После коронавируса и событий 24 февраля у рынка недвижимости выработалась защитная реакция на катаклизмы. Если в первых двух случаях был «ахтунг» и «караул», на частичную мобилизацию он практически никак не отреагировал.
В следующие несколько месяцев цены если и снизятся, то на «вторичку» и аренду. Самые дорогие и ликвидные квартиры в новостройках купить дешевле, чем они есть сейчас, скорее всего не получится. В их стоимость заложены железобетонные договоренности между застройщиками и банками, на которые ляжет бремя реструктуризации кредитов мобилизованных россиян.
После 24 февраля ЦБ резко поднял ключевую ставку до 20 %, поставив крест на выдаче ипотек, на основании которых заключается от 70 до 85 % всех сделок на рынке строящегося жилья. Государство приостановило субсидирование ипотечных ставок и пока не решило субсидировать ее снова, рынок практически стоял — шли сделки только по ранее одобренным кредитам.
«Сейчас ситуация иная. На первичном рынке действует льготная ипотечная ставка, субсидированные программы банков и застройщиков со ставкой вплоть до 0,1 %, семейная ипотека и т. д. В августе была достигнута рекордная доля ипотеки на первичном рынке нашего региона — это 89 %», — подчеркивает Трошева.
Разницу в реакции рынка на 24 февраля и 21 сентября отмечает и руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» в Петербурге Сергей Филимонов. «У участников рынка недвижимости за последние пару лет выработался своего рода иммунитет на изменения в геополитической, экономической и иных сферах. И если раньше рынок практически молниеносно реагировал на любые дестабилизирующие его факторы, то сейчас мы наблюдаем относительно вялую реакцию на те или иные события», — сообщил он «Фонтанке».
«Рынок вышел на плато»
Сейчас цены на «первичку» находятся на очень высоком уровне. По данным «Петербургской Недвижимости», только с начала 2022 года средние цены на жилье в сегменте масс-маркет выросли еще на 18 % (в прошлом году — на 40 %). При этом основной рост пришелся на взрывную первую половину года. Так, в декабре 2021 года средняя цена квадратного метра по Петербургу составляла 191,3 тыс. рублей, тогда как в апреле она составила уже 221,7 тыс. рублей. В августе средняя цена увеличилась до 225,7 тыс. рублей за «квадрат».
«По нашему мнению, рынок вышел на плато, на которое выходит всегда после предыдущих периодов активного роста. Предпосылок для роста цен сейчас нет. Впрочем, как и предпосылок для существенного их снижения», — говорят в «Петербургской Недвижимости».
Разумеется, спрос замер на фоне мобилизации, но перед этим, с июня, по данным аналитиков, он ежемесячно рос на 5–10 % по сравнению с предыдущими месяцами. Через некоторое время количество сделок на фоне сохранения цен опять начнет расти, уверены консультанты.
Что до предложения, по данным центра, оно сейчас находится на уровне 3,8 млн кв. м, и это сопоставимо с прогнозируемым годовым объемом спроса в агломерации — в районе 3,5 млн кв. м. Это заметно меньше, чем в самые активные годы, когда и объем годового спроса, и предложения составлял около 5 млн кв. м.
«Безусловно, в текущей ситуации мы также можем наблюдать момент паники у населения. Но, по нашему мнению, когда схлынут эмоции, рынок вернется в свое обычное русло, — говорит Ольга Трошева из Setl Group. — Да, сейчас многие отложили намеченные сделки, покупку жилья, потому что решают свои личные вопросы. Но жилищный — такой же насущный, и решается одним из первых. Поэтому через короткое время эти люди вернутся к своему вопросу. А поскольку сейчас рынок покупателя — есть выбор различных предложений, удобная ипотека, нет стремительного роста цен (за последние полтора года в сегменте масс-маркет средние цены выросли на 58 %) и квартиры не вымываются с рынка так быстро, как было, например, в прошлом году, — то покупатель с первичного рынка никуда не уйдет».
Дальше всё зависит от Центробанка
Но всё-таки есть вариант, при котором цены на «вторичку» могут упасть на треть, считает руководитель агентства недвижимости «ЭВО» Виктор Платонов. Он отмечает, что цены на недвижимость на первичном рынке — изначально нерыночная история. Сначала государство ввело нерыночный инструмент льготной ипотеки, чтобы стимулировать нерыночный спрос. Затем застройщики стали активно рекламировать свои программы со ставками от 0,01 %, выгодные условия по которым компенсируются завышенной стоимостью объекта.
И хотя девелоперы говорят, что только при таких условиях люди в принципе могут взять ипотеку при нынешнем уровне цен, глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила против такой практики. Околонулевые ставки она назвала введением заемщиков в заблуждение и пригрозила, что будет принимать меры.
Выдачу ипотек без первоначальных взносов регулятор уже ограничил. Если застройщикам придется отказаться от субсидированных ими ставок, ситуация на первичном рынке будет зависеть от индивидуальных решений представителей власти и строителей.
«Если придумают, как стимулировать спрос на новостройки, то цены будут держаться. Если у них кончится фантазия, идеи или возможности, мы можем увидеть обвал вплоть до процентов 30. В течение пяти месяцев», — считает Платонов. Он не исключает, что кто-то один может дать скидку и тогда пойдет цепная реакция. Темпы падения, по его оценке, могут составить 5–10 % в месяц.
При этом глава центра новостроек компании «Этажи» в Петербурге Сергей Филимонов сомневается, что это затронет все объекты поголовно. «Сейчас в стоимость многих квартир заложена компенсация комиссии банкам за субсидированные ставки по ипотеке, если ставки по этим программам вырастут, то комиссия банкам для застройщиков станет меньше, следовательно у них появится дополнительная дельта для предоставления дополнительных скидок, но вряд ли они будут носить массовый характер и коснутся востребованных объектов», — отмечает он.
Хрущевки, настало ваше время
Более вероятно, что цены снизятся на вторичном рынке жилья, но при этом говорят лишь о корректировке — переоценке объектов, которые выставляются по завышенной стоимости.
«Продавцы, каждый сам по себе, решают свои задачи и если нужна срочная продажа, то понижение цены может быть существенным», — считает Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
«Стоимость недвижимости на вторичном рынке определяет продавец, действуя согласно своим краткосрочным или долгосрочным планам. При условии, когда частному лицу сделку нужно закрыть быстро, стоимость может существенно корректироваться, — дополнил Дмитрий Ефремов из «Главстрой Санкт-Петербург». — Этот демпинг может оказывать умеренное влияние на ограниченный объем сделок, но не на весь рынок «вторички». В ближайшей перспективе предпосылок для снижения цен на жилье мы не видим. Недвижимость стратегически будет оставаться ключевым гарантом сохранения денег».
«При снижении спроса в первую очередь проседают малоликвидные объекты — хрущевки, старые панельные дома. Это логично — их и так никто не хочет покупать, а в случае снижения спроса интерес к ним станет совсем минимальным», — отмечает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Именно здесь по отдельным объектам цены и могут снизиться на треть, но это не означает, что цена снизится в целом по рынку. Хорошие и востребованные объекты при этом могут даже подорожать, так как их количество достаточно ограничено, подчеркивает эксперт.
Цены на «вторичку» и так падают пять месяцев подряд после всплеска в феврале — марте. По данным сервисов поиска недвижимости — на 1,5 % в месяц, но на самом деле падение больше, говорят участники рынка.