В пользу бедных: почему в Ленобласти падают объёмы строительства и спрос на жильё

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), за последние 5 лет предложение нового жилья в Ленинградской области сократилось с 1,8 млн до 0,8 млн м2. В общем объеме по агломерации доля области снизилась на 21 процентный пункт — с 41 до 20%. Наибольшее падение предложения — в популярных локациях Мурино и Кудрово.

Нет инфраструктуры — нет продаж

Кроме того, значительное снижение связано и с влиянием законодательных изменений, например финансирования строительства социальных объектов. Речь, в частности, о смене программы "Соцобъекты в обмен на налоги" на "Светофор" и "Стимул" с более жесткими правилами, ограничением высотности/плотности застройки и так далее. При этом средняя цена реализации жилья в пригородах Ленобласти остается значительно ниже (на 30–35%), чем в Петербурге, что делает проекты экономически невыгодными для застройщиков.

"Основная причина — в более низкой маржинальности строительства. Стоимость жилья здесь меньше, а затраты на возведение сравнимы с городом, также есть социальная нагрузка. Не все девелоперы готовы так работать", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум life development".

Спрос снижается прежде всего в тех районах, где есть переизбыток предложения при отсутствии комфортной среды. Объем строительства в области зависит и от того, какое финансирование будет выделено на развитие инфраструктуры региона. Вопрос: откуда взять деньги?

"Никому не нужно строить огромное количество жилья, если оно не обеспечено социальными, торговыми, досуговыми объектами. В то же время застройщик не может полностью взять на себя строительство дорог и социальных объектов, особенно если речь идет о комплексном освоении. Иначе рентабельность проекта уйдет в минус либо цены на жилье будут непосильными для покупателя", — считает Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС".

"Потенциал территорий в Ленинградской области, на которых сосредоточилась застройка, почти исчерпан, и новые проекты здесь появляются все реже. В последнее время наибольший объем застройки пришелся на Мурино — район развивался активными темпами, отмечается большой прирост населения. Последние 2 года как раз из–за дефицита участков и ужесточения политики властей 47–го региона, которые активно регулируют массовую застройку, вектор строительства переместился из областных локаций в город", — соглашается директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова.

При этом, как отмечают в разговорах с "ДП" девелоперы, власти пока не знают, что делать.

"Александр Дрозденко — достаточно амбициозный и деятельный губернатор, но ресурсов на решение накопившихся в стройкомплексе проблем нет. Раньше, пока у девелоперов были деньги, можно было покомандовать и сказать: здесь строим, здесь не строим, а здесь будет садик. Но теперь, когда появляются участки в городе, застройщик просто повернется и уйдет. Или хуже того — обанкротится, оставив обманутых дольщиков. Командные методы не работают, а других областные власти пока не придумали", — сетует глава одной из строительных компаний.

Регион перегружен

С развитием рынка ипотеки люди, которые не имели возможности купить жилье, быстро реализовали свою потребность покупки квартир в области. "И на этом спрос удовлетворился, а нового в подобных масштабах не возникло. Те, кто вынужденно (не располагая достаточными для покупки в городской черте средствами) купил такую недвижимость, теперь стремятся переехать в более социально обеспеченные районы областных пригородов. А покупатели, у которых денег стало существенно больше, переселяются в город", — говорит Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК Omakulma.

К сожалению, область сейчас так и осталась вариантом для "самых бедных" из тех, кто может позволить себе жилье. "Пока в обозримом будущем я не вижу шансов на развитие стройки в области в том виде, в котором она была последние годы. Причин несколько: те районы, которые сложились, — Кудрово, Мурино, Бугры, Ручьи — сейчас уже имеют достаточно большой навес вторички. При этом сохраняется предложение на первичном рынке, а также продолжается строительство. Почти везде — проблемы с транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры. Область перегружена", — полагает Константин Пороцкий.

Форматов, которые бы заставили людей переезжать в область не из–за соображений экономии, минимум. И ни один из них не относится к многоэтажному многоквартирному жилью.

Бегом в Петербург

Спрос продолжает смещаться в город прежде всего благодаря снижению ипотечных ставок. Квартиры в городе становятся более доступными.

"Многие покупатели предпочитают приобрести жилье в развитом районе, в котором больше детских садов и школ, медицинских учреждений, откуда проще выезжать на работу или на встречи с друзьями.

Люди будут каждый день пользоваться этими преимуществами, и доплата за них по сравнению с предложениями в области уже не такая существенная на фоне снижения ставок, особенно если выплаты распределены на 10–15 лет", — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

Возвращения инвестиционного спроса в область в ближайшем будущем не ожидается. "В то же время свой покупатель у областного жилья по–прежнему будет. Цены здесь ниже, чем в городе, это важный фактор. Например, кому–то, может быть, необходимо приобрести квартиру попросторнее, но при этом бюджет ограничен и подходящая квартира в городе не находится", — считает Дмитрий Ефремов.

Спросом будут пользоваться предложения в интересных локациях, вблизи водоемов, рекреационных зон — это одно из основных преимуществ загородной жизни. Если в Ленобласти появятся новые станции метро (что предусмотрено перспективными планами), это придаст серьезный импульс развитию прилегающих территорий. Дополнительно спрос может повысить "Сельская ипотека". Многое зависит от того, какой лимит заявок будет для региона и расширится ли список населенных пунктов, подходящих под программу.

Область будет интересна девелоперам после того, как будет интересна для жизни — не провинциальной, а полноценной. "Это прежде всего рабочие места. Пока значительная часть областного населения (проживающего в ближайших к Петербургу районах) работает в городе, проблема сохранится. Более–менее удобная транспортная инфраструктура есть только между большими пригородами и районами, стоящимися рядом с КАД или крупными шоссе. В противном случае не набирается желающих тратить на дорогу каждый день по полтора часа в один конец", — уверен Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

"Тем не менее в пригородных зонах сохраняется запас незастроенных земель, а значит, и строительный потенциал на долгосрочную перспективу. Поэтому в будущем мы увидим здесь новые ЖК, но вряд ли такие же масштабные, как проекты квартальной застройки, заявленные 5–7 лет назад", — полагает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Материал подготовлен специально для Рейтинга Ленинградской области — 2020

Павел Никифоров