Весенний всплеск на рынке новостроек: девелоперы выводят проекты с оглядкой на ставку

На круглом столе «Фонтанки» участники рассказали, что заставляет строительные компании откладывать вывод новых проектов на рынок.

Оттепель на стройке

По данным ЕРЗ.РФ, в апреле на первичный рынок Петербурга (без учета Ленобласти) застройщики вывели 21 новый проект многоквартирных домов на 8,25 тыс. квартир общей площадью 334 тыс. кв. м. Это в 3,5 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Всего же за январь–апрель 2025 года в регионе стартовали 44 новых проекта МКД на 23,3 тыс. квартир площадью 889 тыс. кв. м (+2,3% к январю-апрелю 2024 года).

Резкое увеличение вывода новых объектов началось в марте: тогда на рынке Петербурга, по данным ЕРЗ.РФ, появились 17 новых проектов многоквартирного жилья общей площадью 293 тыс. кв. м, что на 89% превысило уровень марта 2024 года и на 325% — объемы вывода в феврале 2025 года.

— Это точно не тенденция, но временный всплеск. Он обусловлен тем, что ряд новых проектов получил разрешительную документацию, то есть они совпали по срокам завершения подготовки к строительству, — объясняет Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Пока темпы получения разрешений на строительство больше походят на прошлогодние, когда было выдано всего три с половиной десятка РНС — в два раза меньше, чем за год до этого. Это снимает вопрос, возможно ли в самое ближайшее время возникновение новой волны строительства и анонсов новых проектов, которая бы базировалась на полученных ранее РНС.

По словам эксперта, в апреле аналитики ГК «ПСК» насчитали всего четыре старта, включая новый проект компании — ЖК «Ассамблея» на Малом пр. В. О. (бизнес-класс). Еще один проект — премиальный и еще два — комфорт-класса, в том числе, город-спутник Южный, который административно находится в Петербурге, но территориально от мегаполиса удален. Затем, за три недели мая, на рынке появилось 6 новых проектов, из которых три — апартаменты и два — бизнес-класс, а «комфорт» только один, добавил Сергей Софронов.

— У нас нет данных, свидетельствующих о серьезном всплеске вывода проектов на рынок города, — подтверждает Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX. — Дело в том, что существуют разные методики подсчета, и в данном случае ЕРЗ РФ приняли во внимание зарегистрированные проектные декларации. Их публикация не всегда говорит о реальном старте проекта, который может состояться гораздо позже.

— Рост марта — это не новая волна, а, скорее, закономерный «разблок» накопленного за предыдущие месяцы, — говорит Максим Жабин, директор по развитию ГК «ЕДИНО». — Девелоперы долгое время находились в режиме ожидания: ставка оставалась высокой, рынок нестабилен, сигналы от регулятора — противоречивые. Но в какой-то момент стало ясно: ждать большего не имеет смысла. Экономика не замерла, покупатель есть — и проекты, прошедшие подготовку, начали выходить.

По его словам, результаты весенних месяцев стали, скорее, компенсацией паузы, чем устойчивым тренд роста. Хотя, безусловно, для отдельных игроков март оказался важным моментом: кто-то протестировал новые форматы, кто-то закрыл сделки на высоком спросе к старту, отметил Жабин.

Усиление вывода дополнительных объемов можно объяснить целым рядом факторов.

— В феврале–марте-апреле ключевая ставка ЦБ не изменилась, а банки весной начали снижать ставки по вкладам, — рассказывает Юдита Григайте, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Рынок мог оживиться на волне ожиданий плавного оттока средств с депозитов и роста спроса на недвижимость со стороны инвесторов.

Еще один фактор, по ее словам, — ужесточение конкуренции на фоне ограниченного спроса.

— Привлечь дополнительное внимание клиента сейчас лучше всего премьерами, — пояснила она. — По разным данным, с начала года в городе появилось почти два десятка новинок. Их запускали как региональные игроки, которые только пришли в Петербург и Ленобласть, так и местные застройщики, которые последние пару лет активно пополняли земельные банки, в том числе за счет участков с готовой или почти готовой документацией. Процесс согласования в Петербурге и так довольно протяженный и сложный, поэтому придерживать уже готовые к старту проекты нет никакого смысла.

— Действительно, март показал положительную динамику в вопросе объемов вывода новых проектов, но только в сравнении с январем и февралем 2025 года. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года показатели проигрывают, — уточнила Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт- Петербурге. — Эти данные применимы как к Санкт-Петербургу, так и к Ленобласти.

По ее словам, говорить о новой волне строительства преждевременно, так сейчас стартуют проекты, которые уже некоторое время придерживались самими застройщиками. Но сдерживать их далее стало уже невозможным.

Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой», считает, что рост объёмов вывода новостроек в марте — это, скорее, закономерный результат адаптации отрасли.

— После окончания программы ипотеки с господдержкой и изменения условий по «семейной» рынок столкнулся с вызовами, но девелоперы смогли оперативно перестроиться: предлагают покупателям различные адресные формы оплаты, в том числе и рассрочки, которые индивидуально дорабатываются под каждого клиента, — продолжила она. — Благодаря этому спрос пусть и не вернулся к пиковым значениям, но остаётся умерено стабильным.

По словам Юлии Ружицкой, важным фактором стала стабильность ключевой ставки: с октября прошлого года она не менялась, и на рынке присутствует осторожный оптимизм, что в среднесрочной перспективе она пойдёт на снижение. Всё это создаёт предсказуемую среду, в которой запуск новых проектов — это не риск, а стратегически выверенный шаг для девелоперов с устойчивыми позициями и запасом прочности.

Выжидательная позиция

В целом же крупные застройщики заняли выжидательную паузу с проектами комфорт-класса из-за высокой ключевой ставки и ставок по ипотеке, роста себестоимости и сдержанной покупательской активности, отмечает Татьяна Халилова. По ее словам, в пределах КАД осталось не так много больших пятен, готовых под комплексное строительство, но появляются проекты небольшого формата с ограниченным объемом и более регулируемыми продажами.

Тем не менее, новые комплексы выходят на рынок.

— По данным нашей аналитики, итоги I квартала 2025 года показывают, что объём нового предложения в количественном выражении вырос: девелоперы вывели на рынок более чем на 72% больше жилых комплексов, чем за аналогичный период 2024-го, — рассказала Юлия Ружицкая. — Однако подход изменился: вместо масштабных запусков с акцентом на объём застройщики делают ставку на ликвидность и интересные локации. Всё это связано в том числе с высокой стоимостью проектного финансирования и ограниченными возможностями покупателей.

Параллельно с этим рынок по-прежнему чувствителен к факторам макроэкономической нестабильности: росту себестоимости, снижению реальных доходов населения и кадровому голоду. Это и удерживает часть игроков от более активного запуска новых проектов, уверена эксперт.

— Ещё одним значимым фактором, влияющим на запуск новых объектов, остаётся работа Градостроительной комиссии: положительные заключения выдаются лишь тем проектам, которые соответствуют базовым принципам и предусматривают создание социальной, рекреационной и транспортной инфраструктуры, — добавила Юлия Ружицкая.

Максим Жабин отмечает, что высокая ключевая ставка серьёзно ударила по экономике проектов.

— Многие девелоперы оказались в ситуации, когда запуск при таких условиях просто не складывался по модели, — добавил он. — Во-вторых, обострился дефицит доступных земель с готовой инфраструктурой — особенно в черте крупных городов. Третье — осторожность: рынок становится всё более зрелым, и ошибки девелопер не может себе позволить. Мы перешли от количества к качеству, от объёма к продукту. Это сдерживает активность, но делает рынок сильнее.

Юдита Григайте вспоминает, что год назад было уже вполне очевидным решение о прекращении льготной ипотеки и корректировке всех остальных программ господдержки. На этом фоне отрасль показывала последние всплески активности: покупатели стремились успеть в уходящий «вагон» низких ставок — соответственно, и застройщики тогда более активно выводили в продажу новинки и очереди в действующих проектах.

— В первую очередь, предложение зависит от спроса, снижение которого мы наблюдаем с лета прошлого года, — соглашается Мария Орлова. — В условиях сокращения программ льготного ипотечного кредитования и введения нового ипотечного стандарта, устойчиво высокой ключевой ставки, а также при отсутствии стабильной стратегии регулятора застройщикам приходится занимать осторожную позицию.

Сергей Софронов уточнил, что сокращение нового предложение — это тренд не первого года, даже сложно сказать, какого уже по счету.

— Сокращается объем строительства, уменьшается не только количество новых проектов, но и их средний метраж, — рассказывает он. — Строительство сдерживает дорогой кредит. И массовая застройка страдает первой. И поскольку это и есть основной в количественном отношении рынок, то статистически значимые последствия наступают очень быстро. Условия кредитования — основной тормозящий фактор, даже нехватка земли — в целом, задача решаемая, поскольку есть редевелопмент. Но инвестиции под него не могут быть массово привлечены при слишком высоком проценте.

Что нового

Если посмотреть на проекты, которые выходят на рынок, можно выделить ряд тенденций.

— Обращает на себя внимание то, что целый ряд проектов выходит с очень мелкой «нарезкой», то есть преобладанием квартир с малой площадью — студий и однокомнатных, — говорит Мария Орлова. — Сейчас такая типология становится уже привычной. Тенденция сокращения средней площади лота особенно заметна в объектах комфорт-класса, в бизнес-классе существенных изменений не наблюдается.

При этом она отметила, что старты открываются и в центральных, и в спальных районах Петербурга и Ленобласти.

Юлия Ружицкая при этом говорит, что наибольшая активность наблюдается во Всеволожском районе Ленобласти: на него пришлось 22% всех новых запусков в I квартале 2025 года. Здесь преобладают жилые комплексы комфорт-класса со средней площадью квартир около 45 кв. м.

На втором месте — Пушкинский и Фрунзенский районы Петербурга (по 17% запусков каждый). В Пушкинском районе представлена широкая линейка: от эконом- до бизнес-класса, с площадью лотов от 25 до 159 кв. м. Во Фрунзенском — комфорт- и бизнес-класс, квартиры от 18 до 120 кв. м. Эксклюзивный старт произошел в редкой локации — Кронштадтском районе: там открылись продажи в третьем корпусе жилого квартала «Кронфорт. Центральный», отметила Юлия Ружицкая.

Если взять агломерацию целиком, то доля комфорт-класса в структуре новых проектов составила 61%, бизнес-класса — 28%. На эконом- и премиум-сегменты пришлось по 6%. Средняя площадь квартиры в новых проектах — около 44 кв. м.

— Мы видим все больше стартов продаж проектов более высокого класса, — говорит Татьяна Халилова. — В условиях высокой ключевой ставки и снижения массового ипотечного спроса некоторые девелоперы перешли к выводу проектов в сегментах классом выше, где доля покупателей с собственными или инвестиционными средствами больше.

Она отметила, что на фоне снижения интереса к массовому сегменту инвесторы в том числе переключаются на более ликвидный и устойчивый в цене бизнес- и премиум-сегмент. Причина в том, что покупатели в высоком сегменте особенно активизируются в кризисные периоды для сохранения капитала: в условиях инфляции и нестабильности жильё премиум-класса в центральных районах остаётся «твёрдым» активом, и это подогревает интерес к таким проектам. Кроме того, за 2024 год проекты в высоком классе почти не выходили на рынок, и сформирован определенный отложенный спрос.

Юдита Григайте подтвердила, что сейчас в основном в продажу выходят проекты бизнес-класса и выше — эти сегменты оказались более устойчивы к спаду спроса и менее зависимы от ипотеки.

— В Петербурге, в отличие от Ленобласти, в последние два года ощущается если не дефицит, то существенный спад объемов нового предложения из-за нехватки земли под застройку. Поэтому сейчас застройщики стали гораздо активнее пополнять новостройками городской рынок, — отмечает она. — В Ленобласти, где в основном прописался комфорт-класс, также продолжается вывод дополнительных объемов, но здесь уже чувствуется некоторый переизбыток. Старты премьер из-за ограниченности спроса стали более редки по сравнению с прошлым годом. И в продажу, главным образом, выводятся дома и очереди в уже реализуемых проектах.

Эксперты отмечают, что рынок стал намного более сегментированным.

— В центре и в топовых районах — упор на комфорт и бизнес: с продуманными фасадами, подземным паркингом, приватными дворами, — объясняет Максим Жабин. — В активных пригородах, таких как Новоселье, акцент сместился на создание полноценной среды. Мы, например, в проекте ТИШИН предлагаем жильё с широкой линейкой планировок: от студий до 2-уровневых квартир с потолками 5 метров и террасами. Это позволяет закрыть сразу несколько сценариев жизни в одном районе. Класс жилья может быть разным, но заказ на продуманную инфраструктуру, комфорт и технологичность — общий.

А спрос есть?

Несмотря на активизацию вывода новых объектов эти объемы не столь критичны для рынка, тем более что продажи все же есть.

— Возможность их «переварить» и активность покупателя будут зависеть, в первую очередь, от ключевой ставки ЦБ, — отметила Юдита Григайте. — Если начнется ее снижение (по прогнозам, лето-осень 2025 года), это заставит инвесторов со средствами на банковских вкладах более серьезно задуматься о вложениях в недвижимость. Кроме того, могут вернуться ипотечные продукты, которые по своим условиям будут становиться более доступными для массового покупателя.

— Даже если девелоперы и регистрируют новые проектные декларации — это не означает вывода проектов на рынок де факто, поэтому говорить о перенасыщении рынка сейчас нет поводов, — уверена Татьяна Халилова. — Скорее наоборот: мы видим, что девелоперы замедляют вывод проектов массового сегмента до улучшения ситуации на ипотечном рынке.

Она считает, что при стабилизации ключевой ставки в 2026 году и постепенном восстановлении ипотечной активности можно ожидать возвращения массовых стартов в комфорт-сегменте.

— Покупатель стал умнее и разборчивее: он сравнивает, считает, смотрит на среду, на перспективу района, на планировки, на технологичность, — комментирует Максим Жабин. — Просто «квадратами» или ценой уже не взять. Но спрос есть — особенно на понятные, продуманные проекты. У нас в ГК «ЕДИНО» по ТИШИНу на старте закрытие плана продаж составило 90–95%, что в текущей ситуации — отличный показатель. Поэтому ответ таков: покупатель готов, если ему предлагают реальную ценность.

Юлия Ружицкая считает, что покупательская активность остаётся стабильной, но сдержанной.

— Несмотря на отмену банковских комиссий, в реальности ипотека не стала существенно доступнее: банки повышают требования к первоначальному взносу, в ряде случаев до 30%, строго оценивают доходы заёмщиков, а для получения более выгодных условий часто требуется оформлять сделку через цифровые сервисы банков, — комментирует она. — Формально комиссии «ушли», но их функциональная нагрузка во многом вернулась через иные механизмы. Это приводит к тому, что застройщики снова берут часть затрат на себя, чтобы сохранить привлекательность продукта.

— Если бы речь шла о серьезном объеме по году, такой вопрос можно было бы ставить. Мы говорим об отдельном месяце, который просто показал — так получилось — цифры, которые когда-то для Петербурга были нормой, — считает Сергей Софронов. — Если отталкиваться от имевшихся ранее объемов ввода жилья за год (3-3,5 млн кв. м.), то примерно по 250-300 тыс. кв. м. в среднем за месяц на рынке и появлялось. В марте ситуативно получилось так же, но уже как будто бы это слишком много. Это не слишком много, но есть «но» — это ипотека.

Предложения в интересных местах в проектах высокого ценового сегмента, там, где ипотека особой роли не играет, будут востребованы, считает эксперт.

— В свою очередь, недорогие новостройки при отсутствии дешевой ипотеки, испытывают сложности со спросом, — добавил он. — И в этом сегменте при ограниченном ипотечными условиями спросе такой объем действительно внушителен. Поэтому тут снова «но», даже два. Первое — далеко не все из выведенного в продажу относится к недорогому метру, второе — это не будет тенденцией на весь год. Поэтому выведенные в продажу объемы будут проданы.

— Мы наблюдаем значительное снижение спроса в агломерации по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, — констатирует Мария Орлова. — Серьезное влияние на этот вопрос оказали изменения в программах льготного ипотечного кредитования, что затронуло и покупателя, и застройщика, и финансовый сектор.

При этом она отметила, что еще в прошлом году на рынке сформировался дефицит предложения, а запрос на покупку недвижимости при этом никуда не исчез — вне зависимости от снижающихся показателей спроса.

— Мы не видим угрозы «не переварить» такой объем нового предложения, так как не наблюдаем затоваренности рынка, — резюмировала Мария Орлова. — На данный момент, говоря о передаче ключей и вводе новых объектов, мы имеем в виду 2027–2028 гг., а прогнозы на этот период уже показывают наличие дефицита.

Зависимость от ставки

Важный фактор, влияющий на вывод проектов на рынок, — ключевая ставка и, соответственно, стоимость проектного финансирования.

— Ключевая ставка — это сегодня главный барометр, — считает Максим Жабин. — Проектное финансирование стало дороже, себестоимость подросла на 20–30%, спрос на ипотеку отчасти охлажден. Если раньше можно было «играть» на субсидиях, сегодня этот инструмент не всегда «выстреливает». Поэтому девелоперы запускают только то, что может «собраться» по экономике, по спросу и по срокам. Остальное — ставится на паузу.

Мария Орлова выделила среди факторов, которые оказали влияние на модель поведения девелоперов, повышенную стоимость бридж-кредитования в расчете из ключевой ставки в 21% плюс 6-8 пунктов. Это делает весьма дорогостоящим этап подготовки проекта.

— При текущем «ключе» и стоимости проектного финансирования слишком тяжелые накладные расходы ложатся на финансовую модель, — пояснила она. — Поэтому девелоперы совместно с банками более детально просчитывают прямые и сопутствующие расходы, создают несколько стресс-сценариев под вероятные развития событий, чтобы иметь возможность оперативно реагировать на часто меняющуюся денежно-кредитную политику. Компании активно перестраивают внутренние бизнес-процессы.

— Высокая ключевая ставка негативно влияет на вывод новых проектов, а также на спрос на ипотечные продукты по рыночным программам. В итоге основной спрос приходится на программы семейной ипотеки, которые на текущий момент стали определенным драйвером рынка, — добавила Татьяна Халилова.

О том, что высокая ключевая ставка заставляет застройщиков действовать предельно осторожно, говорит и Юлия Ружицкая: на первый план выходит финансовая устойчивость и продуманность бизнес-моделей. Новые проекты запускаются преимущественно в комфорт-сегменте с востребованными планировками, понятной концепцией и точным пониманием целевой аудитории.

Зачастую речь идёт о проектах с длительным горизонтом реализации, и расчёт здесь — на то, что ЦБ в перспективе пойдёт на смягчение своей политики.

— Ставка влияет напрямую: чем дороже кредит, тем меньше строительства. Девелопмент, как и любой реальный сектор, к условиям кредитования весьма чувствителен, — резюмировал Сергей Софронов.

История с продолжением

После всплеска в марте объемы вывода в апреле остались на среднем уровне начала года, отметила Юлия Ружицкая.

— Запуск жилого комплекса — это итог длительного цикла, который начинается за 1,5–2 года до выхода на рынок, — говорит она. — Так что сегодня девелоперы реализуют стратегические решения, принятые задолго до текущих экономических условий.

— Застройщики выводили, в основном, те проекты, которые были больше не в состоянии удерживать без запуска, — подтвердила Мария Орлова. — Мы говорим о тех, которые уже находятся на такой высокой стадии реализации, что каждый месяц отсрочки старта продаж приносит застройщику значимые убытки. При этом компании все же стараются отложить по производственной программе на будущий период те объекты и очереди, который еще возможно придержать.

По ее словам, стартов продаж в ближайшем будущем будет ощутимо меньше аналогичного показателя прошлого года. Это формирует дефицит вводимого жилья в 2027–2028 гг.

— Сейчас идёт переоценка, мониторинг спроса, корректировка планов, — отмечает Максим Жабин. — В мае активности будет меньше, чем в марте, но больше, чем в январе. Настроения девелоперов — настороженно-оптимистичные. Понимание рынка есть, в воронке проектов тоже достаточно, но без системной поддержки и снижения ставки движение будет волнообразным, а не поступательным.

— Про устойчивость этого тренда вряд ли приходится говорить. Все-таки пока что, в сегодняшних реалиях, для девелоперов более эффективна стратегия придерживания новых проектов до «лучших времен», — считает Юдита Григайте. — Это не столько инструмент поддержания цен на нынешнем уровне, сколько естественная реакция на снижение спроса. Пока что выгоднее сосредоточиться на продвижении уже имеющихся объемов, нежели выводить в продажу ещё какие-то крупные кварталы. В том числе и потому, что получение и дальнейшее обслуживание проектного финансирования стало очень непростым и дорогостоящим процессом. Именно так мы и поступаем: в квартале «Окла» в апреле был выведен в реализацию очередной дом, и в планах — постепенный вывод еще трех.

Поддержка нужна

Чтобы вывод новых объектов на рынок был более стабильным, девелоперам нужно снижение ключевой ставки или субсидирование проектного финансирования, отметил Сергей Софронов.

— Самой ожидаемой и действенной мерой будет снижение ключевой ставки до рабочих показателей для всех сфер бизнеса, а именно 10-11%, — согласилась Мария Орлова.

Она также добавила, что государственные программы льготного ипотечного кредитования остаются самым востребованным инструментом на рынке, и он моментально реагирует на любые изменения в этом вопросе.

— Будет разумным утверждать, что развитие подобных типов стимуляции окажет только положительное влияние и на застройщиков, и на финансовый сектор, и на конечного покупателя, — считает она. — На мой взгляд, ближайшими шагами в формировании новых предложений по льготным программам могло бы стать расширение специализированной ипотеки для участников СВО, а также отмена географических ограничений по IT-ипотеке. Также необходимо не забывать о работниках бюджетной сферы и о поддержке молодых специалистов.

Юдита Григайте подчеркнула, что на сегодня программа семейной ипотеки осталась единственным драйвером спроса в сегменте новостроек, но ее возможности не безграничны.

— Распространение на более широкий круг участников или разработка новых продуктов, а последний год уже обсуждались программы господдержки бюджетников, чиновников, молодых специалистов и т. д., могло бы обеспечить более устойчивый спрос и стабильный вывод жилья на рынок, — пояснила она.

Максим Жабин также отметил необходимость сохранения семейной ипотеки в текущем виде: это один из немногих работающих механизмов поддержки спроса. Второй шаг — субсидирование проектного финансирования. Без этого новые запуски будут тормозиться, особенно в массовом строительстве. И третье — участие государства в создании социальной инфраструктуры, особенно в комплексных проектах.

— Сегодня застройщик несёт все эти расходы сам, и они достигают 8–10 тысяч рублей на квадратный метр. Если хотя бы часть этой нагрузки будет разделена — это позволит быстрее и увереннее запускать новые проекты.

— Сейчас мы наблюдаем реализацию точечных мер поддержки отрасли: внедрение ипотечных программ для узкого сегмента покупателей, в том числе и на вторичное жилье, — говорит Татьяна Халилова. — Для девелоперов действует мораторий на выплаты неустоек, а также запрет на запуск процедуры банкротства. Это, безусловно, определенная поддержка для рынка, но не влияющая масштабно на ситуацию.

Она подтвердила, что практически все игроки ожидают снижения ключевой ставки — фактически это единственный инструмент, который может снова привести к буму вывода новых проектов на рынок.

— Однако нужно понимать, что в этом случае и цены, скорее всего, вырастут — как ответ на повышение доступности ипотечного кредитования, — отметила она.

— Наиболее эффективными стали бы меры, снижающие стоимость привлечённого капитала: например, льготное проектное финансирование для новых комплексов, — продолжила Юлия Ружицкая. — Важно учитывать инерционность отрасли: любое изменение условий проявляется на рынке с временным лагом. Поэтому стабильная и предсказуемая регуляторная среда — ключ к устойчивому развитию отрасли и сохранению темпов вывода новых объектов.