Золотые гектары

Спад связывают и с ажиотажным спросом 2018 года — участки с разрешениями на строительство все хотели накупить впрок, чтобы как можно дольше строить по старым правилам. Теперь же на новую землю надо где-то брать деньги, и кроме банков идти застройщикам некуда — свободных средств нет практически ни у кого.

Земля про запас

По итогам 2019 года в Петербурге девелоперы совокупно приобрели около 29,25 га под строительство жилья против 64,55 га годом ранее, подсчитали в Rusland SP. Сократилась и общая сумма сделок — более чем в два раза.

На конец 2018 года в городе и ближайших пригородах продавалось 5,9 тыс. га (358 лотов) под строительство более 40 млн кв. м недвижимости, отмечают в Консалтинговом Центре «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Почти половина предлагаемой земли – на пригородных территориях. При этом около 7% площадей имеют полную градостроительную подготовку, а 33% – не имеют ее вообще.

— В 2018 году был активный спрос на новые участки под строительство, особенно с готовыми разрешительными документами, говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС». — Девелоперы старались запустить проекты еще по старому законодательству, и в этом году частично используется этот запас. С другой стороны, компании с небольшой долей уходят с рынка или корректируют планы по расширению. Кроме того, максимальное внимание в 2019 году все же было сконцентрировано на изучении новых правил, выстраивании работы с банками – чтобы при покупке нового участка понимать перспективу  как минимум на 3-4 года освоения.

На конец 2019 года точных данных еще нет, но понятно, что на начало 2020 года свободные участки в большинстве локаций активной застройки по-прежнему есть, причем там они уже частично подготовлены. Так, в границах КАД в обжитых частях города большая часть предложения приходится на серый пояс (около 300 га).

Как пояснили в КЦ «Петербургская Недвижимость», сокращение числа сделок связано с переходом на новое законодательство — большая часть девелоперов сосредоточилась на текущих объектах, а не на пополнении земельного банка, и число готовых вступать в новые проекты девелоперов несколько сократилось. Застройщики либо откладывали пополнение земельного банка, либо рассматривали только наиболее ликвидные лоты.  

Что касается средней цены наделов, то она пока не изменилась под влиянием внешних факторов и составила 22 тыс. руб. за кв. м — на уровне предыдущего года. По словам экспертов, средний годовой показатель зависит и от состава сделок – например, того, что спрос в последнее время сместился в черту города, на прилегающие к центру территории.

— Каждый участок индивидуален, и разброс по стоимости очень большой — может начинаться от 5-15 тысяч рублей за квадратный метр возводимых улучшений и выше, — уточнил Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development. — Для премиальных локаций в центре города затраты на землю могут составлять до 30% от стоимости проекта, но две локации на противоположных сторонах улицы могут иметь разные характеристики. Поэтому нужно детально рассматривать все ограничения, связанные с инженерной и социальной нагрузкой и иными обременениями.

Кредиты есть, схемы нет

В связи с переходом на проектное финансирование доходность проектов в сфере жилой недвижимости снизилась, и как следствие объем сделок по итогам 2019 года сократился, пояснила заместитель генерального директора по развитию ГК «Полис Групп» Мария Баланкова.

—  Удлинился сам процесс заключения сделок, так как выстраиваются новые схемы оплаты за земельные участки в зависимости от запуска проекта в продажу, —  говорит она. — Ранее за землю можно было расплатиться метрами в будущих проектах, сейчас эта схема невозможна, так как все ДДУ нужно нести в банк, и собственник земли получит квартиры только после ввода объекта в эксплуатацию. Многим собственникам земли такие условия оплаты становятся не интересны.

В сложившейся ситуации остается только брать на землю отдельный кредит. По словам Романа Кучевского, девелоперы уже сейчас активно используют бридж-кредитование для покупки проектов и финансирования затрат на предпроектной стадии. Но поскольку любой кредит предполагает выплату процентов банку, это неизбежно отразится на себестоимости проектов. В городе планы по привлечению банковского финансирования на покупку земельных наделов уже публично анонсировали несколько девелоперов, крупные банки  готовят отдельные кредитные продукты под эти цели либо находят варианты из уже действующих.

— Сейчас, действительно, идет проработка комплексного инструмента кредитования на покупку земли под строительство и для дальнейшего его проектного финансирования, — говорит Сергей Ярошенко. — То есть банк сначала дает средства на покупку участка, сразу оговаривая параметры предстоящего строительства на этой территории. После покупки земли, подготовки проектной документации, получения разрешения на строительство, девелопер обращается в банк для продолжения кредитования уже в виде проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

Требования к застройщику в данном случае те же, что при проектном кредитовании — чем лучше кредитная история и прочнее отношения с банком, тем проще получить комплексное финансирование. Очевидно, что проценты по кредиту на землю будут закладываться в конечную стоимость недвижимости. По словам Сергея Ярошенко, в среднем расходы на покупку участка составляют 10% от стоимости квадратного метра, но могут доходить и до 20%. Многое зависит от расположения участка, степени его подготовки — если есть проект планировки территории, разрешение на строительство, цена повышается.

Для дальнейшего предоставления проектного финансирования не известно, потребуется ли обязательное оформление надела в собственность, возможна ли рассрочка оплаты полной стоимости лота, в случае необходимости — условия привлечения дополнительного банковского финансирования для приобретения лота и т.д. То есть одна из проблем бридж-кредитования — отсутствие конкретики со стороны банков.

— Пока на рынке нет каких-либо устоявшихся схем по приобретению земельных участков,- говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. — Схема покупки во многом зависит от личных договоренностей участников сделки: продавца, покупателя и банка, предоставляющего проектное финансирование. По предварительной оценке, по итогам года на рынке применяются прямая денежная оплата за счет собственных средств девелопера и за счет привлечения банковского финансирования, некоторые виды рассрочки.

А строить где?

Пока причин говорить о дефиците земли под застройку нет. Участки есть как в центре Санкт-Петербурга, так и в области, уточнил Роман Кучевский. «Сдержанность девелоперов сейчас связана с нововведениями в законодательстве и изменением формата взаимодействия между покупателем и владельцем земли, которым могут выступать федеральные структуры, городская администрация, крупные государственные и частные компании, банки, частные инвесторы», — считает он.

Также в последние годы не наблюдается и снижения объема предложения в натуральном выражении (в гектарах), и это объясняется несколькими факторами.

— Во-первых, в оборот вовлекаются соседствующие территории, — говорит Ольга Трошева.— Такое предложение часто менее привлекательно за счет удаления от основных точек притяжения локации (примеры: Мурино — метро, Кудрово — Мега, Шушары — сложившаяся застройка поселка и пр.), а также нередко из-за более низкой градостроительной проработки и иногда сложностей с коммуникациями. Подобная ситуация складывается в кластерах за пределами КАД, где есть физическая возможность вовлекать в оборот новые незастроенные земли – Бугры – Мурино – Новое Девяткино, Янино, Шушары, Пулковское – Волхонское.

В границах города в обжитых районах объем предложения поддерживается за счет вовлечения в оборот бывших промышленных территорий — в некоторых районах их запас очень высок. Освоение серого пояса тоже сопряжено с некоторыми сложностями: согласования, выкуп территорий у многочисленных собственников, рекультивация и прочее. Кроме того, далеко не все территории изначально предназначены под жилье, а изменение функционала земель в Геплане — дело долгое и непростое, и далеко не все заявки оказываются удовлетворены.

Сегодня нередко девелоперы перепродают свои лоты другим участникам рынка по различным причинам (для диверсификация портфеля, из-за финансовых затруднений и пр.) Наиболее ярко эта тенденция в последние 2-3 года наблюдается на пригородных территориях, отмечает Ольга Трошева: со смещением объема продаж в черту города, нехваткой наиболее ликвидных земельных лотов, ужесточением социальной нагрузки, сложностей с транспортной инфраструктурой некоторые девелоперы выставили на продажу свои наделы в Ленобласти и за пределами КАД на городских территориях.

Дешевле не станет

По словам Сергея Ярошенко, рынок земли ограничен, и поэтому участки в черте Петербурга дешеветь точно не будут. В ближайшие годы продолжится освоение северных территорий вдоль ЗСД, Парашютной улицы, Выборгского шоссе, но свободных участков здесь осталось совсем немного. Большие территории, перспективные для развития новых кварталов, сейчас сосредоточены на юге, в Пушкинском и Красносельском районе. «И в более долгосрочной перспективе 20-х и 30-х годов крупные девелоперские и инфраструктурные проекты, думаю, будут развиваться именно в этом направлении», – подытожил он.

А по прогнозам «Петербургской недвижимости», в первую очередь, ожидается дальнейшее активное развитие серого пояса Петербурга. Помимо этого, больше запасы на земельном рынке есть в Пушкинском районе (например, Детскосельский, Южный, Пулковское – Волхонское, Шушары), а также в Колпинском районе и в Ленобласти, но интерес девелоперов к территориям за КАД в последнее время снизился. Также остается некоторый запас предложения на окраинах спальных районов таких, как Каменка, Ново-Сергиево, Парголово.

— Рынок земли, как и рынок жилья, сейчас переживает некоторую балансировку в части спроса и предложения, — считает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического отдела «Главстрой Санкт-Петербург». — Как правило, приобретение участка, разработка документации для нового проекта идет за счет инвестора, это в известной степени ограничивает число компаний, способных себе позволить за собственные средства провести такую подготовку.

Для дальнейшего развития он также назвал перспективными зоны «серого пояса», намывные территории Васильевского острова, а также юго-запад города в черте КАД.

С одной стороны получается, чем меньше потенциальных претендентов, тем, теоретически, ниже может быть конечная цена. С другой стороны, каждый земельный участок – это уникальный по своим характеристикам невозобновляемый ресурс. Эксперт считает, что в  долгосрочной перспективе цены на землю будут расти по мере освоения свободных территорий.

Анна Романова, «Фонтанка.ру»