Жилье переходного периода

Квартиры-студии появились на рынке Петербурга относительно недавно, всего 15 лет назад. Некоторое время их доля стремительно росла, потом процент таких квартир в общем объеме ввода стал постепенно снижаться. В последние годы отношение к квартирам-студиям и жилью, где студий много, приобрело скорее негативный окрас, многие девелоперы даже особенно подчеркивают, что студий в их доме нет. Тем не менее потребность в компактном жилье остается.

Основной плюс этого типа квартир для покупателей — доступность. Как правило, квартиры-студии приобретаются одинокими молодыми людьми или домохозяйствами без детей, для которых это первое жилье. Основной минус — маленькая площадь квартиры, а также наличие большого количества соседей, так как в жилых комплексах, где запроектированы студии, доля квартир такого формата составляет более половины от общего количества. Одна из тенденций в спросе на студии среди инвесторов — возможность сдачи или продажи квартиры, при этом стартовые вложения минимальны. С другой стороны, активная сдача в аренду таких квартир несет за собой частую смену соседей, что не приветствуется жителями домов.

Не вишенка на торте

Квартиры-студии не украшают проект, потому что они являются переходным этапом в жизни преимущественно молодого или одинокого человека, переехавшего в наш город, либо претерпевшего разлад в семейной жизни. Для жизни предпочтительнее полноценная однокомнатная квартира, но учитывая, что квартира-студия является альтернативой коммунальному проживанию, они продолжают выполнять свою важную социальную функцию. Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», считает, что такие квартиры служат аналогом социальному жилью и расцениваются покупателями как временные. Это накладывает отпечаток на содержание объекта и сказывается на отношении к такому жилью. «Для застройщиков строить квартиры-студии означает обрекать город на создание жилищного фонда, который быстро морально устаревает и подвергается ускоренному физическому износу. Дома, в квартирографии которых преобладают квартиры-студии, хуже эксплуатируются, чем дома с полнометражными квартирами для семейного проживания, где люди живут долго, берегут свое жилье, готовы платить управляющей компании за дополнительные опции. Горожане критически относятся к большому количеству студий на рынке недвижимости. Формируется избыточное предложение, но постепенно спрос оздоравливается»,— рассуждает госпожа Денисова.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, впрочем, считает, что не сам факт наличия студии в проекте влияет на его класс, а эффективность планировочного решения. Сейчас студии встречаются в проектах разного класса, замечает она. «Девелоперу включение студий в ЖК дает большую гибкость при проектировании квартир: в частности, при работе с большой глубиной здания, которая обеспечивает прибыльность финансовой модели. Для застройщика это, безусловно, выгодный товар, так как стоимость квадратного метра в студии выше, чем в однокомнатной квартире, однако есть и свои особенности, своя тактика продаж»,— отмечает эксперт.

Так, наибольшее количество студий реализуется на начальной стадии строительства, когда продукт является максимально привлекательным для тех, кто планирует четкий бюджет на покупку. На более позднем этапе студии продаются медленнее, так как представляют для инвестора меньший интерес, однако они по-прежнему могут быть востребованы, если располагают отличными видовыми характеристиками либо сам проект уникален. При условии удачного расположения дома студии продаются и на поздних стадиях готовности ЖК. В частности, их могут приобрести клиенты, которые планируют последующую их сдачу в аренду.

От роста к стабилизации

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит: «Некоторое время назад студии были крайне популярны. Они воспринимались как "западный" формат жилья, который привлекал многих молодых людей. Более того, многие делали перепланировку в однокомнатных квартирах, превращая их в студии. Сегодня мода на студии прошла. Однако осталась потребность в таких квартирах. Студии — это отдельный сегмент, у которого своя целевая аудитория. Главным и почти единственным критерием выбора покупателей студии является низкий бюджет. Поэтому, какое бы ни было отношение к этому формату, люди их покупают. Ведь для многих из этого круга потребителей студия — единственная возможность вообще приобрести собственное жилье».

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец второго квартала 2019 года доля квартир-студий в предложении на первичном рынке строящегося жилья Петербурга в объектах класса масс-маркет составляет 27,5% (показатель практически равен тому, что был зафиксирован годом ранее). В пригородной зоне на конец второго квартала студии занимали 24% от объема предложения, что несколько ниже, чем годом ранее, и связано это с завершением многих крупных проектов в пригородных локациях.

По данным Knight Frank, доля студий в квартирографии объектов эконом-класса, находящихся в продаже, составляет в пределах города 24%, в пригороде — 31%. Ольга Ульянова, директор по маркетингу и рекламе ГК «Полис Групп», замечает, что в настоящее время в сегменте жилья эконом-класса доля студий составляет около 40–50%. «Есть проекты, где доля студий достигает 80–90%, но это, на мой взгляд, превышение разумного количества, когда жилой комплекс превращается в формат общежития»,— указывает она.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит: «Мы отмечаем, что в структуре нового предложения подсегмента "высокий комфорт" присутствует большой объем студий, что объясняется в первую очередь их популярностью у покупателей. Так, в целом по агломерации на конец второго квартала в классе масс-маркет студии занимают 31,8% в общем объеме спроса (на втором месте после однокомнатных квартир — у них 41,1%, а вместе у формата студий и однушек более 70% в структуре спроса)».

Во втором квартале средняя площадь приобретенной студии в агломерации практически не изменилась и составила 25 кв. м. По данным на конец августа, минимальная стоимость студии (только квартиры, без апартаментов) в Санкт-Петербурге при стопроцентной оплате составляет 1,77 млн рублей, в административно подчиненных районах (Пушкинском) — 1,42 млн, в пригородах — 1,04 млн. Если говорить про локации Бугры, Мурино и Кудрово, то дешевле всего купить студию в Буграх — 1,58 млн рублей. Александра Овчинникова, младший аналитик ИК «Фридом Финанс», говорит, что на начало лета 2019 года цена студии на вторичном рынке составляла 125,4 тыс. рублей за квадратный метр, на первичном рынке — 113,7 тыс. рублей.

Разнообразить квартирографию

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, считает, что на данный момент рынок перенасыщен студиями, наблюдается тенденция снижения спроса в городской и пригородной локациях. «Часть девелоперов обращает на это внимание, поэтому они стараются разнообразить квартирографию в новых объектах. Заменой квартирам-студиям могут стать небольшие однокомнатные квартиры с отдельной спальней. Например, на рынке предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 24 кв. м, стоимость которых остается на уровне квартир-студий. С точки зрения девелопера, проектирование таких квартир позволяет их продавать быстрее на начальной стадии строительства объекта, так как квартиры с двумя или тремя спальнями в типовом объекте продаются на более поздних этапах»,— говорит госпожа Московченко.

Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела», говорит, что общая тенденция в продажах жилья за последние пять лет (с 2014 по 2019 год) — сокращение площади квартир. «При этом минимальные площади зафиксировались и пока больше не снижаются — одиозных предложений студий по 17 метров вроде не появляется. Но вот площади одно-трехкомнатных квартир становятся меньше. Именно за счет этого образуется тренд на понижение. Площади квартир застройщики уменьшают для того, чтобы при растущей себестоимости можно было выдерживать приемлемую для рынка цену квартиры, не снижая качества строительства»,— комментирует эксперт.

Исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников перечисляет основные тенденции рынка нового строительства в Петербурге: рост доли квартир с европланировкой в общем объеме предложения; сокращение в квартирографиях доли квартир-студий и увеличение доли однокомнатных и двухкомнатных квартир. «В наших предыдущих жилых комплексах ликвидными считались студии около 35 кв. м. Сегодня в ЖК "Граффити" наибольшей популярностью пользуются студии площадью 23 кв. м»,— сообщил господин Мирошников. Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН «Адвекс», подсчитал, что сегодня до 20% в квартирографии новых проектов отводится под жилье евроформата, состоящее из объединенного пространства кухни-гостиной и отдельных изолированных комнат. В ближайшее время данная тенденция сохранится, полагает господин Гаврильчук.

Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», сообщил: «Согласно результатам исследования аналитического центра нашей компании, в структуре спроса на рынке строящейся недвижимости класса масс-маркет Петербурга и области студии сегодня занимают третье место (18% продаж по площади) после однокомнатных и двухкомнатных квартир. Популярность студий несколько снизилась в последние годы, но их по-прежнему часто выбирают в качестве первого жилья. В дальнейшем можно ожидать роста себестоимости строительства и стоимости квадратного метра, а вслед за этим — снижения метража многокомнатных квартир в новых проектах, чтобы покупатели по-прежнему могли себе их позволить».

Куда качнется маятник

При росте доходов населения, полагают некоторые аналитики, покупательский спрос сместится в сторону более просторного жилья. И это отчасти снизит спрос на студии. Тем не менее этот продукт по-прежнему будет востребован. Например, теми, кто приобретает студию как второе жилье в другом городе, куда они часто приезжают по работе или на отдых. За счет меньшего метража расходы на содержание студии будут меньше. Или пенсионерами, для которых студия и более экономный вариант в плане содержания, и удобный. «В квартире нет пустующих пространств, все находится под рукой, да и уборку делать в данном случае тоже проще»,— считают некоторые эксперты.

Марина Агеева парирует: «Каких-то объективных перспектив роста доходов покупателей в ближайшие годы я не вижу. Но переход застройщиков на новые правила, в частности, фактически обязанность строить на кредитные деньги, пока деньги дольщиков будут обесцениваться на эскроу-счетах, вынуждает застройщиков поднимать цены. Просто чтобы сходилась математика — хватило бы и на проценты по кредитам, и перекрывало бы реальную инфляцию за годы строительства, и еще оставалось бы на строительство социальных объектов. Нивелировать рост цен и остановить дальнейшее сокращение площади продаваемого жилья может только снижение ставок по ипотеке. Учитывая, что Центробанк только что снизил ключевую ставку до 7%, рассчитывать на недорогую ипотеку можно. В противном случае студии вновь станут востребованными. Для части покупателей стоимость однокомнатных квартир превысит их финансовые возможности, и они окажутся перед выбором: однушка в области, где, как правило, существуют транспортные проблемы и сложности с социальной инфраструктурой, или студия в черте города».

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», полагает, что в некоторых случаях заменой студиям могут стать апартаменты, но в городе небольшое количество таких проектов, и покупателя может не устроить локация. «К тому же в апартаментах невозможно прописаться, а налоги и плата за коммунальные услуги обычно выше, чем у квартир. В перспективе альтернативой студиям могли бы стать коливинги, но этот формат предполагает не продажу, а долгосрочную аренду. Коливинги наиболее актуальны для молодых специалистов в сфере IT и высоких технологий, которые готовы жить под одной крышей с единомышленниками — людьми, близкими по ценностям и социальному статусу. В России такой формат недвижимости пока не очень развит»,— замечает господин Фельдман.

Светлана Денисова напоминает, что такой формат есть и за границей. Но в Финляндии, например, ограничили минимальный метраж однокомнатной квартиры до 30 с небольшим метров, тем самым наложив запрет на строительство новых квартир минимальных площадей. «В плане стратегического развития Петербурга на одного жителя города к 2020 году должно приходиться 32 кв. м жилья. Логично было бы принять эту цифру за ориентир, ограничив минимальную площадь квартиры-студии хотя бы 22 кв. м»,— заключает госпожа Денисова.

Валерий Грибанов