Высотка или малоэтажный дом: где жить

Проживать в Петербурге в четырех-пятиэтажном новом доме, а именно такой относится к малоэтажной квартирной застройке, с лифтом, минимумом соседей, с зеленым двором, с не забитой до отказа парковкой, хотелось бы большинству. Но на первичном рынке в городе найти такое предложение очень сложно. Скорее всего, это будет либо развивающаяся окраина, либо малоэтажная зона типа Пушкина или Курортного района, которые к Петербургу, по сути, относятся документально, либо что-то дорогое и эксклюзивное в центре, либо, наоборот, очень сомнительное и без документов – в Выборгском или Приморском районах Северной столицы.

Несмотря на планы чиновников двухлетней давности по развитию малоэтажного строительства на территории Петербурга, массовым этот сегмент в городе на Неве никогда не станет. Стоимость участков под застройку, если не брать в расчет цену бывших земель сельхозназначения в некоторых окраинных зонах, и экономика строительных проектов диктуют девелоперам реализовывать проекты с максимально возможной высотностью. Кстати, в Северной столице, за исключением центра города, с июля 2016 года для новых объектов, для которых девелоперы будут получать разрешение на строительство, будет действовать ограничение по высоте до 40 метров. То есть теоретически новых домов выше 12-13 этажей проектироваться не будет. Однако у застройщика останется возможность повысить высотность в индивидуальном порядке, обратившись к властям.

Редкое удовольствие

Тем не менее, несмотря на некую экзотичность, даже на территории обжитых районов, таких как, например, Московский или зона Пушкинского района, граничащая также с Московским районом, уже есть в реализации малоэтажные проекты, причем даже на завершающейся стадии. «Малоэтажное строительство – это не только бизнес-проект, но и концепция образа жизни, – считают в компании «Терминал-Ресурс». – Нам повезло, что территория нашего проекта «На Царскосельских холмах» позволяет реализовать эту идею. Малоэтажное строительство – это жизнь в экологически чистом районе города, возможность знать своих соседей в лицо, безопасность, отсутствие проблем с парковкой, меньшая нагрузка на сети и коммуникации. Малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал», будет введен в эксплуатацию в июле 2016 года».

По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на этой территории реализуется еще ряд малоэтажных проектов таких как «Пушгород» от компании «Патриот-Нева», «Царский двор» от «Лидер Групп», «Неоклассика» от компании «Красная стрела», а также недавно на рынок вышел проект «Экспо-Град» от ИСК «Вита».

Как сообщили в Setl Group, в начале июня 2016 года проект «Планетоград», который будет реализован в соседней локации в Московском районе города,  прошел Комиссию по землепользованию и застройке, которая одобрила высотность в 18 м. Строительство на своей территории, при условии успешного завершения согласовательных процедур, холдинг планирует начать до конца этого года.

Помимо развития данных территорий пока подвижек в сторону малоэтажного строительства в фактических границах города не наблюдается. «Малоэтажное строительство для больших городов зачастую считается роскошью, учитывая высокую цену и дефицит земли, дороговизну строительства коммуникаций и сетей при низкой плотности застройки, – рассказывает Дмитрий Карпушин, директор по продвижению ГК «Ленстройтрест». -  Но иногда по-другому просто нельзя – ведь архитектурный облик квартала должен быть не только красивым и современным. Он должен гармонировать с природным ландшафтом».

Правда, описывая гармоничное сочетание с природой, эксперт имеет в виду как раз пригородную зону, несмотря на территориальную принадлежность к Петербургу. В частности – Колпинский район. «Если стиснуть многоэтажками небольшое озеро или маленькую речушку, они превращаются в болотце, – добавляет он. – Но водоем – это очевидное преимущество, которое жалко терять. Поэтому на берегу реки Малая Ижорка «Ленстройтрест» строит именно малоэтажный финский городок Юттери. Для работы над кварталом мы привлекли финского архитектора Юкку Тикканена. И все детали закладывались еще на стадии проектирования: и машиноместа для каждой семьи по периметру квартала, и сквер, и школа с детским садом».

Но не будем забывать, что в некоторых районах Петербурга строить высотные дома просто нельзя. «Пушкин – это уникальный город-памятник в составе Санкт-Петербурга. Любая «высотка» может разрушить его архитектурный ансамбль. В связи с этим, практически все новые дома здесь также являются малоэтажными. В 2014 году наша компания ввела в Пушкине ЖК «Золотой век», его высота не превышает 5 этажей. Комплекс бережно вписан в существующую городскую среду. В Петербурге, особенно в историческом центре, есть еще много подобных локаций, работать в которых нужно крайне осторожно», – уверен Станислав Жигунов, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «ЦДС».

Пригородная прерогатива

Таким образом, преимущественно строительство малоэтажного жилья развивается в пригородной зоне, причем в большинстве – на территории Ленобласти. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»,

объем предложения малоэтажного жилья – свыше 425 тыс.кв.м, или около 8,5% от общего объема предложения по рынку. При этом на территории Петербурга –  свыше 165 тыс.кв.м, или 5,5% в объеме предложения первичного жилья по городу. А в пригородной зоне Ленобласти объемы почти двое больше –  около 260 тыс.кв.м, или 12,5% в объеме предложения первичного жилья в целом по пригородам.

Отметим, что цены на жилье в малоэтажных комплексах в пригородах – в основном, за счет их удаленности, ниже, чем в высотных домах, которые строятся в более удобных с точки зрения транспортной доступности местах. По состоянию на июнь 2016 года в пригородной зоне Ленобласти средняя цена жилья в малоэтажных жилых комплексах составила 63 тыс. руб. за кв.м. Тогда как в среднем по Санкт-Петербургу – 104, 5 тыс. руб., а в среднем по пригородной зоне области – порядка 72 тыс. руб.

По мнению Ольги Трошевой, развитие малоэтажного строительства связано с Сертолово, Скотным, Мистолово и другими зонами на приграничных территориях Ленобласти. В области, где земля обходится девелоперам значительно дешевле, чем в городе, такие проекты менее затратны. И, конечно, согласно мировой практике – более логичны. Однако развитию сегмента мешают такие проблемы как транспортная удаленность и пробки, нормативы по обеспечению социальной инфраструктурой, которые существенно увеличивают себестоимость и так более дорогих по сравнению с высотными, проектов. Также есть проблемы и с инженерным обеспечением в сельских поселениях.

Плюсы и минусы

«Достоинством малоэтажных проектов для покупателя является меньшая плотность застройки и более доступные цены, чем в объектах аналогичного класса в городе, – уверена Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе. – Для девелопера плюс – меньшая стоимость земли в тех местах, где обычно возводятся малоэтажные комплексы. Это, как правило, пригороды и удаленные на 10-20 км от мегаполиса территории. Недостатком малоэтажного жилья для покупателя является оставляющая желать лучшего транспортная доступность территорий из-за плохо развитой в Ленобласти дорожной сети. Кроме того, отмечается отсутствие социальных объектов рядом с домом, хуже развита торговая инфраструктура. Для девелопера объем возводимых и продаваемых площадей, само собой, меньше, чем при строительстве многоэтажных комплексов, что увеличивает себестоимость проекта».

По словам Петра Буслова, руководителя аналитического центра «Главстрой-СПб», малоэтажная застройка является правильным решением для удаленных районов Петербурга и области. По такому пути шло развитие многих европейских городов. «Данная концепция направлена на снижение плотности застройки, – рассказывает он. – А, значит, это улучшение качества жизни – создание комфортной атмосферы внутри новых малоэтажных кварталов, их насыщение продуманной инфраструктурой и общественными пространствами. Этот формат недвижимости «Главстрой-СПб» развивает в проекте комплексного освоения территорий – новом жилом районе «Юнтолово».

В целом же по Петербургу, несмотря на грядущие изменения по снижению максимальной высотности домов, по-прежнему будет развиваться высотная и среднеэтажная застройка, которая сейчас составляет 91,5% предложения на рынке строящегося жилья. По мнению Юлии Ружицкой, очевидными плюсами для покупателя в таких проектах являются лучше развитая из-за более высокой плотности застройки торговая инфраструктура и транспортная доступность при условии, что комплекс строится в черте города. Для девелопера такие проекты также более выгодны по понятной причине: более высокая рентабельность проекта обеспечивается благодаря большему объему площадей и продаваемых квартир.