать квартиры по новой схеме

Новый механизм финансирование жилищного строительства существенно отличается от того, что был ранее. Напомним, долевое строительство потому так и называлось, что возведение жилья главным образом велось за счет поступлений денег от дольщиков, частично – из собственных средств застройщика и банковских кредитов. По сути, в этой схеме обычные люди выступали инвесторами, со всеми вытекающими рисками. Хотя застройщики настойчиво твердили покупателям недвижимости, что они приобретают квартиры. Порой доходило до абсурда, и многих не смущало, что за строительным забором кроме котлована ничего не было. 

Теперь из цепочки исключили деньги обычных людей. Именно это и поможет сберечь дольщикам свои нервы и кровно заработанные рубли, если вдруг у застройщика случится «форс-мажор». Можно утверждать, что теперь застройщики будут продавать квартиры, а не воздух. Ведь гарантом возврата уплаченных дольщиком денег будут банки. 

Все деньги за проданные квартиры с июля застройщиками должны зачисляться на эскроу-счета. Открывать такие счета могут только уполномоченные Банком РФ финансово-кредитные организации. 

Покупатель квартиры должен оплатить приобретение только после того, как договор на участие в долевом строительстве будет зарегистрирован в Росреестре. После этого средства покупателя депонируются на эскроу-счете. Застройщик получит деньги только после того, как в новом доме будет зарегистрировано первое право собственности на квартиру. Это может произойти только после того, как дом полностью сдан в эксплуатацию и проверен надзорными органами. 

Финансировать строительство многоэтажного дома доверено банкам. Чем лучше у компании будут продажи в строящемся доме и чем больше средств поступит на эскроу-счета, тем меньше будет стоить застройщику кредит банка. Впрочем, застройщик может использовать для строительства собственные средства. Однако и в этом случае деньги за проданные квартиры он все равно получит только после сдачи дома. 

Если у застройщика начнутся финансовые проблемы и он не сможет достроить дом собственными силами, деньги будут находиться в банке до тех пор, пока дольщик не изъявит желание получить их обратно. В случае банкротства застройщика дольщик имеет право дождаться окончания строительства, если появится новая компания, готовая завершить ранее начатое. 

Если финансовые проблемы начнутся у банка, который держит эскроу-счета, уже застройщик и дольщики должны перезаключить договор с другим уполномоченным банком. Уточним, что все средства, находящиеся на эскроу-счетах, застрахованы государством на сумму до 10 миллионов рублей, таким образом государство гарантирует возврат средств в полном или частичном объеме. 

Сейчас очень много квартир приобретают в кредит. Поэтому покупатель сможет обратиться и получить ипотечный кредит в том же банке, где кредитуется сам девелопер. Хотя не возбраняется воспользоваться услугами и другой финансовой организации, предложившей более выгодные условия. В любом случае кредитные средства будут зачислены на эскроу-счет только после регистрации договора участия в долевом строительстве. 

Теперь людям, взявшим кредит, не стоит переживать, что, став «обманутым дольщиком», он останется должен банку. Теперь банк просто заберет свои деньги с эскроу-счета и дольщику не надо будет гасить ипотечный кредит, а его собственные средства вернутся ему назад. Таким образом, единственное, что может потерять покупатель квартиры, – это время. 

Остается добавить, что строительство домов, которое было начато ранее и к июлю осуществлено более чем на треть, будет финансироваться по старой схеме. По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, не меньше половины новостроек будет достраиваться по старым правилам. «В полной мере новая схема заработает через 2-3 года», – добавляет Ян Фельдман. 

По словам директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, работа по новым правилам будет под силу преимущественно крупным и опытным застройщикам с устойчивым финансовым положением, высоким кредитным рейтингом. Таким образом, уже скоро небольшие компании уйдут с рынка. 

Впрочем, существуют и не очень приятные новости. Общее мнение застройщиков озвучил финансовый директор компании «Мегалит – Охта Групп» Алексей Плюта: «Рост стоимости новостроек после перехода на проектное финансирование составит 15-20%. Это неизбежно приведет и к повышению средней суммы ипотечного кредита. На этом фоне поддержать спрос на жилье на приемлемом уровне сможет снижение ипотечных ставок». 

Впрочем, как уверены все эксперты, теперь покупка жилья станет безопаснее, а, как известно, «за все приходится платить». 

Автор: Игорь Федоров