Внеклассная стройка

Привычные для рынка классы жилой недвижимости — «эконом», «комфорт», «бизнес», «элит» — уже в самом ближайшем будущем могут полностью потерять свою значимость. Эксперты утверждают, что миграция характеристик между категориями жилья постоянно усиливается. Главным ее катализатором становятся сами клиенты: в ответ на требования покупателей девелоперам приходится развивать свой продукт. Базовой остается, пожалуй, только локация, на основании которой по-прежнему проходит первоначальная классификация проекта, но и этот критерий со временем размывается.

Сам себе классификатор

На сегодняшний день не существует общепринятых четких критериев, которые бы позволяли однозначно определить класс жилья, говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. По его словам, многие девелоперы придерживаются классификации, разработанной Национальным советом Российской Гильдии риэлторов, в рамках которой специалисты выделили жилые объекты эконом-, комфорт-, бизнес— и премиум-класса.

«При этом законодательством сегодня не утверждена классификация жилья, а к уже устоявшейся градации могут добавляться новые сегменты, например, «бизнес лайт», «комфорт плюс», — отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

По мнению генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, единой четкой классификации по классам жилья никогда не было, и в последнее десятилетие деление все больше становится условным. «Во-первых, по сравнению с «нулевыми» гораздо шире стало предложение. Во-вторых, в борьбе за покупателя застройщики добавляют в проекты нетиповые детали, часто заимствуя их из более высоких по классу проектов», — поясняет она. В итоге на рынке появляются все новые подклассы жилья.

Директор по маркетингу LEGENDA Всеволод Глазунов уточняет: классность определяется четким набором критериев и опций, на рынке же есть лишь маркетинговое позиционирование. «Причем каждый застройщик сам определяет, какой класс присвоить своим объектам. Отсюда появляются объекты с маркером «бизнес», которые разительно отличаются друг от друга как по цене (вилка на рынке от 150 до 250 тыс. руб. за кв м), так и по качеству», — отмечает он.

Территория стабильности

По словам директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, сегодня можно говорить о базовых характеристиках объектов, которые вряд ли изменятся. «Ключевыми являются локация и видовые характеристики», — говорит она.

Сергей Степанов дополняет базовый список еще двумя характеристиками: конкурентное окружение и наполнение объекта. «Трудно представить, что на Петровском или Крестовском острове может появиться жилье сегмента «эконом». Однако, в проектах массовой застройки, находящихся далеко за городом, мы все чаще наблюдаем эконом-проекты с опциями, присущими комфорт-классу», — добавляет он.

Говоря о локации Анжелика Альшаева отмечает, что для комфорт-класса важна достаточно удобная транспортная обстановка, наличие рядом необходимой инфраструктуры, а в дополнение для класса «бизнес» — наличие более удачного окружения: архитектурных ансамблей, исторических мест, парка, воды, большее инфраструктурное разнообразие.

Наполнение проектов

Набор же качественных характеристик самого жилья, по словам участников рынка, в нынешних условиях может быть абсолютно разным, даже если объекты изначально были отнесены застройщиками к одному и тому же классу.

В частности, по словам Анжелики Альшаевой, эконом-класса в том виде, в каком он был 10 лет назад, сейчас практически нет, а в комфорт-классе уже закрепились нетиповая отделка парадных, интересный двор с ландшафтным дизайном, лифт, спускающийся в паркинг, ассортимент в несколько десятков планировок и так далее.

«Критерии трансформируются и потому, что развиваются технологии, меняются потребности жителей, и вместе с этим растет качество жилья», — добавляет Анжелика Альшаева. Бизнес-класс, по ее словам, предлагает повышенный комфорт проживания, определенный статус, нетиповые решения, но без изысков, присущих премиальному жилью. К примеру, здесь может не быть коллекционного мрамора и статуй, однако обязательны продуманные планировки, современная инженерия, которая обеспечивала бы стабильный микроклимат, постоянную циркуляцию свежего воздуха, качественное водоснабжение. «Небольшое количество квартир и современные системы контроля доступа — тоже признак класса «бизнес». Это обеспечивает приватность, единую социальную среду», — отмечает Анжелика Альшаева.

По словам Дмитрия Ефремова, дифференциация жилья может зависеть в том числе от того, насколько насыщенно жилой комплекс укомплектован новыми технологиями, например, нацеленными на улучшение энергоэффективности, что положительно скажется на дальнейшей эксплуатации дома. Он добавляет, что некоторые застройщики проходят добровольную сертификацию, подтверждая высокий класс энергоэффективности здания с целью получения дополнительного конкурентного преимущества, в комфорт-класс постепенно приходят технологии из бизнес-класса, например, системы «умный дом», организация многоступенчатой очистки воды, подаваемой в квартиры.

Вижу ориентир

Само по себе присвоение класса позволят застройщику обосновывать цену, по которой проект выводится на рынок, а для потребителя обозначение класса позволяет понять, какой уровень характеристик будущего дома он может ожидать, считает Дмитрий Ефремов.

При этом, как замечает Елизавета Конвей, покупатели сами провоцируют стирание границ классов. «Потребности и запросы клиентов постоянно растут, а значит усиливается и конкуренция среди девелоперов», — поясняет она. Так, по словам Сергея Степанова, в массовом сегменте сегодня наблюдается появление новых классов «комфорт-плюс», «стандарт», «бизнес-лайт» и даже «прагматик». «Выбирая жилье, покупатели ориентируются на стоимость квартиры, визуальное восприятие объекта, рекламные материалы застройщика и информацию на сайте, а сложные классификации — это маркетинговые изощрения, которые мало что дают покупателю», — полагает Сергей Степанов.

Всеволод Глазунов согласен, что покупатель чаще всего ориентируется не на класс объекта, а именно на важные для себя характеристики, начиная от локации и цены и заканчивая качеством проектных решений. «Будет выбранный проект называться «бизнес», «комфорт плюс», «бизнес-лайт» или как-то иначе, не имеет большого значения», — полагает он.

Эволюция метра

Рынок будет жить в режиме стремительных и постоянных изменений, эволюционирование станет залогом выживаемости игроков, отмечает Всеволод Глазунов, размышляя о перспективах трансформации классов. «Поэтому нет смысла в классификации и стандартизации рыночного продукта: слишком быстро все будет меняться, а любые стандарты закладываются на долгий период. Конечно, со стороны государства есть попытки стандартизации, но они относятся к более массовому сегменту доступного жилья, который принято сейчас называть «стандарт», — полагает он. Всеволод Глазунов уверен, что сегменты качественного жилья более высокой ценовой категории так и будут в ближайшем будущем оставаться размытыми и уходить во все большую индивидуальность на уровне проектов, и потребителю можно лишь рекомендовать смотреть на качество продукта конкретного застройщика.

«Девелоперы, скорее всего, будут более четко и осознанно подходить к портрету своего покупателя, к его образу жизни, и не исключено, что могут появляться целые проекты «по интересам», например, проекты для тех, кто ценит свое время и транспортную доступность, но кому совершенно не важны видовые характеристики или же, напротив, проекты для тех, кому не важна транспортная доступность, но важна уединенность, экологичность и так далее», — резюмирует Елизавета Конвей.

Автор: Ирина Лапеченкова.