Застройщики жмут на тормоз?

Многие компании предрекают неминуемое сокращение предложения на первичном рынке. При этом в 2018-м было оформлено рекордное количество разрешений на строительство. Застройщики старались запустить проекты, чтобы не попасть под законодательную реформу в сфере «долёвки». Собственники участков тоже повлияли на статистику. Они надеялись, что с разрешительной документацией землю удастся быстрее продать девелоперам, и активно оформляли документы. Покупатели, впрочем, сетуют: такие проекты зачастую приходится полностью перерабатывать.

Несгибаемые планы

Судя по планам опрошенных компаний, дефицита предложения в ближайшее время не предвидится. «Думаю, что в 2020-м наступит естественное торможение. Ведь немалое количество небольших компаний всё ещё не смогли получить проектное финансирование. В Петербурге, как и в Москве, вывод в продажу новых проектов несколько замедлится. А на спрос в нынешнем году мы возлагаем определённые надежды, потому что меры по поддержке семей с детьми, конечно, дадут свой эффект. Сейчас в ЖК «Огни залива» не менее 40% сделок проходит с использованием материнского капитала. Наши квартиры преимущественно для семей с детьми. В этом покупательском слое определённый рост платёжеспособности произойдёт уже в 2020 году. Несмотря на некоторый рост цен в связи с переходом на эскроу, растущая платёжеспособность наряду с низкими ставками ипотеки приведут к оживлению спроса», – уверена начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева прогнозирует, что объём спроса в целом по рынку Петербурга и пригородов в 2020 году будет в пределах 4 млн кв.м: «А объём нового предложения будет зависеть от планов компаний по выводу на рынок объектов. Но застройщики всегда соотносят уровень продаж с пополнением предложения, поэтому дисбаланса в этих двух показателях мы не ожидаем».

Генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков предполагает, что в 2020-м структура спроса может меняться в зависимости от ипотечных ставок и инфляции: «Надеемся, что новые условия выдачи материнского капитала стимулируют спрос, и на покупку квартиры решатся семьи, которые ранее не планировали или откладывали сделку».

«Мы активно пополняем земельный банк, всегда тщательно просчитываем экономику, поэтому можем следовать выработанной стратегии и выводить запланированные проекты вовремя. Однако  рынок движется к сокращению объёмов строительства из-за снижения реальных доходов населения, которое продолжается не первый год, а также из-за повышения цен, связанного с переходом на проектное финансирование. Часть застройщиков не смогут получить кредиты от банков», – поясняет директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.

С ней согласна и директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая: «Вывод новых предложений замедлился. Уже реализуемые качественные проекты, расположенные в удачных локациях, сегодня пользуются дополнительным спросом. Новым драйвером продаж может стать изменение программы маткапитала».

В ГК «Ленстройтрест» ожидают, что по объективным причинам объём предложения несколько снизится, если сравнивать с 2019–2018 гг. «Объём продаж в агломерации, по нашим прогнозам, будет на уровне 4–4,2 млн кв.м», – подсчитал директор по маркетингу ГК Ян Фельдман.

Директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова уверена, что основное предложение будет представлено новыми очередями в уже реализуемых по старым правилам проектах. Но, по её словам, крупные застройщики в Петербурге продолжают пополнять земельные портфели и готовят к старту новые ЖК. А вот областные проекты теряют привлекательность последние несколько лет. В нынешнем году предложение продолжит смещаться в город. «С одной стороны, переход на эскроу-счета не оставляет застройщикам возможности сдерживать цены. В то же время стагнация доходов населения не позволяет значительно их корректировать. Рост будет планомерным, но на фоне всех колебаний рынок готовится к падению спроса. Застройщики закономерно берут курс на диверсификацию рисков. Осваивают новые регионы, выходят в новые сегменты», – рассуждает Надежда Зотова.

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев поясняет, что условия работы на рынке стали понятны, и это даёт возможность прогнозировать, проекты с какими технико-экономическими характеристиками можно возвести на том или ином участке: «Поэтому в 2020-м мы планируем пополнить земельный банк. Ожидаем, что рынок будет сбалансирован в части спроса и предложения. Ажиотажные всплески маловероятны, так как все нововведения уже отыграли в прошлом году. Вывод на рынок объектов с проектным финансированием будет тянуть средние цены вверх. Поэтому первая половина года станет лучшим временем для покупателей».

А вот директор по продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов признаёт: его компания, как и многие девелоперы, находится в выжидательной позиции. «Перед выводом объектов по новым правилам хочется, чтобы работа с проектным финансированием была отлажена и прошла проверку боем. У нас есть хороший задел: ЖК «Приморский квартал» (один из крупнейших проектов КОТ в Петербурге) и ещё нескольких текущих строек. Поэтому мы чувствуем себя достаточно уверенно, но перед выводом новых проектов будем тщательно анализировать рынок. Сегодня цена ошибки для девелопера высока. В прошлом году участков для жилого девелопмента в Петербурге приобретено на общую сумму 12,5 млрд рублей – в три с лишним раза меньше, чем в 2017 году. Это один из самых показательных моментов. И, к сожалению, он свидетельствует, что количество выводимых объектов будет сокращаться. При этом спрос сегодня остаётся стабильным, и предпосылок для его значительного уменьшения нет».

Коммерческий директор «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва уверена, что год будет относительно спокойным. Средние цены на квартиры, как и прогнозировали, продолжат расти, а объёмы продаж однозначно снизятся из-за перехода новых проектов на эскроу-счета. «В соответствии с этим мы скорректировали планы продаж на 2020-й. Сфокусируемся на повышении сервиса и уровня обслуживания покупателей. В целом мы ожидаем устойчивый спрос на наши проекты».

Директор по продажам VALO Марина Сторожева полагает, что стабильно высокий спрос на апарт-отели сохранится: «В 2020-м в эксплуатацию введут около 5000 сервисных апартаментов. Это больше, чем в 2019 году, когда было сдано 4225, включая две очереди нашего проекта VALO (на 1575 юнитов). Продолжающийся рост конкуренции, обусловленный, в частности, выходом в продажу проектов с номерным фондом свыше 1000 апартаментов, мотивирует девелоперов уделять больше внимания качеству продукта, гостиничным технологиям. Именно такие проекты будут наиболее востребованы».

Кто что строит в Петербурге?

«Главстрой Санкт-Петербург»

Юлия Ружицкая, директор по продажам:

– Мы продолжим реализацию проектов комплексного освоения территорий – ЖК «Северная долина» и «Юнтолово», на строительство которых заключён договор проектного финансирования на сумму 30 млрд рублей. Новые лоты продаются через счета эскроу, хотя в предложении есть объекты, которые реализуются и по старым правилам. До конца года планируем ввести в эксплуатацию около 270 000 кв.м недвижимости, в том числе 4414 квартир, приступить к строительству новых дорог и объектов социальной инфраструктуры. В рамках оптимизации себестоимости мы работаем над ускорением темпов строительства за счёт совершенствования бизнес-процессов, производственной системы. Благодаря этому рассчитываем сдать ряд корпусов нового 21-го квартала «Северной долины» раньше, чем было заложено в бизнес-плане.

Автор: Андрей Некрасов